這年頭，買(mǎi)房就怕踩坑。
前段時(shí)間，看到武漢某業(yè)主哭訴買(mǎi)房遭遇的一則新聞，該樓盤(pán)的開(kāi)售價(jià)是9300元/平方米，買(mǎi)房時(shí)被強(qiáng)制支付了2000元/平方米的全款裝修費(fèi)用。
誰(shuí)知在交房的時(shí)候，她發(fā)現(xiàn)馬桶卡住衛(wèi)生間門(mén)、水龍頭晃蕩、電線外露、地板不平、瓷磚空鼓，直接氣哭了。
說(shuō)實(shí)話(huà)在，這兩年，很多人對(duì)這種消息已經(jīng)免疫了，包括我自己。
交房后的電梯都是“水簾洞”、10萬(wàn)單價(jià)的房子也會(huì)發(fā)霉及漏水、建筑外立面多處空鼓，看上去就像大海的波浪，商品房的質(zhì)量問(wèn)題年年有，似乎最近兩年，出現(xiàn)的頻率更高了些。
難怪社科院專(zhuān)家鄒琳華發(fā)文表示，當(dāng)前期房預(yù)售制度下，購(gòu)房者將要至少單獨(dú)承擔(dān)五大風(fēng)險(xiǎn)和隱憂(yōu)。
分別是貨不對(duì)板、質(zhì)量差勁、宣傳與承諾不符、房?jī)r(jià)回落風(fēng)險(xiǎn)、延期交付及爛尾。
此時(shí)買(mǎi)房就成了一項(xiàng)技術(shù)活，從自己有買(mǎi)房意向時(shí)，每件事都變得至關(guān)重要，稍有差池就會(huì)走錯(cuò)，去哪個(gè)城市買(mǎi)？瞄準(zhǔn)哪些樓盤(pán)？開(kāi)發(fā)商怎么選擇？按揭買(mǎi)房資質(zhì)和流水有沒(méi)有問(wèn)題？戶(hù)型和地段怎么選？首付湊不齊怎么辦？
每一個(gè)問(wèn)題都很扎心，更值得購(gòu)房者注意的是，當(dāng)你做完這些事之后，也要做好心理準(zhǔn)備，明年開(kāi)始，有三類(lèi)房子或“賣(mài)不動(dòng)”，有內(nèi)行專(zhuān)家說(shuō)房貸也可能“辦不下來(lái)”，這些房子哪怕降價(jià)也沒(méi)用。
第一類(lèi)，房齡超過(guò)20年的“老破小”。
“老破小”是最近幾年非常流行的一種房子，但是，現(xiàn)在很多銀行對(duì)于房屋抵押貸款時(shí)用做抵押的房屋是有一些限制的，一般都會(huì)限制在房屋的房齡以及房屋的面積上面。
根據(jù)大多數(shù)銀行對(duì)抵押貸款的規(guī)定來(lái)看，一般房齡在20年以上并且房屋面積在50平米以下的，銀行基本上是不會(huì)放貸出來(lái)的。
即便如此，為什么老破小之類(lèi)的多層家屬院還如此流行？
歸根結(jié)底，熱門(mén)的公辦學(xué)校是學(xué)區(qū)房火熱的源頭，老破小大都位于舊城區(qū)，教育資源非常優(yōu)越，吸引了大量的家長(zhǎng)趨之若鶩。
但是，“多校劃片”一直在穩(wěn)妥推進(jìn)中。
2015年，教育部基礎(chǔ)一司司長(zhǎng)王定華表示，教育部正在考慮推行“多校劃片”，即一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)小學(xué)初中。
2016年、2017年、2018年教育部多次明確提出：在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。
也就是說(shuō)，“多校劃片”是大勢(shì)所趨，從2015年到現(xiàn)在一直在提，今年北京海淀也開(kāi)始實(shí)行，2020年很有可能會(huì)加快速度，學(xué)區(qū)房最大的仰仗可能就此消失。
當(dāng)然，這不是“老破小”賣(mài)不動(dòng)的根本原因，最關(guān)鍵的還是房齡的因素，隨著各城市人口流動(dòng)都從舊城轉(zhuǎn)向新城，房齡的增加，環(huán)境的老舊，既會(huì)增加“賣(mài)不動(dòng)”的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)加大房貸申請(qǐng)的力度，等大量人口完成了向新區(qū)的轉(zhuǎn)移，這類(lèi)房子降價(jià)都不一定能賣(mài)的掉。
第二類(lèi)，產(chǎn)權(quán)有糾紛的房子。
這類(lèi)房子的體量不容小視，現(xiàn)在購(gòu)房者的理念已經(jīng)越來(lái)越理性，只買(mǎi)有產(chǎn)權(quán)證的房子，但是，大量的購(gòu)房者，依然固守著原來(lái)的思維，不管什么房子都當(dāng)成目標(biāo)，最后產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)爭(zhēng)議，導(dǎo)致賣(mài)不出去，也無(wú)法按揭抵押。
舉個(gè)例子，小產(chǎn)權(quán)房。
千萬(wàn)別輕視小產(chǎn)權(quán)房的體量，不少農(nóng)村的自建房，縣城的城中村，違建加蓋的活動(dòng)板房，占據(jù)了很多城市的房屋總量，畢竟，我們的住房商品房也就短短20年而已，人們熟悉的預(yù)售制，按揭付款方式，也是最近這十年才流行開(kāi)來(lái)。
