最近看到巧芯科技2個視頻：
一個內(nèi)容是10年間地產(chǎn)10強名單的變化，一個是10年累計銷售額地產(chǎn)10強的名單變化。
很震撼，尤其看著地產(chǎn)10強10年間的排位起伏與升降，觸動很大。
同樣的國度、同樣的行情，同樣的政策，10強高手過招，有人崛起、有人滑落、還有人幾進幾出……很是感嘆，也有惋惜！
今天就來隨筆聊聊10強之變。
10年看地產(chǎn)10強之變，這在地產(chǎn)圈是一種“稀缺視角”，行業(yè)很少這種分析視角。
其他行業(yè)都說，做地產(chǎn)，投機多，戰(zhàn)術(shù)多，戰(zhàn)略少，更缺乏長期主義視角。
直到2020年地產(chǎn)天變了，活下去，房企們才第一次大面積提“長期主義”。
其實，還是要尊重地產(chǎn)行業(yè)特殊性，把戰(zhàn)術(shù)當戰(zhàn)略用，也算上半場的好戰(zhàn)略！
原因很簡單，過去10年地產(chǎn)3年一波動，每年做地產(chǎn)就像“過山車”一樣上下起伏，誰有閑心談10年之變？誰有能力預測5年10年做恒定戰(zhàn)略？
那個波動時代，抓住當下，快速反應，就能立竿見影，就是好戰(zhàn)略。
所以，過去強周期時代，房企缺乏長期主義視角，缺乏恒定戰(zhàn)略導向，也是“”情有可原”的。
但長遠看地產(chǎn)，媒體要超然很多，所以，筆者過去幾年一直反復報道3個長期視角的數(shù)據(jù)。即從5年、14年、20年波段看百強名單之變。
數(shù)據(jù)很殘酷，也很打臉！
其一，僅20年，百強名單更換了近90%。
其二，14年看，百強名單只有19家還在（2017年刻度回看）
其三，5年前看，僅僅53家還“活”在百強名單中。
房企都講夢想，求百年，但現(xiàn)實很骨干，現(xiàn)實是：
5年間，“近一半”百強出局；14年看，81%百強被“淘汰”；20年，90%百強都出局。
所以，房企少談百年，也不用談30年河東河西，因為，僅僅20年，百強名單就幾乎“重來了一次”。
當然，筆者也強調(diào)，這是地產(chǎn)上半場的故事！
不說百強，就說地產(chǎn)10強，最近10年間也是滄桑巨變（即2010年到2020年）。
讓我們對比10年之間，地產(chǎn)10強的名單變化。
10年前2010年前5強是“萬科、保利、綠地、中海、恒大”！
如今2020年11月前5強是“碧桂園、恒大、萬科、保利、融創(chuàng)”。
5強中，10年間新冒出來的一個當了頭（碧桂園），一個當了老五（融創(chuàng)）！
10年前2010年6到10強是“綠城、萬達、龍湖、碧桂園、富力”。
如今6到10強是“中海、綠地、世茂、華潤，招商蛇口”。
具體震撼視頻可以看看巧芯數(shù)據(jù)研究院的10年每年的10強名單之變。
信息量很大，播放中建議隨時按下暫停鍵，細看細品。
視頻：2010~2020全國房企銷售業(yè)績單年累計排行榜
來源：巧芯數(shù)據(jù)研究院
結(jié)論總結(jié)下來。
其一，十年間10強有4強掉隊了！
比如萬達、綠城因為眾所周知的原因掉隊了，一個因為人，一個因為現(xiàn)金流。
目前，綠城、富力滑落到10強到20強了。
萬達則從2010年第6名，2018年第8名，2019年跌出前十，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后萬達如今又強調(diào)地產(chǎn)回歸重資產(chǎn)，目前力爭沖千億！
昔日10強的龍湖太調(diào)皮，一直在10強的圍城進進出出，核心龍湖忙著4大航道四馬奔騰，已經(jīng)不Care單一住宅規(guī)模增速了。
當然，金地、新城2個選手，這些年也是在10強門外“進進出出”，當然凌克都說自己都不看銷榜了，至于新城進出10強，不多言。
總結(jié)下來，10強起伏，有人主動不爭而偶爾拉下，有人被動公司動蕩出局，有人偶爾曇花一現(xiàn)成為過客……
各家有各家故事，此處不展開，筆者就一句話，如佛法云，一切皆有因果，有什么因就會有什么果！
其二，10年間新進入10強的有世茂、招商蛇口、融創(chuàng)、華潤。
怎么看？其實，除了融創(chuàng)，其實3位都是地產(chǎn)老司機，老臘肉。
