| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避涉稅風(fēng)險提示 | ||||||||||
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| 近年來，在日常稅收征管工作中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在涉稅工作中呈現(xiàn)出“納稅環(huán)節(jié)多，涉及稅種多，各類檢查多”的現(xiàn)象。部分房地產(chǎn)企業(yè)僅限于應(yīng)付這“三多”，以至于對納稅信息、稅收優(yōu)惠政策、辦稅程序以及稅法與會計的差異等無暇顧及，產(chǎn)生了多繳或少繳稅款的問題。這不僅讓企業(yè)蒙受了不必要的經(jīng)濟損失，也給我們的征管工作帶來了一定的困擾。為了讓企業(yè)能更好地規(guī)避涉稅風(fēng)險，我們收集整理了一些日常房地產(chǎn)企業(yè)在納稅工作中常遇到的問題和注意事項，希望能為企業(yè)降低涉稅風(fēng)險，更好地履行納稅義務(wù)提供一點幫助。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因 ?。ㄒ唬┲貢嫼怂悖p稅收管理。企業(yè)會計在日常工作中偏重于會計核算, 稅收上依賴稅務(wù)管理部門，對稅收知識及辦稅技能重視不夠, 有問題問管理員，沒發(fā)現(xiàn)問題得過且過，甚至有的發(fā)現(xiàn)問題也不與稅務(wù)部門溝通，怕增加麻煩。經(jīng)常忽略一些稅種或者對政策理解上的差異導(dǎo)致了少交稅款。而企業(yè)經(jīng)營決策者在日常管理中重效益，對稅收能少交則少交，往往檢查時遭到稅務(wù)部門處罰才引起重視。 ?。ǘ┲貢嬛R，輕稅收政策。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計人員相對其他行業(yè)會計業(yè)務(wù)水平較高，對基本稅收政策也較為了解。但稅收政策時常隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化而變化, 舊的稅收政策不斷地取消或改變, 新的政策不斷推出, 一些會計人員不主動、及時地收集、了解這些稅收政策。而是按照老觀念，固有格式做，不及時了解當(dāng)前稅收新政策特別是單獨針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，對有些業(yè)務(wù)事項的發(fā)生是否應(yīng)納稅模糊不清, 多交了稅或少交了稅,自己渾然不知, 造成企業(yè)經(jīng)濟效益的流失，或稅款的流失。 ?。ㄈ┲貙嶓w，輕程序。在稅收程序方面，多數(shù)稅務(wù)事項，例如報稅、稅收優(yōu)惠、報批備案等都有時間限期，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于不了解稅收程序、時限而受到處罰或沒有享受到該得到的企業(yè)權(quán)利。 二、房地產(chǎn)企業(yè)部分稅種稅收風(fēng)險問題 我國的稅收政策較多，稅收法律、稅收行政法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策每年都會出臺很多，故對稅收政策的熟知就顯得極為重要。 ?。ㄒ唬┢髽I(yè)所得稅 主要是國稅發(fā)[2006]31號文和國稅發(fā)[2009]31號文的差異。2006年，國家稅務(wù)總局出臺的國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。而新稅法出臺后，2009年，國家稅務(wù)總局緊接著出臺了國稅發(fā)[2009]31號文，文件規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。上述兩文件的不同在于新文件將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售收入取消了，如果企業(yè)對該政策不了解的話，涉及到此種業(yè)務(wù)時就會多繳納企業(yè)所得稅。另外，國稅發(fā)〔2009〕31號第二十四條還設(shè)置了一個反避稅條款，即：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。如果房地產(chǎn)企業(yè)將實際使用時間累計未超過12個月的“固定資產(chǎn)”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)”的計稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值。 再如，新稅法出臺前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。而新文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。對于新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，因為政策的改變，計算繳納的企業(yè)所得稅也有著很大的差異，由此也會給企業(yè)帶來一定的涉稅風(fēng)險，例如滯納金、罰款等。 ?。ǘI業(yè)稅 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)委托施工單位進行工程施工，但由房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑工程設(shè)備營業(yè)稅征稅問題。 從營業(yè)稅細則第十六條可以看出，建設(shè)方提供設(shè)備的價款，不需要繳納營業(yè)稅。這與“財稅〔2003〕16號文”的規(guī)定是不一致的。“財稅〔2003〕16號文”明確規(guī)定，建筑安裝工程的計稅營業(yè)額不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。也就是說，凡是屬于列入省級地方稅務(wù)機關(guān)列舉的設(shè)備名單中的建筑工程設(shè)備，無論是甲方提供還是施工單位自行采購，均可以不繳納營業(yè)稅。而按照新細則的規(guī)定，建設(shè)單位提供的設(shè)備價款不需要繳納營業(yè)稅，但是施工單位自行采購的設(shè)備價款需要繳納營業(yè)稅。新細則關(guān)于建筑工程設(shè)備征稅問題的變化，提醒房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)必須籌劃建筑工程設(shè)備的供應(yīng)方式，否則存在多繳納營業(yè)稅的風(fēng)險。 同時注意材料和設(shè)備的劃分，按照現(xiàn)行規(guī)定，甲供材料必須納入營業(yè)額繳納營業(yè)稅，而甲供設(shè)備是不需要繳納營業(yè)稅的。所以，在平時對于材料設(shè)備的劃分就顯得十分重要。新營業(yè)稅條例及實施細則對材料設(shè)備的劃分并沒有明確規(guī)定，在具體實施過程中及時與主管稅務(wù)部門溝通，正確區(qū)分材料和設(shè)備，并按規(guī)定正確計算繳納營業(yè)稅。 ?。ㄈ┩恋卦鲋刀?/p> 從2003年以來，國家不斷出臺相關(guān)土地增值稅政策，來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的征繳。