| | 時(shí)間：2010年05月17日 10:41:27 中財(cái)網(wǎng) | |
本期做客嘉賓：中國社會科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容
2010年房地產(chǎn)調(diào)控的重要文件--《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（以下簡稱"國十條"）頒布至今已有一個(gè)月，其影響及效力正在日益呈現(xiàn)。日前，中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容博士接受《理論前沿》周刊專訪，就此輪調(diào)控"組合拳"的特點(diǎn)進(jìn)行深入分析。他認(rèn)為：房地產(chǎn)政策取向的改變，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的沖擊。國內(nèi)各城市的房地產(chǎn)泡沫擠出已經(jīng)大勢所趨，房地產(chǎn)價(jià)格下降也是必然。下一階段需要關(guān)注的是如何讓房地產(chǎn)泡沫擠出所導(dǎo)致的負(fù)面影響降低到最小程度。
房地產(chǎn)政策取向發(fā)生重大改變
記者：近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出臺過諸多政策，但對房地產(chǎn)市場遏制高房價(jià)的作用十分有限，有人曾形容這些調(diào)控是"空調(diào)"。在您看來，為什么出現(xiàn)這種現(xiàn)象？您對今年4月以來的本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有信心嗎？
易憲容：每一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都無法達(dá)其效果，房價(jià)則越調(diào)越高，何也？就在于過去許多房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策沒有把握到房地產(chǎn)過熱或房地產(chǎn)泡沫吹大的根源所在，房地產(chǎn)政策取向存在缺陷。
可以說，近年來關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)文件出臺得十分頻繁，但是這些文件對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策取向一直放在房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的取向上，放在對經(jīng)濟(jì)增長的工具利用上。但是，這次出臺的"國十條"不同，它從根本上糾正了2003年18號文件以來只強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性，即是把房地產(chǎn)市場看做為完全的經(jīng)濟(jì)及宏觀調(diào)控之工具。
"國十條"是建立在對住房市場的新認(rèn)識上，即住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。因此，房價(jià)上漲過快不僅影響居民住房福利水平、影響到絕大多數(shù)居民的基本居住條件改善，而且增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。也就是說，住房的民生問題比住房的支柱產(chǎn)業(yè)問題更為重要，前者是首位，后者同則是由前者衍生出來的。因此，遏制過快的房價(jià)上漲是政府的基本職責(zé)，也是保證中國金融安全、保證中國經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)發(fā)展、保證中國社會和諧的根本所在。在該文件中，把國內(nèi)房價(jià)過快上漲危害性提到前所未有的高度，整個(gè)政策取向都是以民生角度來遏制高房價(jià)。可以說，房地產(chǎn)政策取向的改變，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場需要"去杠桿化"
記者：通過降低銀行信貸杠桿化來收縮流入房地產(chǎn)的資金是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段，您如何看待"國十條"及其相關(guān)后續(xù)政策在這方面的影響？
易憲容：銀行信貸無限擴(kuò)張就是"過度杠桿化"（over-leverage），即個(gè)人或企業(yè)用較少的錢"撬動"銀行較多的錢。如果這種杠桿合理或在一定的界限內(nèi)，那么，它可以化解實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融約束問題，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展；如果這種杠桿化過度，讓銀行信貸過度發(fā)放、流動性泛濫，一定會導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格全面飆升及房地產(chǎn)泡沫吹大，最后泡沫破滅導(dǎo)致金融危機(jī)（此次美國金融危機(jī)就是"影子銀行"無限信貸擴(kuò)張的結(jié)果）。而"去杠桿化"（de-leverage）就是個(gè)人或企業(yè)可以通過拋售資產(chǎn)等方式降低負(fù)債，把過多銀行借的錢慢慢"還"回去。同時(shí)，降低個(gè)人與企業(yè)杠桿化的程度，讓銀行信貸擴(kuò)張回到合理邊界上。