他們都曾經(jīng)是各自N年前的TOP10。
比如招保萬金的“招”，比如世茂曾經(jīng)是地產(chǎn)老6、比如華潤很早之前也是地產(chǎn)10強……他們都是蟄伏N年后又重新回歸第一梯隊。
而其中的華潤，是因為早年決定做萬象城商業(yè)后拖累了住宅速度，如果不做商業(yè)，當下肯定也是3000億、5000億了。
路徑選擇不一樣而已，但此刻看，華潤住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動，越活越輕松了。
4個新進入的10強面孔，唯有融創(chuàng)是個“小鮮肉”！
小鮮肉融創(chuàng)2003年才成立，算是地產(chǎn)10強中最年輕的選手。
融創(chuàng)到今年還未滿18歲，今年才17歲。
但融創(chuàng)的確是高手中高手，說地產(chǎn)圈第一黑馬，融創(chuàng)可以不謙虛。
高舉高打的收并購杠桿，打造高能級城市高端精品的城市杠桿產(chǎn)品杠桿，擅長逆周期拿地布局的高手。
融創(chuàng)，用最短時間進入5強，而且集團高管、總裁、區(qū)域一把手基本都沒更替過，高端團隊穩(wěn)定性堪稱行業(yè)一流，不信你比比其他10強高管之變。
整體而言，融創(chuàng)，在行業(yè)是一種稀缺案例。
其三，華夏幸福是一個獨特選手，也間接說明過于一招鮮模式很難恒大。
比如最典型的是華夏幸福，其獨特的產(chǎn)城模式讓華夏迅速沖進前十，但穩(wěn)定性不強，最終在10強名單中曇花一現(xiàn)，隨后迅速退出10強。
如今最新2020年11月榜位列40強。
累計銷售額10強排名，以10年看，10強名單波動幅度要穩(wěn)定很多。
不多說，看視頻！
視頻：2010~2020全國房企銷售業(yè)績十年累計排行榜
來源：巧芯數(shù)據(jù)研究院
視頻：2010~2020全國房企銷售業(yè)績十年累計排行榜
其一，十年累計銷售額排行，依舊是萬科、碧桂園、恒大位列前三；
如此看來，萬科穩(wěn)居地產(chǎn)一哥多年，而后即使被恒大，碧桂園反超4年，但累計10年看，萬科還是老大。
不僅僅是累計銷售額，今天房企文化領(lǐng)袖，依舊是萬科。
其二，累計10年看，十強榜萬科，碧桂園，恒大，保利，綠地、融創(chuàng)、中海、華潤、龍湖、綠城。
的確，除了融創(chuàng)，幾乎都是老牌子，姜還是老的辣，這些企業(yè)不是一招鮮，而是均好，是綜合競爭力。
其三，過去10年，為何碧桂園、恒大能夠崛起？可以用做最時代的企業(yè)來解釋，沒有成功企業(yè)，只有時代的企業(yè)，是天時地利人和的能力匯總。
10年前，碧桂園還是老9，但10年累計看，碧桂園是老2，而且事實與第一萬科相差微乎其微。甚至2021年看，碧桂園會成為11年累計第一。
應該說，從10年前老9到如今累計10年，11年準第一。碧桂園，在業(yè)績上創(chuàng)造了地產(chǎn)10強的“最大神話”。
表面上看，碧桂園是天時地利人和的集大成者，比如天時“去庫存棚改”、地利是抓住三四線紅利，人和是創(chuàng)新成就共享區(qū)域放權(quán)……
但事實上，大趨勢的權(quán)重貢獻大于人和的權(quán)重貢獻，天時地利之功大于人和之功！
所以碧桂園的神話在筆者看來，有2大頂層觀察。
1、做“大對”了。
吃透了大時代的巨大紅利，即天時地利人和631，天時地利趨勢占據(jù)了9成功勞。
2、沒犯大錯。
10年來碧桂園沒犯大錯，即BOSS的大錯，戰(zhàn)略的錯、模式的錯。
類似萬達、新城掌舵人之變、金地早年布局產(chǎn)品結(jié)構(gòu)踏錯、華夏的模式局限給企業(yè)帶來巨大震蕩……碧桂園，沒犯大錯。
有時候，高手過招，不犯錯，就是贏！尤其在地產(chǎn)下半場！
2010年到2020年，地產(chǎn)10強是深度調(diào)整，幾乎一半10強出局！
2020年到2030年，地產(chǎn)10強座次表，就會穩(wěn)定不變嗎？
在筆者看來，并非如此。
其一，10強雖大，但站在一個行業(yè)來看，中國房地產(chǎn)可是天字一號產(chǎn)業(yè)，17萬億的盤子，未來10年預計都在15萬億左右上下。
也就是說，今天10強房企的市占率大多在2%到4%的區(qū)間。
