原因很簡(jiǎn)單：國(guó)企能夠獲得便宜的土地，國(guó)企普遍擁有大量的土地儲(chǔ)備。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)，愿意與國(guó)企合作，從本質(zhì)上來看就是惦記著人國(guó)企手上的那些便宜、存量足夠多的土地。
這可比在招拍掛市場(chǎng)上爭(zhēng)得頭破血流，最后不但無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，還有可能巨虧的高價(jià)地，靠譜多了。至少是不會(huì)虧的。
但是，為何又有那么多的房企與國(guó)企合作“雷聲大，雨點(diǎn)小”，最后能落地的房企寥寥無(wú)幾？
今天就簡(jiǎn)單地把（民營(yíng)）房企與地方國(guó)企合作的邏輯梳理一下。
地方國(guó)企的先天優(yōu)勢(shì)
首先，所有的地方性國(guó)企，在土地獲取上都存在先天優(yōu)勢(shì)。
因?yàn)楸就羾?guó)企扎根本地，對(duì)當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域、市場(chǎng)、政策都很熟悉，在足夠熟悉的環(huán)境下，踩坑的概率很低。
另一方面，地方國(guó)企通常是地方政府的市場(chǎng)化平臺(tái)，也就承擔(dān)了大量的政府服務(wù)性工作，比如參與修建道路橋梁、公園場(chǎng)館、地下管網(wǎng)等等基建配套。
這里投入的大部分項(xiàng)目，實(shí)際上盈利空間很低，有很多項(xiàng)目甚至還會(huì)虧損。
地方政府通常都會(huì)用價(jià)格較為便宜的住宅土地，來補(bǔ)償國(guó)企對(duì)于基建設(shè)施的巨大投入。
最為典型的就是修建地鐵，需要軌道公司投入巨量的資金。
同時(shí)，地鐵線路的盈利周期又很長(zhǎng)，甚至沒法盈利。那地方政府就只能拿住宅土地作為給予軌道公司的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
最為典型的就是廣州地鐵，廣州地鐵擁有大量市區(qū)內(nèi)的地鐵沿線住宅土地，開發(fā)這些土地，能夠補(bǔ)償廣州地鐵在線路修建和運(yùn)營(yíng)上的巨大虧損
所以，地方國(guó)企都具備兩大優(yōu)勢(shì)：
1.當(dāng)?shù)爻鞘?、政府深厚的資源，可以獲取價(jià)格極低的土地
2.有了地方政府作為背書，可以獲得極其便宜的融資成本
有時(shí)候，地方國(guó)企參拍土地，也會(huì)特別兇猛，會(huì)把地價(jià)抬高，不讓房企們輕易地低價(jià)拿下土地。
他們作為政府穩(wěn)定地價(jià)的調(diào)節(jié)器。如果地價(jià)太低，達(dá)不到政府預(yù)期，政府低價(jià)出讓土地有“國(guó)有資產(chǎn)流失”的嫌疑。
所以，地方國(guó)企也具備了地價(jià)托底的功能。
重慶兩江新區(qū)置業(yè)發(fā)展有限公司，就是一家典型的地方性國(guó)企，兩江新區(qū)水土、龍興等組團(tuán)拍地，基本上都會(huì)看見這家國(guó)企在托底地價(jià)（資料來源：兩江置業(yè)官網(wǎng)）
與國(guó)企合作的基礎(chǔ)
你看上了國(guó)企土地、資金便宜的優(yōu)勢(shì)，但是回過頭來就得想想自己手里有什么籌碼，能去跟國(guó)企進(jìn)行交換。
一般大部分的地方國(guó)企，主營(yíng)業(yè)務(wù)都不是房地產(chǎn)，其地產(chǎn)平臺(tái)公司的團(tuán)隊(duì)也就沒有房地產(chǎn)公司的團(tuán)隊(duì)專業(yè)。
這是常規(guī)民營(yíng)房企與地方國(guó)企的合作契機(jī)。如果該地方國(guó)企自己的地產(chǎn)平臺(tái)公司，本身能力就很強(qiáng)，那雙方能合作的門檻就會(huì)很高。
像武漢地產(chǎn)集團(tuán)這樣，自身團(tuán)隊(duì)本來就很強(qiáng)的地方龍頭國(guó)企，合作起來的門檻就很高
地方國(guó)企實(shí)力越強(qiáng)，合作的門檻就會(huì)越高。
要想實(shí)現(xiàn)合作，自己手里就必須得有硬實(shí)力。
比如，自己的品牌和銷售更有優(yōu)勢(shì)，如果交由自己來操盤營(yíng)銷，售價(jià)上可以多賣1000~2000元/㎡；
再比如，國(guó)企的某個(gè)項(xiàng)目遇到經(jīng)營(yíng)問題，需要能力更強(qiáng)的房企介入，幫忙改善經(jīng)營(yíng)。
當(dāng)有了第一次成功的合作，也就會(huì)有后續(xù)的第二次、第三次合作，合作基礎(chǔ)也就是這么來的。有了成功的合作經(jīng)驗(yàn)，后續(xù)的項(xiàng)目合作也會(huì)順利。
融創(chuàng)在全國(guó)各地?fù)碛斜姸嗟膰?guó)企合作伙伴，都得益于融創(chuàng)自身足夠強(qiáng)實(shí)力，幫助解決了國(guó)企的難題，建立了深厚的合作關(guān)系
與國(guó)企合作的兩條紅線
民營(yíng)房企與國(guó)企合作，必須遵守國(guó)企的“兩道紅線”。
所謂的“紅線”，就是底線。如果這兩條底線都做不到，就不用去浪費(fèi)時(shí)間了。
與國(guó)企合作的兩道紅線：
1.國(guó)有資產(chǎn)的增值保值