通過降低銀行信貸杠桿化來收縮流入房地產(chǎn)的資金，它包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一方面是個(gè)人按揭貸款"去杠桿化"；另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)商融資的"去杠桿化"。就"國十條"而言，其重點(diǎn)是放在個(gè)人住房按揭貸款"去杠桿化"上：一是將第二套住房貸款比例降低，即提高住房投資者的炒房市場準(zhǔn)入門檻及炒房成本，同時(shí)降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)；二是對房價(jià)過高上漲得過快的城市禁止第三套住房貸款；三是禁止國內(nèi)外的投資者購買住房的異地貸款。
新政策的出臺，對于新進(jìn)入的住房投資者而言，他們會擔(dān)心現(xiàn)行取消過度優(yōu)惠的個(gè)人住房信貸政策之后，自己進(jìn)入后有沒有人再來接盤其購買的住房（因?yàn)樽》客顿Y者購買不是居住而是賣出）。如果沒有人再敢接手其購買的住房，那么，自己就可能成為這次房地產(chǎn)泡沫最后一棒的接受者而嚴(yán)重套牢，面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，新的住房投資者不會再輕易地進(jìn)入，而是會觀察一些時(shí)間，等待新的政策效應(yīng)顯現(xiàn)后對市場影響如何再決定。特別是對異地購買住房者已經(jīng)封死其房地產(chǎn)炒作之路時(shí)，新進(jìn)入房地產(chǎn)投資者會立即減少。
而對于已經(jīng)進(jìn)入的投資者而言，新政策也在改變他們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期。由于感覺到可能將沒有人再敢來接盤，這些投資者會以最快的方式把手上的住房出手，以降低其風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，在這種情況下，如果房價(jià)不進(jìn)行大幅調(diào)整也是不可能讓其手中的住房出手的。因此，政府要真正遏制房地產(chǎn)炒作把房地產(chǎn)泡沫擠出，就不僅要對新進(jìn)入房地產(chǎn)投資者采取信貸收縮的信貸政策，而且也要對已經(jīng)進(jìn)入的住房投資者進(jìn)行更嚴(yán)厲信貸收縮政策，強(qiáng)迫炒房者手中的住房盡早擠出，進(jìn)一步加大住房市場供給。
記者：您認(rèn)為當(dāng)前的這些"去杠桿化"信貸政策還有哪些需要進(jìn)一步完善補(bǔ)充的？
易憲容："國十條"讓過度優(yōu)惠的個(gè)人住房按揭信貸政策回歸到常態(tài)，增加第二套住房首付及利率，而且禁止第三套住房貸款及異地購買住房貸款，但僅采取這些措施還不夠，還需進(jìn)一步對個(gè)人信貸政策全面收緊。
比如，完善當(dāng)前不合理的個(gè)人按揭貸款市場準(zhǔn)入規(guī)則。國內(nèi)當(dāng)前的個(gè)人按揭貸款市場準(zhǔn)入制度過于寬松，而在發(fā)達(dá)的市場體制下，則有一套嚴(yán)格貸款審查制度（提交一年的個(gè)人所得稅稅收證明、一年個(gè)人銀行戶口流水證明、個(gè)人銀行信貸記錄及有法律效力的個(gè)人收入證明等）。
再如，實(shí)行差異化的個(gè)人貸款利率。國內(nèi)當(dāng)前的個(gè)人住房按揭貸款利率是無差異化的，盡管這次提出對第一套和第二套住房的貸款利率采取差異化的政策，但是在第一套之內(nèi)、第二套之內(nèi)其利率都是同一的，沒有差異性。而在發(fā)達(dá)的市場體制下，無論是第一套、第二套以上每一個(gè)借款人的利率都是不同的。商業(yè)銀行可能根據(jù)不同的借款人的情況采取不同的利率，這才是銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
此外，"國十條"仍然沒有改變購買第一套住房者只會消費(fèi)（自己居?。┑募俣ǎ珜?shí)際上購買第一套住房既可用消費(fèi)也可以用作投資。要彌補(bǔ)其不足，就應(yīng)迅速推出住房交易所得稅。這樣，通過稅收的方式讓購買用作投資則無利可圖，而購買用作消費(fèi)則可以享受政府住房信貸優(yōu)惠政策。
可以說，"國十條"中旨在"去杠桿化"的信貸政策，對打擊住房投機(jī)炒作能夠起到立竿見影的作用，特別是在一線城市更是如此。但這其中還有幾處需要明確落實(shí)：一是"商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)"如何界定？二是異地購買住房貸款的證明如何來出具？三是多套住房按揭成數(shù)及利率又如何來確定……如果對于這些問題沒有明確的可操作條例，地方政府及商業(yè)銀行就容易化解相關(guān)政策，從而嚴(yán)重地弱化中央政府的政策效力。
房價(jià)全面下跌不會嚴(yán)重沖擊國內(nèi)經(jīng)濟(jì)
記者：如果房價(jià)如愿全面下跌，對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)又將影響如何？
