“以租代售”繞開諸如自持要求、限價(jià)、灰空間等，是近兩年地產(chǎn)開發(fā)商近較為普遍的操作。但是隨著政策不斷“打補(bǔ)丁”，操作空間已經(jīng)很小了。
核心問(wèn)題
開發(fā)商能否采用“以租代售“，合法繞開自持或限價(jià)要求，盡快回籠資金、提高利潤(rùn)率？
什么是“以租代售”？
是近年來(lái)出現(xiàn)的一種不動(dòng)產(chǎn)銷售的灰操作，操作方式一般是與甲乙雙方簽訂一個(gè)長(zhǎng)期租賃合同，盡可能多的完成回款。
具體到市場(chǎng)案例，不是“以租代售”，就是“半賣半租”。
比如，雙方約定在20年內(nèi)，乙方可排他性的使用甲方的房產(chǎn)，一次性支付20年租金，合同期滿（若政策允許則提前），甲方的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶給乙方。
該種模式的優(yōu)點(diǎn)在于，甲方保證銷售款項(xiàng)的盡可能的收回；乙方在實(shí)際低于市場(chǎng)價(jià)格的情況下獲得排他性的資產(chǎn)使用權(quán)。
是什么逼得開發(fā)商這樣操作？真金白銀出資的購(gòu)房人為什么又接受這種操作呢？
我們下面從需求、法律、稅務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)來(lái)分析分析，先看案例：
案例概述
2016年，有個(gè)上市公司背景的開發(fā)商，在某一線城市的核心地段高溢價(jià)拿了一塊用地，純住宅，出讓面積30畝，容積率2.75。
實(shí)際成交價(jià)，總價(jià)折算到全部計(jì)容面積，近7萬(wàn)元/平方米。
另外，出讓條件中還包括以下要求：
①無(wú)償移交保障房總計(jì)容5%；
②1800平方米的社區(qū)設(shè)施無(wú)償移交給政府；
③整體持有總計(jì)容16%且70年禁止轉(zhuǎn)讓；
④住宅套數(shù)下限460套，配建中小戶型不低于總建面的70.0%。
這樣算下來(lái)，扣除保障房、不能銷售部分達(dá)到20%，可售部分的實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到8.8萬(wàn)元/平方米。
這個(gè)價(jià)格太高了，須知，四年后的2020年，top10的另一家地產(chǎn)公司，在同一個(gè)區(qū)域拿的地王也才是8萬(wàn)元/平方米。
2020年，片區(qū)新房均價(jià)才到10萬(wàn)出頭。當(dāng)年拿地后的壓力可想而知。
開發(fā)商舉牌很爽，拿到后一算賬，傻了眼，痛點(diǎn)如下：
①地價(jià)太高，名義地價(jià)高，實(shí)際地價(jià)更高。
筆者大概算了一下，要賣到12萬(wàn)左右才能保本。
根據(jù)貝殼顯示，2021年1月周邊新房均價(jià)也才11萬(wàn)左右，可見2018年時(shí)銷售難度很大。2018年開盤，2021年還在售。
②無(wú)法做出品質(zhì)。
按傳統(tǒng)的高低配，大面積的多層的溢價(jià)更好一些，但是出讓條件中對(duì)戶型有限制。
③有限價(jià)10萬(wàn)/平方米。
雖然2020年當(dāng)?shù)叵迌r(jià)有松動(dòng)，但是拿地的2016年正好是上輪房?jī)r(jià)調(diào)控的啟動(dòng)年。
在2020年之前，片區(qū)有新房限價(jià)10萬(wàn)，一直到2020年因?yàn)橐咔樾枰瓌?dòng)內(nèi)需價(jià)格才有所放松。
“算錯(cuò)帳拿到地不怕！房?jī)r(jià)總會(huì)漲上去”這一老經(jīng)驗(yàn)未能復(fù)制。
④自持面積太大。
出租回報(bào)率太低，還不夠修建成本的資金成本，除非你的年化資金成本低于3%。
“資本會(huì)為自己找到出路”。開發(fā)商發(fā)揮主觀能動(dòng)性，采取了如下對(duì)策：
①“半售半租，大腸包小腸”：把本應(yīng)該自持的面積做成小戶型，通過(guò)“租 二次改造”，并入可售面積，“以租代售”變現(xiàn)。
舉個(gè)例子，一套160平方米的房屋，產(chǎn)證面積為110平方米簽進(jìn)新房的“購(gòu)銷合同”，剩下的50平方米為租賃面積。
購(gòu)房者買了110的房子，然后和開發(fā)商簽“租賃合同”，把110房子旁邊的50平米小戶型長(zhǎng)租。物理上就隔堵墻。
②“統(tǒng)一改造”：涉及改造，再簽一份裝修改造合同，由開發(fā)商委托施工單位統(tǒng)一改造。
③租賃部分價(jià)格優(yōu)惠：雖然是以租代售，但是租的部分比市場(chǎng)售價(jià)便宜，購(gòu)房人實(shí)得價(jià)格算下來(lái)低于市場(chǎng)均價(jià)。
首先，自持物業(yè)回報(bào)低。
