REITs,全稱Real EstateInvestment Trusts,即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，最早起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展瓶頸期，是一種通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益,按比例分配給投資者的信托基金。
近年來，隨著我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)去杠桿、輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需求日益旺盛，中國(guó)版REITs的推出迫在眉睫。證監(jiān)會(huì)和住建部于4月25日發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》 （【2018】30號(hào)），恰逢其時(shí)的拉開了住房資產(chǎn)證券化的帷幕。但頂層設(shè)計(jì)仍未完善，國(guó)內(nèi)的“REITs”與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品仍有較大差別，故稱為“類REITs”。
本文主要討論在我國(guó)現(xiàn)有稅收框架下 “類REITs”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的稅收考慮。
01.REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)思路
先簡(jiǎn)要描述下國(guó)內(nèi)的“類REITs”結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃并募集資金，投資給項(xiàng)目公司或項(xiàng)目公司設(shè)立的SPV，項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)并產(chǎn)生收益后再分配給專項(xiàng)計(jì)劃。在“類REITs”結(jié)構(gòu)找搭建過程中，基于項(xiàng)目公司與原始權(quán)益人是否有存量債務(wù)，應(yīng)搭建不同的結(jié)構(gòu)。
1. 項(xiàng)目公司與原始權(quán)益人有存量債務(wù)——不用設(shè)立SPV
由私募基金向項(xiàng)目公司通過關(guān)聯(lián)方借款構(gòu)建債務(wù)，通過利息費(fèi)用減少所得稅，項(xiàng)目公司獲得的債權(quán)資金用于償還原始權(quán)益人。
2.項(xiàng)目公司與原始權(quán)益人無存量債務(wù)——應(yīng)當(dāng)設(shè)立SPV
（1）構(gòu)建SPV，由私募基金向SPV通過關(guān)聯(lián)方借款構(gòu)建債務(wù)，通過利息費(fèi)用減少所得稅，SPV獲得的獲得的債權(quán)資金用于償還項(xiàng)目公司原股東
（2）項(xiàng)目公司反向收購(gòu)SPV
3.設(shè)立SPV的目的
（1）當(dāng)項(xiàng)目公司與原始權(quán)益人無存量債務(wù)時(shí)，若不設(shè)立SPV，直接由私募基金向項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)投資，則對(duì)應(yīng)的債權(quán)資金將會(huì)沉淀在項(xiàng)目公司，降低資金使用效率。
（2）因此，設(shè)立SPV的目的在于構(gòu)建私募基金投資對(duì)象的債務(wù)，使得債權(quán)資金流回項(xiàng)目公司原股東。
以下02-05部分將對(duì)REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、設(shè)立、運(yùn)營(yíng)、退出等不同環(huán)節(jié)的涉稅問題進(jìn)行列示，供讀者參閱。
02. REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的稅收考慮
1. 構(gòu)建股東借款
REITs運(yùn)營(yíng)時(shí)，項(xiàng)目公司將會(huì)產(chǎn)生收益，會(huì)涉及相應(yīng)的企業(yè)所得稅，因此需要構(gòu)建私募基金對(duì)其的股東借款，運(yùn)行期項(xiàng)目公司不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所得凈收入優(yōu)先按照委托貸款合同用于償還股東借款本息，少量剩余部分稅后分紅，節(jié)稅效果明顯。
2.債權(quán)VS股權(quán)的比例
(1)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》：在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：金融企業(yè)為5∶1；其他企業(yè)為2∶1。
(2)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第三十八條規(guī)定：非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予扣除。
因此：設(shè)置的債權(quán)股權(quán)比例不超過2：1，借款利率不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率，構(gòu)建的項(xiàng)目公司債務(wù)的利息支出可以在當(dāng)期企業(yè)所得稅前扣除， 通過前期測(cè)算并合理構(gòu)建債務(wù)，使得項(xiàng)目公司扣除利息支出后的所得額接近于零，即可避免25%所得稅。
03. REITs設(shè)立環(huán)節(jié)稅收
1. 標(biāo)的物業(yè)單獨(dú)剝離至項(xiàng)目公司
如控制標(biāo)的物業(yè)原項(xiàng)目公司持有其他資產(chǎn)，需要將標(biāo)的物業(yè)單獨(dú)剝離至項(xiàng)目公司，如原項(xiàng)目公司項(xiàng)下有且僅有標(biāo)的物業(yè)，那無需進(jìn)行該交易環(huán)節(jié)。
2. 私募基金收購(gòu)SPV股權(quán)
3. SPV收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)
4. 項(xiàng)目公司反向吸收合并SPV
04. REITs運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)稅收
1.項(xiàng)目公司應(yīng)交稅費(fèi)
2.基金管理人與計(jì)劃管理人應(yīng)交稅費(fèi)
05. REITs退出環(huán)節(jié)稅收
三種退出方式涉及稅收
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