相對美國成熟經(jīng)濟體8%的龍頭市占率，中國10強房企未來在強者恒強趨勢下，還將有基于行業(yè)內(nèi)部洗牌、大魚吃小魚的“調(diào)座位”空間。
目前10強行業(yè)集中度在30%，未來10年10強占有率會達到40%到50%。
在這個大變局、大空間下，孕育著10強座次表易位的巨大空間和土壤。
其二，未來10年，10強房企戰(zhàn)略不僅僅是住宅規(guī)模之爭了，而是進入多元戰(zhàn)略差異化競爭時代，或者增加一個“第二曲線之爭”的新競爭時代。
對于規(guī)模還不夠大的10強到50強房企而言，他們可能還是地產(chǎn)主業(yè)第一，不用大力度轉(zhuǎn)型。
但對地產(chǎn)10強而言，本身已經(jīng)是3000億到8000億的盤子了，規(guī)模再中高速增長既沒必要也不太現(xiàn)實，因為地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)終究有結(jié)束的一天。
反過來，10強巨頭們未來10年用地產(chǎn)主業(yè)的巨大現(xiàn)金流去開辟培育和打造第二曲線，目前是好時機。
這就好比郭廣昌所言，轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，必須在企業(yè)陽光燦爛的時候進行，因為房企的第二曲線在360行業(yè)中難度與量級可能最高，不是什么都能成為地產(chǎn)的第二曲線的。
其三，10強之間其實模式、打法、戰(zhàn)略還是存在巨大差異，這也帶來10強未來的分化。
核心因為每種戰(zhàn)略都有它的優(yōu)勢和局限性，這就在未來10年的時空中，存在變數(shù)。
比如未來10年龍湖華潤就相對從容了。
未來10年是大消費時代，比如龍湖未來商業(yè)板塊租金每年300億，而且相對穩(wěn)定不受政策波動……這就舒服從容了。
而從龍湖4個航道模式來講，當下龍湖2000億銷售額但市值卻高達3000億，已經(jīng)與7000億8000億碧桂園恒大萬科市值相當，這就已經(jīng)說明問題了。
同樣，央企和民營企業(yè)因為融資成本的巨大差異，體制以及激勵靈活度的差異，未來也將發(fā)生分化。
事實上，2020年地產(chǎn)10強已經(jīng)有6強是央企，未來中小國企的并入央企，未來央企更容易獲取地產(chǎn)稀缺資源與資金……這也會存在變數(shù)和分化。
其四，具體10強各家的戰(zhàn)略進取心也有差異。
比如過去3年碧桂園雖然穩(wěn)坐冠軍，但萬科和恒大一直是老二和老三在交替調(diào)整。
包含今年恒大的資金波動困局……所以一切變數(shù)都依舊存在。同樣，老四老五的融創(chuàng)和保利，這兩家也一直爭來爭去。
6強到10強的變動就更大了。
比如過去老七中海地產(chǎn)伴隨顏建國回歸之后最近3年，中海就一直強調(diào)回歸TOP5陣營。
顏建國推行“三個主流”新戰(zhàn)略打法后，中海業(yè)績增速這三年陸續(xù)在地產(chǎn)10強增長率第一，第二和領(lǐng)先。
同樣對規(guī)模不是太在乎的龍湖和金地，也是在10強位置上下浮動，甚至凌克都強調(diào)，我基本不看銷售排行榜。
其四，未來資金開關(guān)的邏輯也變了。
即三道紅線改變了“規(guī)模論英雄”的資金輸血規(guī)則，改成“紅線論英雄”的資金輸血新規(guī)則。
即過去融資是看規(guī)模，比如從50強調(diào)為30強優(yōu)先，而三道紅線后核心看財務(wù)質(zhì)量高、不踩線的融資優(yōu)先。
比如踩線相對厲害的10強房企，下一步融資就會受到更大抑制。
沒有成功的企業(yè)，只有不斷成長的企業(yè)。
下個10年，今天2020年的10強未必是2030年的10強。
未來只屬于與時俱進的企業(yè)！
唯有善于把握大時代趨勢，唯有真正尊重市場規(guī)律和企業(yè)經(jīng)營常識，唯有保持戰(zhàn)略定力和不大內(nèi)耗、亂折騰的企業(yè)……未來能夠活得好！
其實，太陽底下，沒新鮮事！企業(yè)起伏，有運氣，更多還是因果！
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