之前看過(guò)一篇報(bào)道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟的深圳，小產(chǎn)權(quán)房占全市總住房套數(shù)的比例居然超過(guò)了56%，即深圳住房中一大半是小產(chǎn)權(quán)房。深圳尚且如此，更不用說(shuō)廣大的地市和縣城了，宅基地建房、集體用地建房、工業(yè)用地建房（宿舍）等等，這些名目繁多的房子，都是“小產(chǎn)權(quán)房”。
類(lèi)似的情況有很多，比如有的地方對(duì)那種老房屋缺乏登記，特別是老房屋損毀后，新建的房屋的所有權(quán)，很可能沒(méi)有審批手續(xù)。
還有房屋過(guò)戶(hù)登記的糾紛和房款交付的糾紛，現(xiàn)實(shí)中一房二賣(mài)甚至一房多賣(mài)的情況也屢見(jiàn)不鮮。
在房屋買(mǎi)賣(mài)中雙方往往對(duì)如何履行交款和交付房屋，包括交款的時(shí)間、次數(shù)、數(shù)量、幣種或房屋交付的時(shí)間、房屋的狀況、房屋的裝潢等有約定。但由于對(duì)約定的一些具體內(nèi)容的理解不同而發(fā)生糾紛。
明年起，人們的購(gòu)房理念也肯定更成熟，這類(lèi)房子，購(gòu)房者一定要留足“心眼”，接手后很可能賣(mài)不掉。
第三類(lèi)，沒(méi)有取得預(yù)售許可的期房。
很多人買(mǎi)房，看著售樓部裝修的高端大氣上檔次，又感覺(jué)地段和位置不錯(cuò)，直接就沖進(jìn)去把首付給交了，交了之后才發(fā)現(xiàn)沒(méi)辦法辦房貸。
也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只是用“認(rèn)籌”，“搶房”等各種名義把你手里的錢(qián)先圈起來(lái)，這類(lèi)期房，很有可能就是預(yù)售許可沒(méi)有辦下來(lái)。
房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。
五證不全(開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證)不能當(dāng)下辦理按揭，只有等證件全了才可以辦理，在買(mǎi)房之前，一定查閱相關(guān)證件是否齊全，假如置業(yè)顧問(wèn)告訴你再等幾個(gè)月時(shí)間證就能下來(lái)，就多點(diǎn)耐心等等看，更關(guān)鍵的是，要看這家開(kāi)發(fā)商以前的樓盤(pán)項(xiàng)目是否出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似問(wèn)題，交房有沒(méi)有延遲的記錄，信譽(yù)如何，在本市的評(píng)價(jià)如何等等。
不要以為這種房子你碰不上，這些年大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)規(guī)范了許多，但眾多中小城市，依然充斥了大量的小開(kāi)發(fā)商，匆忙蓋個(gè)售樓部之后就開(kāi)始賣(mài)房，不管你能不能把按揭辦下來(lái)，人家先把錢(qián)拿到兜里再說(shuō)，剩下的只能留給你扯皮的時(shí)間。
很多開(kāi)發(fā)商說(shuō)的很好聽(tīng)，但最后證非但沒(méi)辦下來(lái)，樓盤(pán)資金鏈就斷了。
據(jù)媒體報(bào)道，八月還沒(méi)過(guò)完，今年全國(guó)就有274家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算，相比2018年破產(chǎn)的458家，今年房企破產(chǎn)速度明顯加快了。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三年破產(chǎn)的房企已經(jīng)超過(guò)1000家，主要集中在三四線城市的中小房企。成立時(shí)間短，一般是兩到五年，資產(chǎn)規(guī)模普遍是五億到三十億之間。
這組數(shù)據(jù)有兩個(gè)特點(diǎn)，一是房企破產(chǎn)的速度在加快，二是三四線的中小房企。
所以，購(gòu)房者要擦亮眼睛，一旦買(mǎi)到這類(lèi)五證不全的房子，房貸辦不下來(lái)還是小事，房子搞不好就爛尾，無(wú)法再轉(zhuǎn)手，降價(jià)也沒(méi)人理你。
在最后，我們簡(jiǎn)單做個(gè)總結(jié)。
第一，最近幾年，買(mǎi)房難度越來(lái)越高了，“坑”越來(lái)越多，不要沖動(dòng)。
第二，明年起，人們的置業(yè)理念會(huì)更理性，房齡超長(zhǎng)的“老破小”，產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房子，沒(méi)有銷(xiāo)售許可的房子，“賣(mài)不動(dòng)”的可能性越來(lái)越大，一定要遠(yuǎn)離。
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