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內(nèi)審人是愛分享的，因?yàn)樵椒窒砭驮接惺斋@！
非常感激資深審計伙伴王總（一家大型上市公司審計總監(jiān)）的無私奉獻(xiàn)！看到王總發(fā)來的物業(yè)審計工作案例總結(jié)，不禁讓我回憶起去年我們開展物業(yè)公司經(jīng)營管理審計項(xiàng)目中，我和我的伙伴一位剛加盟不足半年（內(nèi)審新人）聊一下近日工作感受，她脫口而出：“審計不是人干的.........”！后來審計離場會議上，被審計單位管理團(tuán)隊(duì)也感慨“審計真不是人干的”！
不言而喻，內(nèi)審工作有多“折磨”人，尤其是物業(yè)公司的審計挑戰(zhàn)性就更大了。記得當(dāng)時在進(jìn)行業(yè)主滿意度調(diào)查工作過程中，已收回近百份問卷后，我作為一位從事二十多年審計的工作者，仍突然發(fā)現(xiàn)問卷設(shè)計中缺失重要信息....
為使大家在開展工作中少走彎路，我將王總用心總結(jié)的物業(yè)公司審計經(jīng)驗(yàn)傾情分享給大家，希望對各位伙伴有用。
除以下審計重點(diǎn)內(nèi)容外，還需要對業(yè)主（客戶）滿意度進(jìn)行調(diào)查。
請根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計調(diào)查問卷或訪談的方式予以關(guān)注，因?qū)ξ飿I(yè)公司考核指標(biāo)中重要的一項(xiàng)指標(biāo)是客戶滿意度，一切都為了客戶。如客戶滿意度較高（90%）以上，那么該物業(yè)公司的經(jīng)營管理的表現(xiàn)或許比較優(yōu)秀。當(dāng)然還應(yīng)該評價滿意率高的原因，考慮是否因物業(yè)費(fèi)收繳率過低？收費(fèi)價格低于同行水平？還是物業(yè)成本控制不好，過度滿足客戶訴求呢？等。
| 類別 | 關(guān)注內(nèi)容 | 審計程序 |
總體 情況 | 首先審查物業(yè)公司簽訂的協(xié)議或責(zé)任制內(nèi)容。了解物業(yè)管理費(fèi)收取模式，如酬金制或包干制。不同的責(zé)任內(nèi)容，關(guān)注點(diǎn)重點(diǎn)也就不同。 | 查看過往物業(yè)公司相關(guān)資料、查看業(yè)主方對物業(yè)公司內(nèi)部審計的審計報告 |
| 寫字樓物業(yè)管理包括：客服、保潔、安全、綠化、停車場（含停車券、發(fā)票等管理）、電梯、公共標(biāo)識系統(tǒng)、配套服務(wù)、工程維修、投訴處理、信息化（控制、異常抬桿情況）、合同（外包合同）、臺賬、團(tuán)隊(duì)建設(shè)（重點(diǎn)為客服、保安培訓(xùn)）、稅務(wù)（代扣代繳稅務(wù)問題）、會計核算（收入確認(rèn)方法） | 通過訪談對物業(yè)公司業(yè)務(wù)情況進(jìn)一步了解 | |
物業(yè)費(fèi) 收繳 情況 | 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示情況（實(shí)際收取是否與公示一致） | 獲取物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)臺賬、物業(yè)服務(wù)費(fèi)合同，并梳理出物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)臺賬，登記核心內(nèi)容，并形成底稿 |
| 了解物業(yè)管理費(fèi)收取方式及流程，如網(wǎng)上繳費(fèi)、現(xiàn)金繳納 | ||
| 現(xiàn)金繳納方式，關(guān)注現(xiàn)金歸集是否及時，現(xiàn)金監(jiān)控手段是否有效；出納和收銀是否有舞弊行為 | 將物業(yè)服務(wù)費(fèi)臺賬與財務(wù)賬面收入進(jìn)行核對，查看是否存在多收或少收的情況 | |
