商鋪應(yīng)該開(kāi)在什么地方？
很多人會(huì)回答：人多的地方。國(guó)內(nèi)有些零售學(xué)教材會(huì)細(xì)致些，區(qū)分成多個(gè)要素：人口，交通，收入，房租，樓層，最終“綜合分析”。網(wǎng)絡(luò)上火熱的帖子還會(huì)反復(fù)提及家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)倪x址圣經(jīng)，基本是要素組合的翻版。
不過(guò)，國(guó)外商家的選址秘籍雖然耀眼炫目，它們?cè)谥袊?guó)的實(shí)踐運(yùn)用到底效果如何，以及它對(duì)中國(guó)商家的參考價(jià)值幾何，都需要打上大大的問(wèn)號(hào)。
在今天的歐美國(guó)家，商鋪選址已經(jīng)普遍告別依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)或直覺(jué)，多依賴成熟的精密商業(yè)選址工具計(jì)算分析。對(duì)普通商家來(lái)說(shuō)，有大量發(fā)行印刷的讀物指導(dǎo)他們?nèi)绾紊虡I(yè)選址。如1980年的《Market Research For Shopping Centers》，包含了大量的運(yùn)籌學(xué)公式，考慮得極為細(xì)致，包括駕車(chē)距離與購(gòu)物中心大小的比例，對(duì)預(yù)定區(qū)域分級(jí)銷(xiāo)售區(qū)的細(xì)致劃分等。
商業(yè)精密選址工具的廣泛運(yùn)用和大量專(zhuān)業(yè)選址服務(wù)公司的出現(xiàn)，使得同一個(gè)街區(qū)內(nèi)必然會(huì)有銀行、服裝店、大眾餐館、高檔餐館、便利店、高端品牌店，會(huì)根據(jù)完全不同的選擇策略，選擇與誰(shuí)毗鄰甚至在馬路的哪一側(cè)。
而大型連鎖企業(yè)的要求就更高，常會(huì)將第三方選址服務(wù)公司的咨詢結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)算法進(jìn)行組合。家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)染揞^，則有獨(dú)立的選址部門(mén)，每個(gè)新店都有單獨(dú)的調(diào)查，將數(shù)據(jù)傳給總部分析人員，最終由總部確定新址。
對(duì)跨地域經(jīng)營(yíng)的商家來(lái)說(shuō)，社會(huì)形態(tài)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，當(dāng)然會(huì)讓其在不同地區(qū)選擇完全不同的選址策略。
以大型超市為例，在美國(guó)、澳大利亞、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家，因?yàn)槠?chē)普及率高，且人口密度較低，高速路出口附近往往是選址重點(diǎn)，大型購(gòu)物中心往往不會(huì)在地價(jià)高昂的市區(qū)選址，而會(huì)選在多個(gè)城鎮(zhèn)均可駕車(chē)抵達(dá)的郊區(qū)。而歐洲的法、德等國(guó)，因?yàn)槿丝诿芏认鄬?duì)較高，超市多會(huì)更貼近市鎮(zhèn)選址。
同一商家在不同社會(huì)的定位差別也決定了選址傾向。如山姆會(huì)員店，在美國(guó)是會(huì)員制低利潤(rùn)的倉(cāng)儲(chǔ)賣(mài)場(chǎng)，但在中國(guó)，其更偏重中高層白領(lǐng)。因此，遍布美國(guó)各地的山姆會(huì)員店，到了中國(guó)就只青睞北上廣等大城市，并且不像其他超市設(shè)在人口密集的市中心，而是位于靠近高速公路的地段，并配有超大停車(chē)場(chǎng)。
更離譜的是哈根達(dá)斯，在美國(guó)是街邊店，人流量是其選址的最主要衡量指標(biāo)，到了中國(guó)卻非市中心不進(jìn)，為非大型商場(chǎng)不入的中高檔冷飲店。
上世紀(jì)80年代后，西方成熟的運(yùn)籌學(xué)選址方法開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)，但很快發(fā)現(xiàn)老革命遇見(jiàn)了新問(wèn)題—許多注重科學(xué)選址的西方企業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如同類(lèi)中國(guó)企業(yè)，大型超市中選址最為精細(xì)的沃爾瑪，反而不如更注重本土化的家樂(lè)福擴(kuò)張順利。
為什么會(huì)水土不服？
因?yàn)橹袊?guó)實(shí)際上是個(gè)不需要精確選址的奇特國(guó)家。
邏輯上，商業(yè)選址是根據(jù)現(xiàn)有環(huán)境及其預(yù)測(cè)，分析出合理的商業(yè)區(qū)位候選，再由經(jīng)營(yíng)者決定地點(diǎn)。但是，由于在中國(guó)的城市化過(guò)程中，資本的作用太重要，而土地資源又掌握在渴盼投資的政府手中，城市擴(kuò)張方向完全可被行政力量改變。如果資本與這種強(qiáng)大力量保持良好關(guān)系，“××建到哪里，市中心就是哪里”并不是夢(mèng)想。
另一方面，精密選址學(xué)不斷發(fā)揚(yáng)光大的西方，早已完成了城市化發(fā)展，而中國(guó)的城市化高速發(fā)展，變化比計(jì)劃還快是一種常態(tài)。一個(gè)大型外資商業(yè)機(jī)構(gòu)專(zhuān)司規(guī)劃的高官曾感慨：閉著眼睛在北京地圖上扎圖釘，選出的都是好地段，這種情況下，精密選址反而不如放手?jǐn)U張的效果好。
中國(guó)城市的街道特征，也往往讓西方的經(jīng)驗(yàn)完全失效。中國(guó)寬闊的馬路對(duì)步行購(gòu)物者猶如阻斷交通的河流，所以，即使兩家大型購(gòu)物中心對(duì)街營(yíng)業(yè)，互相影響也非常有限。
今天，那些海外學(xué)成了精密選址相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)子們，尷尬地發(fā)現(xiàn)自己的專(zhuān)業(yè)成了“屠龍之技”，不過(guò)，他們或許值得等一等—理論上，過(guò)了城市大規(guī)模擴(kuò)張的階段，城市格局成型，精密選址學(xué)應(yīng)該會(huì)有用武之地。
但中國(guó)的情況畢竟獨(dú)具特色，比如北京。2014年8月，消息稱(chēng)北京市發(fā)改委原則上不再批準(zhǔn)四環(huán)以內(nèi)的商業(yè)用地，即使特批，面積也不會(huì)超過(guò)一萬(wàn)平方米。
也許，只有小型連鎖超市才是選址理論應(yīng)用的希望。
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