房屋的價值評估是房屋征收過程中的重要環(huán)節(jié)，您的房子到底值多少錢，您決定不了，也不是拆遷方說了就能算，需要經(jīng)過房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估才能確定。評估畢竟是專業(yè)的工作，其中涉及的專業(yè)知識晦澀難懂，但這不能成為拆遷方一言堂的借口！作為被拆遷人，對評估不是完全束手無策的，摸清其中關(guān)鍵問題，就能撥開評估中的迷霧。
一、評估機構(gòu)不合法？
資質(zhì)
可以在拆遷中對我們房屋進行評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。評估機構(gòu)的評估資質(zhì)不一樣，評估能力也會相差很大。
選定方式
房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當由被拆遷人協(xié)商選定；協(xié)商不成，由被拆遷人投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機方式來確定。
現(xiàn)實中，評估機構(gòu)常常是由拆遷方指定的，有時候拆遷方甚至是隨意指定了一個沒有取得法定資質(zhì)的評估機構(gòu)。這樣的評估機構(gòu)很容易受到拆遷方的干預(yù)，在房屋評估中就難以保持中立性。因此，被拆遷人一方面要注意評估機構(gòu)的選定方式，另一方面可以根據(jù)評估公司的名稱來查詢其是否具有相應(yīng)的評估資質(zhì)，同時留意一下評估機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照，看看對咱們房屋進行評估是否在其營業(yè)范圍內(nèi)。
二、評估方法不合理？
評估時點
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條也作了相同規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
評估方法
估價方法有比較法、收益法、成本法等。注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。并且，被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素，應(yīng)當納入評估的考慮范圍。
實地測量
評估結(jié)果不是憑空想象就能產(chǎn)生的，不經(jīng)過對房屋的實地考察，難以保證評估的客觀性和公正性。因此，對房屋進行評估應(yīng)當經(jīng)過實地的勘察測量，調(diào)查被征收房屋的狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
三、評估報告有問題？
評估是很專業(yè)的工作，咱們被拆遷人對此了解甚少，但對于拿到手上的評估報告，我們還是可以從幾個顯而易見的點來初步判斷評估是否合法。
評估報告是否交付
分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
簽名、公章
整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。如果沒有簽名就是不合法的，我們可以根據(jù)簽名去查詢評估人員是否具有相應(yīng)的評估資質(zhì)，必要時追究相應(yīng)主體的責任。
形式、內(nèi)容
估價報告應(yīng)采取書面形式，并有法定的內(nèi)容要求，應(yīng)該包括封面、致估價委托人的函、目錄、估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。
每一個被拆遷人都希望自家的房屋能獲得合理的補償，但現(xiàn)實常讓人無奈。因為擔心評估不合理，有的被拆遷人直接將評估人員拒之門外；因為痛心評估價值太低，有的被拆遷人直接將評估報告撕掉。但這樣的處理方式作用寥寥。遇到問題，逃避、妥協(xié)都不是辦法，直面問題、解決問題才能前行，法律將是我們披荊斬棘最有力的武器。
公眾號ID：京平拆遷律師