| 如果有系統(tǒng)管理，查看系統(tǒng)權(quán)限設(shè)置是否合理，不相容崗位權(quán)限是否分離 | 從財務(wù)賬面查看物業(yè)費(fèi)收取渠道，現(xiàn)金還是銀行存款，關(guān)注現(xiàn)金是否存在坐支現(xiàn)金或挪作他用，進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn)，關(guān)注銀行賬戶是否專戶專用，正常使用 | |
| 核對系統(tǒng)物業(yè)收費(fèi)數(shù)據(jù)，看物業(yè)收繳率是否合理 | ||
| 選取部分客戶收繳物業(yè)費(fèi)時進(jìn)行現(xiàn)場審計，觀察收費(fèi)流程有無漏洞、收入報賬、現(xiàn)金盤點(diǎn)等 | 對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行分析性復(fù)核，查看是否存在收費(fèi)異常的情況，以及是否存在偷水、電的情況 | |
| 分析性復(fù)核，分析一段期間費(fèi)用收取是否與物業(yè)面積及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，有無異常波動；對異常事項(xiàng)予以關(guān)注；若有水電燃?xì)赓M(fèi)用代收取，則將此類費(fèi)用與物業(yè)管理費(fèi)單獨(dú)區(qū)分進(jìn)行分析 | 如恰好在收取物業(yè)費(fèi)時點(diǎn)進(jìn)行審計時，可以進(jìn)行穿行審計，查看物業(yè)費(fèi)收取環(huán)節(jié)是否存在問題，崗位職責(zé)是否進(jìn)去恰當(dāng)分類，并可以接近與客戶進(jìn)行溝通，查看過往是否問題 | |
| 關(guān)注應(yīng)收賬款，余額、催收手段 | 對未繳物業(yè)費(fèi)的客戶進(jìn)行重點(diǎn)核查，核查未按時繳納原因、物業(yè)公司催收手段等 | |
| 收取物業(yè)費(fèi)是否存入指定銀行賬戶，是否有坐支等。 | ||
其他 物業(yè) 收入 情況 （問題多，關(guān)鍵是現(xiàn)場觀察，分析收入渠道） | 物業(yè)費(fèi)收入截流 | 將物業(yè)費(fèi)臺賬與財務(wù)憑證進(jìn)行核對，核對臺賬名稱、發(fā)票名稱、銀行賬戶名稱，保證一致 |
| 商業(yè)房出租收入截流問題（常出現(xiàn)不相容職務(wù)未分離，私自收取租金挪作它用。租賃合同商戶名稱、收取資金銀行賬戶、租賃發(fā)票抬頭不一致） | 獲取停車收費(fèi)數(shù)據(jù)、抬桿系統(tǒng)數(shù)據(jù)，財務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，了解三個數(shù)據(jù)之間關(guān)系以及核對方法，查看是否存在差異，如存在差異逐一了解差異原因；如可以獲取停車系統(tǒng)權(quán)限，查看系統(tǒng)日志，查看是否存在人為修改的跡象（重點(diǎn)關(guān)注舞弊事項(xiàng)） | |
| 物管代收代繳的手續(xù)費(fèi)收入 | ||
| 停車費(fèi)（長租、臨停）收入；此處易滋生舞弊，關(guān)注免費(fèi)停車券采購、蓋章、發(fā)放、回收、留存等管理過程中的管理漏洞；保安容易私自收取月租停車費(fèi)，可以通過現(xiàn)場盤點(diǎn)來搞 | 到停車場收費(fèi)崗實(shí)地查看收費(fèi)情況，查看是否存在私自收取現(xiàn)金或收至個人賬戶情況 | |
| 能耗費(fèi)：水電費(fèi)代收代繳差價收入；代收代繳水電費(fèi)發(fā)票開具等稅務(wù)風(fēng)險問題；公攤部分的能耗費(fèi)用測算（是否飛線，侵占物業(yè)公司公共區(qū)域用電，用水） | 詢問物業(yè)代收代付項(xiàng)目，查看收取及支付明細(xì)，是否能夠一一對應(yīng)，如存在差異，查看差異原因，是公司獲取利益還是損失利益，并查看水電等能源費(fèi)相關(guān)規(guī)定是否可以獲取利益 | |