云房數(shù)據(jù)曾發(fā)布過(guò)《2017上半年 中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》，從“靜態(tài)租賃回報(bào)率”、“長(zhǎng)期租賃回報(bào)率”、“5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率”對(duì)中國(guó)主要城市的各種物業(yè)投資價(jià)值進(jìn)行了分析。
如下圖：
圖源：云房數(shù)據(jù)
云房數(shù)據(jù)發(fā)布《2019年下半年中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》稱：全國(guó)25個(gè)典型城市，（按當(dāng)前房?jī)r(jià)及租金收益計(jì)算）靜態(tài)回報(bào)率整體為2.10%。
到這些城市買房，如果靠租金來(lái)收回成本，普遍需要48年左右才能回本。
1/2.1%≈48年，如果你近幾年買的房，靠租金跑不過(guò)通脹（2020年CPI為3.5%），也跑不過(guò)LPR（2021年1月，央行公布1年期報(bào)3.85%，5年期以上報(bào)4.65%）。
當(dāng)然，個(gè)人購(gòu)房者除了租金，還可以靠物業(yè)本身升值抵抗通脹，但是開發(fā)商的錢都是借的，不管是借股東還是社會(huì)化融資，都是有成本的。
而且，還沒聽說(shuō)過(guò)低于4%的資金成本。
5萬(wàn)的土地樓面價(jià)，如果要求自持15%，再來(lái)5%無(wú)償給國(guó)家的配建房（保障房、回遷房等），不算建安成本，樓面價(jià)都到6.25萬(wàn)了。
圖源：云房數(shù)據(jù)
其次，有些政策制定不合理。
記得不久前看過(guò)一篇文章，大概意思是現(xiàn)在地產(chǎn)營(yíng)銷已死，一點(diǎn)技術(shù)含量都沒有了。
地價(jià)，一直在漲，國(guó)家隊(duì)帶頭拿地；房?jī)r(jià)，很多城市直接按“成本法”給限死了，無(wú)論品牌，無(wú)論品質(zhì)。現(xiàn)在已經(jīng)沒有房地產(chǎn)了，只要房產(chǎn)概念了。
房地產(chǎn)不但涉及民生、內(nèi)循環(huán)，其實(shí)還是貨幣超發(fā)的蓄水池，再往深入說(shuō)一點(diǎn)，涉及地方和中央財(cái)權(quán)事權(quán)分配問(wèn)題。
目前還是按照當(dāng)年朱相規(guī)劃的“半市場(chǎng)半計(jì)劃”的經(jīng)濟(jì)架構(gòu)，一方面不能通過(guò)落實(shí)永久產(chǎn)權(quán)，收取更穩(wěn)定的房產(chǎn)(持有）稅；
一方面又缺乏整體配套解決措施，所以按2-3年一個(gè)周期進(jìn)行調(diào)控，讓地產(chǎn)行業(yè)餓不死也撐不死。
問(wèn)題就來(lái)了，從未聽過(guò)靠著“價(jià)格管制 需求管制”，可以提供又多又好量又足的產(chǎn)品供給的。
開發(fā)商在無(wú)法發(fā)揮企業(yè)家精神創(chuàng)新，依靠創(chuàng)新 品質(zhì)，贏得高于市場(chǎng)平均水平的利潤(rùn)的時(shí)候，就開始“亂劈材”了。
這幾年，大部分開發(fā)商不潛心研究客戶需求、琢磨戶型，而是削尖了腦袋研究如何繞開政策，或者加大周轉(zhuǎn)、或節(jié)約成本。
看看專家怎么說(shuō)。
黃奇帆是少有的能把國(guó)資平臺(tái)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合較好的人。他在擔(dān)任重慶市長(zhǎng)期間，在有效控制房?jī)r(jià)的同時(shí)，同時(shí)又讓重慶經(jīng)濟(jì)充滿活力。
黃奇帆在其新書《結(jié)構(gòu)性改革》提到“房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在十大失衡”其中第（十）原文如下：
“（十）政府房地產(chǎn)調(diào)控失衡經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，政府希望刺激房地產(chǎn)；房地產(chǎn)泡沫積聚的時(shí)候，政府又想穩(wěn)住或者壓一下，如果相關(guān)政策經(jīng)常變動(dòng)，就無(wú)法形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，勢(shì)必會(huì)對(duì)老百姓的生活習(xí)慣、價(jià)值觀念和家庭穩(wěn)定帶來(lái)影響，也會(huì)對(duì)金融市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成破壞，最后只能是南轅北轍。另外，一些地方政府習(xí)慣采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少穩(wěn)定的、長(zhǎng)周期的、法治化的措施，也缺乏應(yīng)用經(jīng)濟(jì)邏輯、經(jīng)濟(jì)杠桿的措施。很多時(shí)候僅在需求側(cè)調(diào)一調(diào)、控一控、緊一緊、縮一縮，較少在供給端上進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)。
