■本文作者：謝天澤 北京在明律師事務(wù)所
導(dǎo)讀：對于廣大農(nóng)民朋友來說，宅基地上房屋是非常重要的財產(chǎn)。它是賴以生存的居所、遮風(fēng)擋雨的港灣。涉及自家住房的種種權(quán)利，一定是農(nóng)民朋友最為關(guān)心的。遇到征收時，如果征收方以房屋無證為由不予補償，農(nóng)民朋友日后的生活質(zhì)量就會大打折扣。如果另行審批宅基地，重新建房的錢還得自己掏，豈不是吃了啞巴虧？那么，為何大量農(nóng)村房屋長期無證？面對無證房不予補償這一現(xiàn)實情況，農(nóng)民朋友只能選擇接受嗎？
本院認(rèn)為……由于農(nóng)村發(fā)展程度及行政管理的實際情況等，農(nóng)村集體土地上房屋普遍存在著只有部分建設(shè)手續(xù)甚至完全缺乏建設(shè)手續(xù)的情況，這是一種客觀現(xiàn)實，不是農(nóng)村居民能夠克服和解決的，其不存在過錯，相反，這種管理現(xiàn)狀在很大程度上是行政機(jī)關(guān)造成的?！幽鲜「呒壢嗣穹ㄔ海?017）豫行終2450號行政判決書
誠如前述在法律界收獲無數(shù)贊譽的判決書中所指出的，農(nóng)村房屋無證的情況，大多屬于歷史遺留問題。實踐中，造成這類歷史遺留問題的具體原因多種多樣，尤其是不能完全賴在農(nóng)民頭上。
有的房屋建設(shè)時，《土地管理法》《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》等法律法規(guī)仍未實施，農(nóng)民也就一直未辦理相應(yīng)證件。有的房屋是經(jīng)歷過拆遷后，在村集體二次分配的宅基地上建設(shè)的，卻沒能辦理房屋的權(quán)屬證書。
還有許多農(nóng)民在咨詢時表示，自家房屋無證，是因為行政機(jī)關(guān)不予辦理、頒發(fā)。有的地方，只給農(nóng)民辦理土地使用權(quán)證書，而不對房屋的權(quán)屬予以確認(rèn)，甚至出現(xiàn)整村房屋全部無證的情況。農(nóng)民到村委會去詢問，村委會工作人員竟然答復(fù)：咱們這片房子都沒證，村委會的也沒證，你就放心住吧。
還有一種大面積無證房屋是由于一些農(nóng)村“招商引資”搞項目建設(shè)導(dǎo)致的。項目上馬時雖風(fēng)風(fēng)火火，但相應(yīng)建設(shè)手續(xù)一律是“先上車后補票”。后來車上去了，票始終補不下來，換了新領(lǐng)導(dǎo)之后政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，“新官不理舊賬”了，倒霉的自然還是積極響應(yīng)號召的村民和外來投資者。
如果因為行政機(jī)關(guān)怠于履職，使得農(nóng)民房屋一直處于沒有手續(xù)的狀態(tài)，顯然不合理，農(nóng)民的心里也不踏實。
上述情況給農(nóng)民朋友的合法權(quán)益埋下了隱患。因為在實踐中，許多行政機(jī)關(guān)會將無證房屋與違法建筑劃上等號，再向下推導(dǎo)便是責(zé)令限拆、不予補償?shù)纫幌盗械谋瘎 ?/p>
在明律師曾多次強(qiáng)調(diào)，無證房屋不等于違法建筑。一處無證房屋是不是違法建筑，需要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣{(diào)查、認(rèn)定。
行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查房屋的建造年代、權(quán)屬狀況、面積、位置、所在土地性質(zhì)、所在區(qū)域規(guī)劃等情況。同時，應(yīng)當(dāng)考慮到建房時的法律法規(guī)施行情況、特定時期的政策背景、當(dāng)事人的實際需求與困難。
譬如，當(dāng)事人就這一處房屋用于居住生活，那么責(zé)令限拆顯然不合適，違背了行政法領(lǐng)域的比例原則。拆違，絕不能把老百姓拆到大街上去住。
在此前提下，行政機(jī)關(guān)還應(yīng)嚴(yán)格遵守《行政強(qiáng)制法》《行政處罰法》的程序性規(guī)定，在充分保障當(dāng)事人陳述、申辯、申請聽證等合法權(quán)利的情況下，再對違法建筑進(jìn)行處置。
遇到征收拆遷時，如果房屋存在無證情況，甚至被認(rèn)定成違建，農(nóng)民朋友就會面臨補償縮水，甚至沒有補償?shù)那闆r。
另外，我國正在逐步推進(jìn)宅基地三權(quán)分置改革試點工作，允許適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。如果不能夯實確權(quán)，明晰宅基地的集體所有權(quán)、農(nóng)戶資格權(quán)、宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，農(nóng)民朋友也無法享受到改革試點紅利。
房屋無證的情況，將對農(nóng)民權(quán)益產(chǎn)生大影響。就此問題，農(nóng)民朋友可以及時咨詢律師的意見，在專業(yè)人士的指導(dǎo)下爭取合理補償、爭取補辦證件。同時，您可以查找、準(zhǔn)備一些證明房屋情況的文件，例如建房時的用地建房審批表，在主張受償和補辦權(quán)屬證書時就房屋情況予以佐證。
農(nóng)民朋友反映的“不辦證”問題，事實上并非沒有解決渠道。歷史遺留問題，也不應(yīng)繼續(xù)遺留到下一代去。
我國自2015年3月1日起，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，整合了原來多個機(jī)構(gòu)的登記職責(zé)。該制度有利于保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)利、方便群眾辦事。房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)均在可以登記的不動產(chǎn)權(quán)利范圍內(nèi)。
2016年，原國土資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》。該《通知》要求各地區(qū)頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書，同時特別提到分階段依法處理宅基地超占面積問題。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。
1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
今年1月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》出臺。其中再次提出“加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，力爭2020年基本完成。”
可見，國家連續(xù)出臺政策完善產(chǎn)權(quán)登記工作，配合推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，方便農(nóng)民辦理確權(quán)登記。
自然資源部門應(yīng)當(dāng)積極開展土地權(quán)籍調(diào)查工作，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對有登記意愿的農(nóng)民進(jìn)行積極引導(dǎo)，而不應(yīng)怠于履行法定職責(zé)，與國家政策及發(fā)展趨勢背道而馳。農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均得到確認(rèn)，才能徹底消除歷史遺留問題對其合法權(quán)益的不利影響。
最后，在明律師呼吁廣大農(nóng)民朋友就補辦手續(xù)、確權(quán)登記事宜，抓緊時間到所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、自然資源部門、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)咨詢辦理。同時，就自家房屋的歷史情況積極提供有關(guān)材料佐證。在維權(quán)、訴訟時，權(quán)屬證書等“有效文件”是證明房屋合法性的直接證據(jù)。農(nóng)民朋友若是用當(dāng)年的審批表、證明信等辦理手續(xù)主張權(quán)益，也許不足以得到司法機(jī)關(guān)的認(rèn)可。畢竟，手里握著“大紅本”心中才會最踏實。當(dāng)您遇到困難時，也別忘了及時委托專業(yè)的征收維權(quán)律師為您提供幫助，尋求補辦途徑、爭取適當(dāng)補償，避免因為房屋無證而吃了啞巴虧。