| 工程有償維修收入（例如，不需耗材的電路、通信維修） | 獲取工程維修或有償維修臺賬，查看維修項(xiàng)目是否經(jīng)過適當(dāng)審批，是否多人復(fù)核，避免出現(xiàn)虛假維修情況，并查看有償維修是否按照標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)收入，通過調(diào)研問卷或者租戶走訪，查看是否存在物業(yè)公司私收費(fèi)用或現(xiàn)金收取未入賬情況 | |
| 樓盤裝修準(zhǔn)入 | 將物業(yè)費(fèi)收費(fèi)臺賬與租賃合同臺賬客戶進(jìn)行核對，查看是否存在租金與物業(yè)費(fèi)非同一租戶的情況，避免出現(xiàn)轉(zhuǎn)租可能 | |
| 裝修保證金罰沒及日常違規(guī)裝修罰沒 | 對快遞柜等可能存在收入的業(yè)務(wù)進(jìn)行詢問，并獲取相關(guān)合同（即使無收入、免費(fèi)提供服務(wù)，也應(yīng)簽署合同，確保不存在收入被截留可能） | |
| 快遞業(yè)務(wù)入樓盤收入（如蜂巢柜等）截流 | ||
| 垃圾清運(yùn)費(fèi)：收垃圾準(zhǔn)入單位繳費(fèi)情況等；垃圾清運(yùn)的公司憑什么只有一家；垃圾清運(yùn)費(fèi)同時對應(yīng)收入和支出 | 對存貨進(jìn)行盤點(diǎn)，查看是否盈缺，以及存貨的狀態(tài)、查看收發(fā)存記錄，并自行統(tǒng)計查看是否存在差異 | |
| 中介居間服務(wù)收入、二手房居間服務(wù) | 查看垃圾清運(yùn)合同，并與垃圾清運(yùn)臺賬、截圖照片進(jìn)行核對 | |
| 廢品變賣：包括廢舊燈管 | 查看租戶入戶裝修及退租恢復(fù)期間、責(zé)任范圍、保證金收、還流程，查看相關(guān)臺賬 | |
安全 管理 情況 | 安防：巡更系統(tǒng)情況 電子巡更是否啟用，了解巡更的頻率，如有電子巡更導(dǎo)出巡更數(shù)據(jù)、倒閘收費(fèi)系統(tǒng)（手動抬桿電腦是否有記錄）；日常監(jiān)督管理是否有書面記錄 | 對保安、消防、環(huán)衛(wèi)、食堂等需要特殊證件上崗人員進(jìn)行核查，查看相關(guān)人員是否具備相關(guān)證書或資質(zhì) |
| 監(jiān)控情況（視頻保存時間是否滿足30天，是否有夜視功能，是否納入備用電范圍），交接班記錄情況 | 獲取并了解安全相關(guān)內(nèi)控制度、流程，查看是否存在缺陷 | |
| 設(shè)備運(yùn)行監(jiān)控（防火防盜裝置電梯是否在安全范圍內(nèi)運(yùn)行等，常出現(xiàn)設(shè)備過期、維修記錄缺失等） | 獲取安全相關(guān)巡查、檢查、維修及保養(yǎng)記錄，查看是否符合相關(guān)制度要求 | |
| 無證上崗。如安保人員、消防人員等 | 查看監(jiān)控室相關(guān)設(shè)備是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，是否存在公共區(qū)域死角以及存儲時間是否符合要求 | |
物業(yè) 支出 情況 | 物業(yè)人員掛名發(fā)工資吃空餉；保潔人數(shù)造假（電子考勤表導(dǎo)出，抽查當(dāng)天人數(shù)，詢問保潔人員）；吃空餉重點(diǎn)是保安、保潔、綠化、維保，俗稱四保，現(xiàn)場點(diǎn)名，詢問日常工作 | 獲取最新的四保合同，針對有人數(shù)要求的合同，進(jìn)行人員突擊檢查，讓所有保潔在短時間內(nèi)集合到一個地方，拿有照片的花名冊進(jìn)行現(xiàn)場核對，或者讓在崗人員在半小時內(nèi)到打卡機(jī)打卡 |
| 清潔保安外包支出，外包保潔人員上班做入戶的增值服務(wù)（調(diào)研問卷增加內(nèi)容） | 對獲取耗材出入庫臺賬，并與領(lǐng)用單、維修派工單等單據(jù)進(jìn)行核對查看是否存在差異，并與未入賬收入聯(lián)合考慮，查看為租戶維修時如領(lǐng)用耗材是否收取收入（重點(diǎn)關(guān)注舞弊事項(xiàng)） | |