綜上，開發(fā)商在解決自持上想足了辦法，包括“以租代售”、“半買半租”、“真租 收益打包”對(duì)接資本市場(chǎng)（資產(chǎn)證券化）等等。
可行性分析
“半賣半租”的操作可行么？
首先，法律上可行。
關(guān)于租賃期限：根據(jù)《合同法》第214條（民法典第705條）規(guī)定“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年“。
本條是關(guān)于租賃期限的最高限制的規(guī)定。根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋租賃合同最長(zhǎng)租期為二十年。
這條要注意，有些地方行政規(guī)定，房屋租賃合同最長(zhǎng)是10年，我們就不去判斷行政命令和法規(guī)沖突后效力問(wèn)題了。
關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律規(guī)定：
1、《中華人民共和國(guó)合同法》第230條（民法典第726條）規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。
分析：合同法第230條中規(guī)定“承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”，但對(duì)“同等條件”界定，我國(guó)法律對(duì)此并無(wú)明文規(guī)定。一般情況下，應(yīng)價(jià)款、支付方式和期限相同。
2、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。
分析：第21條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時(shí)，如侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人僅有權(quán)要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，而無(wú)權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
如出租人在出租房屋時(shí)，不希望承租人擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，實(shí)務(wù)中，出租人會(huì)要求承租人明示表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
采取方式為“在租賃合同中約定承租人不享有優(yōu)先承租權(quán)，或者承租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明書”。
當(dāng)然，也可以約定開發(fā)商將房屋質(zhì)押給承租人，這樣實(shí)質(zhì)上無(wú)法完成過(guò)戶。
開發(fā)商破產(chǎn)或資產(chǎn)被凍結(jié)怎么辦？
租戶如果租了房子，在租期內(nèi)執(zhí)行人不能趕租戶走的。
比如法拍公告明確說(shuō)二十年房租都已經(jīng)由被執(zhí)行人收了，競(jìng)買人在明知的情況下競(jìng)得房屋，再去找承租人主張房租，就不會(huì)被支持;
這種操作實(shí)際利用了房屋的物理特性，即設(shè)計(jì)和報(bào)規(guī)時(shí)就做了相應(yīng)考慮。法律上沒有問(wèn)題。
優(yōu)先權(quán)就那么幾種，不包括承租人的賠償權(quán)。承租人只是享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果是租賃合同解除承租人享有的賠償權(quán)就是一般債權(quán)。
法律上抵押只是擔(dān)保，避免不了被司法拍賣，但是增加了獲得賠償?shù)膬?yōu)先性。
要根本上杜絕風(fēng)險(xiǎn)，還有一種辦法做“資產(chǎn)隔離”，開發(fā)商破產(chǎn)也不怕。
這種操作在資產(chǎn)證券化中常見，抵押型和過(guò)戶型。過(guò)戶型最保險(xiǎn)，即把開發(fā)商的出租資產(chǎn)，以出資的方式注入新公司，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)隔離。
不過(guò)以租代售模式不太合適，因?yàn)槭紫蕊L(fēng)險(xiǎn)在租戶，資產(chǎn)作價(jià)還涉及稅收問(wèn)題，開發(fā)商是沒有動(dòng)力的。
除非開發(fā)商體量大，想一魚兩吃，先以租代售，然后資產(chǎn)打包去走資產(chǎn)證券化。
不過(guò)這個(gè)首先要資產(chǎn)包足夠大才行（租金年收入毛利5000萬(wàn)元以上），不然資本市場(chǎng)也沒興趣。
另外，大部分案例不是出租性質(zhì)，而是以租代售，現(xiàn)金流一次回去，不是持續(xù)多年穩(wěn)定回流，達(dá)不到ABS要求。