易憲容：我認(rèn)為，如果全國的房價(jià)真的下跌，對于國內(nèi)今年的經(jīng)濟(jì)影響不會太大。其一，房地產(chǎn)市場與其他產(chǎn)品市場不同，由于它是采取預(yù)售制，房地產(chǎn)開發(fā)投資往往會滯后房地產(chǎn)銷售半年至一年。因此，在2009年的住房銷售達(dá)44000億元的情況下，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長已經(jīng)成為事實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)投資2009年1~2月份增長只有1%，但2010年同期則增長31.1%，高了30個(gè)百分點(diǎn)。可以說，房地產(chǎn)開發(fā)投資高增長，是2010年的基本態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資的高增長不僅是整個(gè)社會投資增長的主要方面，而且會拉動相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的高增長。因此，政府根本就不用擔(dān)心今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響今年的經(jīng)濟(jì)增長，更何況今年經(jīng)濟(jì)增長肯定會兩位數(shù)以上的增長速度上。其二，如果這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控遏制高房價(jià)所產(chǎn)生的影響能夠讓房價(jià)快速下降，那么，今年住房銷售可能會迅速下降，但是這種影響估計(jì)政策效應(yīng)要3~6個(gè)月時(shí)間反映來。不過，如果房地產(chǎn)的價(jià)格能夠真正地回歸合理水平，那么，居民的住房消費(fèi)真實(shí)需求也就能夠通過住房價(jià)格水平降低而逐漸釋放出來。到時(shí)候，由以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場銷售會通過以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房銷售來取代，新一輪的住房市場繁榮又會開始，而且，以消費(fèi)為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場是能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。其三，保障性住房及棚戶區(qū)改造的住房投資也是一個(gè)巨大量。它對拉動房地產(chǎn)開發(fā)的投資也可彌補(bǔ)這次以住房投資需求調(diào)整可能出現(xiàn)的缺口。此外，如果房價(jià)真的下降，對政府管理通貨膨脹預(yù)期也是能夠起到重要作用的。
關(guān)注動態(tài)變化并降低負(fù)面影響
記者：為了讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場盡快步入健康軌道，相關(guān)部門還應(yīng)在哪些方面加強(qiáng)工作？
易憲容：當(dāng)前，只要認(rèn)真落實(shí)已出臺的政策，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)調(diào)整。但是，這種調(diào)整的深度有多大，還在于相關(guān)信貸緊縮政策的全面性及合理性，還在于相應(yīng)的住房稅收政策能否及時(shí)推出。為此，建議盡快推出嚴(yán)格的住房交易所得稅，并采取累進(jìn)稅率，它是改變投資者的市場預(yù)期的重要方面。在有條件的地方，還應(yīng)推出房地產(chǎn)物業(yè)稅。如果這樣，加上政府的土地政策改革及市場整頓等，房地產(chǎn)信貸緊縮政策就能夠起到擠出國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的作用。
此外，"國十條"要求地方政府對遏制高房價(jià)承擔(dān)完全責(zé)任，否則對不力者追究責(zé)任，這是對的。但要警惕地方政府陽奉陰違，特別是要控制地方政府的過度拆遷產(chǎn)生的被動性住房需求，再也不能讓地方政府成為房價(jià)上漲的推手。
在促使房地產(chǎn)市場回歸到民生軌道上來的過程中，相關(guān)政府部門還需要關(guān)注兩個(gè)方面的動態(tài)變化：一是市場預(yù)期的動態(tài)變化；二是利率的動態(tài)變化。只有靜觀其變，才能夠及時(shí)對現(xiàn)有的政策做出調(diào)整。不過，可以確定，既然中央政府下了決心遏制過快房價(jià)上漲，那么，國內(nèi)各城市的房地產(chǎn)泡沫擠出已經(jīng)大勢所趨，房地產(chǎn)價(jià)格下降也是必然。只不過，在這種情況下如何讓這種房地產(chǎn)泡沫擠出所導(dǎo)致的負(fù)面影響降低到最小程度是下一階段的另一要?jiǎng)?wù)。
易憲容 中國社會科學(xué)院金融研究所研究員。1997年獲得博士學(xué)位。研究領(lǐng)域主要集中于金融學(xué)、金融制度和制度經(jīng)濟(jì)學(xué)，著有《現(xiàn)代合約經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》、《交易行為與合約選擇》、《科斯經(jīng)濟(jì)思想研究》、《經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)的迷思》、《房地產(chǎn)與金融市場》、《房價(jià)博弈》等書，譯作有《佃農(nóng)理論》、《經(jīng)濟(jì)解釋》、《公司治理》等，同時(shí)策劃主持大型經(jīng)濟(jì)學(xué)叢書多套。20世紀(jì)90年代以來，在國內(nèi)外刊物發(fā)表論文近3000多篇，并為多家報(bào)刊專欄作家。（.姜.欣.欣）
□ .@.易.憲.容 .金.融.時(shí).報(bào)