| 物業(yè)維修基金的申請、付款全流程 | ||
| 保潔、保綠、零星工程的價格，有沒有沒有業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)而是走賬的 | 對存貨物料采購進(jìn)行分析，查看是否存在異常采購數(shù)據(jù)、分年、分季度或者分月對比 | |
| 維保材料領(lǐng)用造假(清潔用品、維保資料的盤點(diǎn)，派工單抽查（合理性）） | 獲取2019年采購臺帳、招標(biāo)臺帳、合同臺帳（包括以前年度簽訂正在執(zhí)行的合同）、供應(yīng)商清單、印章使用臺帳，以全年采購項(xiàng)目為單位，對項(xiàng)目名稱、合同金額、供應(yīng)商（包括投標(biāo)方、投標(biāo)金額）、采購方式、采購組織方、付款主體、付款合同條件、質(zhì)保金比例及返還條件、已付款金額等重要信息進(jìn)行核對和記錄，檢查是否存在不一致之處，并對不一致之處進(jìn)行深入調(diào)查 結(jié)合招標(biāo)臺帳及供應(yīng)商背景信息，對供應(yīng)商進(jìn)行分析，檢查是否存在異常供應(yīng)商，包括：新注冊成立供應(yīng)商、注冊資本較小的供應(yīng)商、與業(yè)主方/物業(yè)公司長期合作的供應(yīng)商（大于3年）、同時承攬多個不同合同項(xiàng)目的供應(yīng)商、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的供應(yīng)商（供應(yīng)商直接存在直接股權(quán)/管理關(guān)系、股權(quán)/高管變動、與物業(yè)公司/業(yè)主方員工存在關(guān)聯(lián)關(guān)系）；注冊地址、股東/法人/高管、聯(lián)系電話相同或高度相似的供應(yīng)商（重點(diǎn)關(guān)注舞弊事項(xiàng)） | |
| 維修保養(yǎng)供應(yīng)商為關(guān)系戶收費(fèi)價格不正常 | ||
| 物資采購價格出現(xiàn)異常，比如工程、安保、保潔材料、工服、對講機(jī)等 | 對抽樣供應(yīng)商及其他未抽樣的供應(yīng)商進(jìn)行背調(diào)，通過天眼查、電話、詢問等方式，了解及核實(shí)供應(yīng)商關(guān)系及合作情況，并對供應(yīng)商的背景信息進(jìn)行登記 現(xiàn)場走訪對裝修、其他收入、工程項(xiàng)目等進(jìn)行實(shí)地走訪查看 結(jié)合招標(biāo)臺帳及供應(yīng)商背景信息，對供應(yīng)商進(jìn)行分析，檢查是否存在異常供應(yīng)商，包括：新注冊成立供應(yīng)商、注冊資本較小的供應(yīng)商、與業(yè)主方/物業(yè)公司長期合作的供應(yīng)商（大于3年）、同時承攬多個不同合同項(xiàng)目的供應(yīng)商、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的供應(yīng)商（供應(yīng)商直接存在直接股權(quán)/管理關(guān)系、股權(quán)/高管變動、與物業(yè)公司/業(yè)主方員工存在關(guān)聯(lián)關(guān)系）；注冊地址、股東/法人/高管、聯(lián)系電話相同或高度相似的供應(yīng)商 （重點(diǎn)關(guān)注舞弊事項(xiàng)） | |
| 電梯維保管理 | ||
| 化糞池清掏管理 | ||
| 裝修（沙土商）管理 | ||
| 物業(yè)公司維修的招標(biāo)程序及價格，也可能出現(xiàn)渾水摸魚虛報維修事項(xiàng)或物業(yè)公司工程師傅自己干通過虛開材料發(fā)票或其他發(fā)票套現(xiàn) |
來源：快樂內(nèi)審。（如有轉(zhuǎn)載，請注明以上信息）。
