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目前，由孫儷、羅晉領(lǐng)銜主演的電視劇《安家》正在播出，這部聚焦于房地產(chǎn)中介的電視劇頻上熱搜。針對(duì)其中涉及的不少與房屋交易相關(guān)的法律問(wèn)題。

在這其中，“跳單”的關(guān)注度最大，因?yàn)檫@不但和中介有關(guān)，也是和二手房的買家和賣家都相關(guān)的。

所謂“跳單”，就是“跳中介”，就是在二手房買賣或租賃中，跳過(guò)原本已經(jīng)居間服務(wù)的中介，而私自簽訂合同完成交易的行為。

對(duì)于二手房買家來(lái)說(shuō)，高額的中介費(fèi)是“跳單”的主要原因。當(dāng)前大型中介對(duì)于買賣房屋的中介費(fèi)大都在2.5%左右，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)的一套房子，中介費(fèi)經(jīng)常就是十來(lái)萬(wàn)。因此為了省下一些中介費(fèi)，二手房買家往往有“跳單”省錢的想法。

不過(guò)，由于房源在交易過(guò)程中獨(dú)一無(wú)二的作用，二手房賣家在交易過(guò)程中又無(wú)需支付中介費(fèi)，而且大中介的交易安全擔(dān)保要更到位，因此賣家的“跳單”意愿并不強(qiáng)，很多跳單是由于其對(duì)中介服務(wù)的不滿意造成的。

下面看一下《安家》中對(duì)于跳單的劇情描述：

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房似錦輾轉(zhuǎn)奔波許久，為林茂根老板找到了其口中描述的老洋房向公館，并聯(lián)系到向公館的原主人向玉榮的后代。

房產(chǎn)中介店長(zhǎng)徐文昌提醒過(guò)房似錦，一定要和林老板簽好中介協(xié)議。然而房似錦卻始終堅(jiān)信林老板是個(gè)好人，并沒有在意這件事。

結(jié)果林老板不僅將看護(hù)了向公館數(shù)十年之久的耿運(yùn)來(lái)夫婦，騙出了向公館，還繞過(guò)了房似錦和徐文昌，私下與向家繼承人完成房屋交易。

房似錦遇到的“跳單”是否屬于客戶違約？近日，朝陽(yáng)法院亞運(yùn)村法庭法官助理王巖特別梳理劇情，進(jìn)行了法律解析。

首先，林老板與向家繼承人簽訂的房屋買賣合同是否有效？

王巖介紹，老人過(guò)世后，向家繼承人通過(guò)合法方式取得了房屋所有權(quán)證，可以證明自己是向公館的合法所有權(quán)人。

林老板作為房屋購(gòu)買者，如果沒有證據(jù)證明林老板是明知向家繼承人無(wú)權(quán)處分或者有其他重大過(guò)失，抑或存在與向家繼承人惡意串通損害第三人利益情形，林老板以正常市場(chǎng)對(duì)價(jià)購(gòu)買房屋的買賣行為就是有效的；反之無(wú)效。

其次，林老板上述“跳單”行為是否構(gòu)成違約？

王巖介紹，“跳單”并非嚴(yán)格的法律術(shù)語(yǔ)，在房產(chǎn)中介的居間服務(wù)中，“跳單行為”指的是買賣或租賃的一方利用了中介公司的房源信息后，繞過(guò)該中介機(jī)構(gòu)直接與另一方達(dá)成交易的行為，或者是繞過(guò)該中介機(jī)構(gòu)通過(guò)其他機(jī)構(gòu)與另外一方達(dá)成交易的行為。

劇中，林老板未與房似錦簽訂《中介協(xié)議》，但接受房似錦介紹的房源和房主信息后，繞過(guò)房似錦私下與向家繼承人完成交易并辦理了過(guò)戶手續(xù)，林老板確實(shí)存在“跳單”行為。

而由于房似錦未與林老板簽訂《中介協(xié)議》，林老板“跳單”行為并不構(gòu)成法律層面上的違約。

此外，即使簽署了合同，居間合同中“禁止跳單”的條款又是否有效呢？

王巖介紹，當(dāng)賣方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果一套房子并不是某個(gè)中介公司的獨(dú)家房源，賣家同時(shí)也委托了其他中介，那么買家就有權(quán)選一個(gè)中介費(fèi)低的中介公司。

這個(gè)也有實(shí)際的判決先例，也是上海的一個(gè)例子。

10多年前，上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司將一個(gè)二手房買家告上法庭，稱其利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令其按約支付中原公司違約金1.65萬(wàn)元。

法庭審理認(rèn)為，根據(jù)合同條約的約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，買家及其家人分別通過(guò)不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過(guò)其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，買家并沒有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)中原公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。

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