其次，是否違規(guī)要看個(gè)案。
本案例中，因?yàn)槌鲎屚恋貤l件并沒有要求自持部分要集中安置，所以案例的操作也不違規(guī)。
當(dāng)然，根據(jù)物權(quán)法，所有權(quán)是物權(quán)的核心權(quán)利，圍繞這一核心權(quán)利，有使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等。
正因?yàn)椴贿`法，所以不違規(guī)，不讓我買，物權(quán)打了折，但是開發(fā)商做了個(gè)架構(gòu)，提前把收益權(quán)享受了。
不過(guò)要注意，2017年后，北京、杭州很多地方對(duì)政策打了補(bǔ)丁，再操作就屬于違規(guī)了。
最后，工程改造可行。
除非商改住，不然“以租代售”不存在改造問(wèn)題，而“半售半租”則肯定涉及二次改造。
常見操作是簽訂改造合同，等驗(yàn)收后，再改造，這里要注意，改造不是敲個(gè)墻就搞定的，需要提前設(shè)計(jì)好，實(shí)操中不但會(huì)導(dǎo)致土建成本增加，實(shí)際交房時(shí)間也更長(zhǎng)一些。
風(fēng)險(xiǎn)分析
法律上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，政策上有風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（客戶接受度、成本控制風(fēng)險(xiǎn)，周期風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，被舉報(bào)風(fēng)險(xiǎn)）。
下面主要說(shuō)說(shuō)業(yè)主（租戶）風(fēng)險(xiǎn)：
開發(fā)商破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商被告了，名下資產(chǎn)會(huì)被凍結(jié)，甚至司法處置。雖然承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但不等同于破產(chǎn)法規(guī)定的優(yōu)先債權(quán)。
這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可以規(guī)避，規(guī)避方式為要求開發(fā)商在租賃期間，把房子抵押給自己，但只是給資產(chǎn)加了一道鎖，風(fēng)險(xiǎn)不能根本解決。
所以，如果開發(fā)商不是上市公司或者國(guó)企背景，業(yè)主（租戶）不會(huì)放心。
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：如果租戶因?yàn)橐恍┰蛳胱儸F(xiàn)資產(chǎn)，但市場(chǎng)不一定接受以租代售這種方式，會(huì)有一定流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
雖然開發(fā)商在合同中會(huì)約定相應(yīng)處理方式，予以配合。但實(shí)際是有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)閺姆梢饬x上來(lái)講，這套房子并不是租戶的。
租售不同權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。租戶無(wú)法享受教育等居住地居民政策的。
總結(jié)
結(jié)論，“以租代售”在一些個(gè)案下是可行的，但是操作較為復(fù)雜。
無(wú)論是住宅還是商業(yè)，以租代售有幾個(gè)先決條件：
1、當(dāng)?shù)氐恼摺?/strong>是否有對(duì)租期、以租代售的限制等等。
2、目標(biāo)宗地的出讓條件中不能有自持部分必須'不能分割，集中部署'這一條，沒有則可“半售半租”，有的話只能長(zhǎng)租。開發(fā)商的公關(guān)能力也要強(qiáng)。
3、價(jià)格要有吸引力且開發(fā)商實(shí)力要夠，否則市場(chǎng)不認(rèn)可。內(nèi)部銷售，要么就是長(zhǎng)租，沒有其他更多更好的辦法處理自持。
4、找個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的律所 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行分析和協(xié)議簇?cái)M訂，把整個(gè)項(xiàng)目論證清楚，別把自己套在里面。
文章最后，奉勸大家，如果你不能做個(gè)靈活的胖子，還是老老實(shí)實(shí)做個(gè)乖孩子吧。
聲明：本文來(lái)源“浩瀚的蒼穹”，對(duì)作者表示感謝?；锇閭?，關(guān)于本文觀點(diǎn)，歡迎交流互動(dòng)，記得文末留下腳印。
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