土地增值稅較其他稅種相對復(fù)雜，它的計算、預(yù)繳、清算也有一定的特殊性，故對企業(yè)來說，要對其充分了解也是比較困難的。 1、土地增值稅預(yù)征率問題。土地增值稅預(yù)征率是此稅種中的首要問題，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有預(yù)售收入時，土地增值稅按開發(fā)項目的具體類型進行預(yù)征。此時企業(yè)就一定要了解自身開發(fā)產(chǎn)品在稅收中屬于何類型，而不能簡單地按照立項或規(guī)劃的批復(fù)來分類。如果企業(yè)對預(yù)征率不了解或是對房屋類型不能準確劃分，應(yīng)該及時與稅務(wù)部門溝通，確定各類房型的預(yù)征率。 2、土地增值稅的計稅成本問題。土地增值稅的計稅成本與企業(yè)所得稅確認的計稅成本不盡相同，故在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)所得稅所確認的成本來確定土地增值稅的計稅成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以享受土地增值稅加計扣除的稅收優(yōu)惠，如果計稅成本計算不正確，會使得土地增值稅清算的結(jié)果大相徑庭。 3、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)繳納土地增值稅問題。在計算土地增值稅時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，分為非直接銷售和自用兩種情況：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。如果將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 4、以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營繳納土地增值稅問題。 ?。?）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。” ?。?）2006年，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006] 21號）中對這一條款作了補充規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 即：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅，但所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應(yīng)繳納土地增值稅。 ?。ㄋ模┩恋厥褂枚?/p> 土地使用稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，也是與一般企業(yè)不同的。實際工作中主要應(yīng)關(guān)注土地使用稅納稅義務(wù)的起止時間。 1、土地使用稅納稅義務(wù)開始時間。新的政策規(guī)定是《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186 號）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”。 2、土地使用稅納稅義務(wù)截止時間。鎮(zhèn)地稅發(fā)[2005]122號轉(zhuǎn)發(fā)蘇地稅發(fā)[1999]087號規(guī)定中，對經(jīng)營商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在取得土地使用權(quán)證次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，待開發(fā)的商品房全部竣工驗收后，憑國土局土地分割證明到主管地稅機關(guān)備案，對已銷售的商品房不再征收城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，確認分割時間是一個很重要的時點。如果企業(yè)不及時進行分割，那么就會形成多繳稅的情況。 三、涉稅環(huán)節(jié)的規(guī)避風(fēng)險問題 1、申報征收環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式為預(yù)繳，房地產(chǎn)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳所得稅，對開發(fā)建造的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得預(yù)售收入，按規(guī)安的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤率額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。企業(yè)在日常申報過程中及年末匯算時，應(yīng)注意政策的規(guī)定，降低涉稅風(fēng)險。 2、注冊登記環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)注冊登記地點不同，對各稅種征管分局不同的，企業(yè)會產(chǎn)生漏報稅的風(fēng)險。 3、發(fā)票管理環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票在企業(yè)銷售過程中起到非常重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)以預(yù)收賬款作為繳稅的依據(jù)，發(fā)票開具與預(yù)收賬款發(fā)生時間的不一致性，引起企業(yè)繳稅風(fēng)險。應(yīng)兩者及時核對。 4、稅收征管環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅內(nèi)容比較多，稅收政策變化快。特別是國家出臺新政策比較多，新政策中有些定義不明確的，地方主管稅務(wù)局有更加明細的執(zhí)行框架，企業(yè)應(yīng)及時了解，避免產(chǎn)生納稅風(fēng)險。 四、其他有關(guān)涉稅問題 1、代收費用是否需征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅問題 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，在銷售開發(fā)產(chǎn)品時代有關(guān)部門和單位收取一些價外費用，如水、電、氣初裝費、各項基金等，這些費用一般先又房地產(chǎn)企業(yè)收取，后大多要按規(guī)定轉(zhuǎn)交委托單位，有的也有結(jié)余。對于這些代收費用（或者說價外費用）是否征稅，如何征稅，各稅種規(guī)定是不同的。 （1）代收費用要繳納營業(yè)稅 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外收費等費用，營業(yè)稅法規(guī)規(guī)定是需要納稅的。