2.國(guó)有資產(chǎn)不能利益輸送
對(duì)于國(guó)企來說，“國(guó)有資產(chǎn)流失”乃是國(guó)企經(jīng)營(yíng)層面的第一大罪，沒有誰(shuí)能承擔(dān)得起這個(gè)責(zé)任。
現(xiàn)在，紀(jì)委和巡視組，每年都會(huì)對(duì)國(guó)企的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)、巡視，如果國(guó)企的經(jīng)營(yíng)層面出現(xiàn)重大虧損，那么該國(guó)企的領(lǐng)導(dǎo)就要坐牢。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，國(guó)企的經(jīng)營(yíng)同樣也有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
無(wú)論做什么，國(guó)企首要考慮的一定是“可以不賺錢，但是不能虧錢”的原則。
所以，大部分的國(guó)企平臺(tái)，合作的先決條件就是保本兜底或者利潤(rùn)兜底。
而國(guó)企的另一條紅線，就是“不能利益輸送”。
無(wú)論是付錢還是收錢，國(guó)企的支付路徑必須合規(guī)。
如果是不合規(guī)的錢，國(guó)企即使想收也收不了。（國(guó)企樓盤的外收，基本是中介公司在收錢，錢是進(jìn)不了國(guó)企賬戶的）
像一些支付款項(xiàng)、招投標(biāo)、合作供應(yīng)商入庫(kù)等環(huán)節(jié)，如果相關(guān)流程沒有走完，或者有一家或幾家合作單位有關(guān)聯(lián)、或者中標(biāo)金額特別大。
這對(duì)于國(guó)企的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)來說，很容易變成“涉嫌轉(zhuǎn)移國(guó)有資產(chǎn)，為自己利益輸送”。
這些內(nèi)容是審計(jì)的常規(guī)環(huán)節(jié)。如果不注意審計(jì)細(xì)節(jié)，該國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)通常也待不久。
如原中糧地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理，利用職務(wù)便利，在供應(yīng)商入庫(kù)、招投標(biāo)、工程建設(shè)、工程款撥付等方面為他人謀取利益；
不重視審計(jì)環(huán)節(jié)的國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)，最后一定也是經(jīng)不起審計(jì)的。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)審計(jì)不合規(guī)，無(wú)需任何理由，就得直接“進(jìn)去”。
除此以外，國(guó)企不可以墊錢，不可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)，不可以隨便借國(guó)企的錢。
與國(guó)企合作的要點(diǎn)和磨合點(diǎn)
總結(jié)一下，與國(guó)企合作的基本要點(diǎn)如下：
1.國(guó)有資產(chǎn)的處置，必須報(bào)國(guó)資委同意后方可采取該處置方案。
也就是說，無(wú)論你的合作方案再好，國(guó)資委通不過，也是沒用的。（避免國(guó)有資產(chǎn)流失）
2.國(guó)有資產(chǎn)處置前，需要第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)威評(píng)估，合理估值，轉(zhuǎn)讓價(jià)不能低于評(píng)估價(jià)。（避免國(guó)有資產(chǎn)流失）
3.國(guó)有資產(chǎn)包括公司股權(quán)，必須去產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行公開掛牌。（避免利益輸送，造成國(guó)有資產(chǎn)流失）
4.合作后，要想國(guó)企投入就必須同股同權(quán)，按股比出資。（避免利益輸送）
既然雙方能合作，就是本著求同存異的原則，彼此之間也會(huì)有摩擦及分歧。
通常在于國(guó)企合作需要磨合的點(diǎn)有如下：
1.政治正確大于一切（與正常企業(yè)以盈利目的完全不同）
2.財(cái)務(wù)路徑必須合法合規(guī)（厘清責(zé)任，規(guī)避自身審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)）
3.流程繁瑣、決策速度慢（由于責(zé)任劃分問題，國(guó)企在運(yùn)營(yíng)決策上通常需要班子投票表決，這也導(dǎo)致其流程繁瑣。當(dāng)然，也有一個(gè)好處，那就是國(guó)企決定了的事情，不會(huì)輕易更改）
寫在最后
如今，越來越多房企與地方國(guó)企合作，同時(shí)也梳理總結(jié)出了很多更為有指導(dǎo)性的合作思路及合作路徑。
無(wú)論如何，第一個(gè)去吃螃蟹的公司，可以吃到最大紅利。但是第一個(gè)吃螃蟹的，也意味著，其過程極其痛苦和艱難。
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