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540號）第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局第52號令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（三）所收款項全額上繳財政。按照政策規(guī)定，即使開發(fā)企業(yè)代收的費用沒有利差，也要繳納營業(yè)稅。為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機構(gòu)收取代收費用，因為代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)是按實際收取的報酬納稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)［1995］076號）第四條關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額問題規(guī)定：代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實際收取的報酬。 ?。?）代收費用需要繳納企業(yè)所得稅 代收費用是否繳納企業(yè)所得稅，主要是代收費用是以誰的名義收取。如果不是由開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不納稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。企業(yè)對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自己收取的代收費用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時，也可以從收入中扣除。 （3 ）房價之外的代收費用不繳納土地增值稅 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］048號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的,在計算扣除項目金額時,可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則>的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）第二十五條進一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。據(jù)此分析，如果開發(fā)企業(yè)不是按照縣以上人民政府要求代收的費用，也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅。 2、向境外或境內(nèi)支付傭金企業(yè)所得稅稅前扣除存在差異 （1）國稅發(fā)〔2009〕31號第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。該規(guī)定意味著對傭金實行限額扣除，而不是全額扣除。但是該規(guī)定不適用于支付給境內(nèi)企業(yè)的傭金。 ?。?）對于支付給境內(nèi)企業(yè)的傭金，應(yīng)根據(jù)（財稅〔2009〕29號）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》的規(guī)定執(zhí)行：一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出，不超過企業(yè)按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額；超過部分，不得扣除。二、企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費及傭金。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機構(gòu)的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。三、企業(yè)不得將手續(xù)費及傭金支出計入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進場費等費用。四、企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。五、企業(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實入賬。 (3)、已辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)，但未能收回全部款項，僅已實際收到款項確認收入，存在稅收違法行為。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將已辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)、按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款、但因購房者原因未及時收回的款項，全額記入收入，從而錯誤地計算繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，進而形成稅收違法。 五、降低涉稅風(fēng)險的做法 1、及時了解相關(guān)稅收政策 從上述各類稅種所帶來的風(fēng)險看，企業(yè)會計人員對稅收政策的及時了解是重中之重的。因此，企業(yè)會計不能只埋頭做賬，只注重會計核算，要經(jīng)常抽時間去了解稅收政策，沒有時間也要擠出時間去關(guān)注政策的變化。 2、聘請稅務(wù)中介機構(gòu)做稅收顧問 顧名思義，稅務(wù)中介機構(gòu)對稅收政策的了解和理解是比較專一和有深度的。聘請他們做企業(yè)的稅務(wù)顧問，可以及時了解稅收相關(guān)政策，做好稅收籌劃，減少不必要的涉稅風(fēng)險。 3、積極與稅務(wù)機關(guān)聯(lián)絡(luò)和溝通 稅務(wù)人員熟知稅收程序以及征管政策是他們的職責(zé),他們也可以是企業(yè)的良師益友。經(jīng)常和他們聯(lián)絡(luò)，也會減少企業(yè)因不了解相關(guān)程序、政策等而帶來的風(fēng)險，也就減少了企業(yè)的納稅成本。特別是稅收政策中有些定義不明確的，積極溝通也就更加必不可少了。 4、參加稅收政策培訓(xùn) 因為會計政策和稅收政策始終有著較大的差異，故僅對會計政策爛熟于胸是遠遠不夠的，因此，對稅收政策的理解也是不能輕視的。對稅收政策理解的一個重要途徑就是參加專業(yè)的稅收政策培訓(xùn)班，專家會深層次地剖析會計制度與稅收政策的差異，使得企業(yè)會計能從容地應(yīng)對因差異所帶來的涉稅風(fēng)險。 5、加強自查和整改 企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期地進行納稅工作自我檢查。近日，國稅總局確定了今年稅收專項檢查工作的重點，房地產(chǎn)行業(yè)作為行業(yè)性稅收專項檢查的指令性檢查項目，將重點對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等展開檢查。企業(yè)可對照自查，對各稅種同期相比變化達30%以上的，要特別引起重視，要分析出稅收變化的原因。（姚荔琴 陸靜） | ||||||||||
