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陳枝輝 北京天同律師事務所
導讀：天同碼，是北京天同律師事務所借鑒英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理和提煉司法判例的裁判規(guī)則，進而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。經(jīng)與天同訴訟圈商定，審判研究每周獨家推送全新天同碼系列。
文后另附：天同碼 226 篇往期鏈接。
天同碼導航圖
本期天同碼，案例來源于《人民法院報·案例精選》2014年至2018年部分房屋買賣案例中有關農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案例精選。
規(guī) 則 要 述
01 . 同村村民之間買賣宅基地及房屋，合同應認定有效
同一集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂宅基地流轉(zhuǎn)及地上房屋買賣合同，并經(jīng)本村集體經(jīng)濟組織同意，應認定合同有效。
02 . 《物權法》生效前善意取得農(nóng)村房屋，買賣應有效
農(nóng)村房屋買賣發(fā)生在《物權法》生效前，不違反其他法律禁止性規(guī)定，滿足善意取得制度構成要件的，應為有效。
03 . 雖未辦過戶登記，農(nóng)村房屋買賣亦可成立善意取得
農(nóng)村房屋滿足善意取得制度構成要件可產(chǎn)生物權變動后果，審查要件事實上應充分考慮農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀。
04 . 農(nóng)村房買賣無效，并不導致拆遷利益分配方案無效
農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效，不必然導致雙方事后達成的拆遷利益分配方案無效。
05 . 名為大棚租賃、實為房屋買賣，屬違法用地而無效
購房者與農(nóng)業(yè)莊園簽訂名為土地租賃、實為房屋買賣合同，因影響該土地農(nóng)業(yè)用途，屬違法用地行為，應為無效。
規(guī) 則 詳 解
01 . 同村村民之間買賣宅基地及房屋，合同應認定有效
同一集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂宅基地流轉(zhuǎn)及地上房屋買賣合同，并經(jīng)本村集體經(jīng)濟組織同意，應認定合同有效。
標簽：房屋買賣｜農(nóng)村房屋｜同村村民｜一戶一宅
案情簡介：2010年，許某將宅基地及未建成房屋作價9萬元轉(zhuǎn)讓給同村村民楊某，村委會在協(xié)議尾部加蓋了印章。2016年，許某認為該轉(zhuǎn)讓行為其未征得妻子同意，且協(xié)議違反國家土地政策及法律法規(guī)中宅基地禁止轉(zhuǎn)讓和一戶一宅的規(guī)定，訴請確認協(xié)議無效。
法院認為：①宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得。依《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。在保證農(nóng)民集體土地不得用于非農(nóng)業(yè)建設的框架下，限制農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地或地上房屋，勢必影響農(nóng)村財產(chǎn)效益發(fā)揮和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。依《土地管理法》第62條第4款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”規(guī)定，可看出該法并不禁止農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)，只是流轉(zhuǎn)后不得再申請宅基地。《物權法》確立宅基地使用權的用益物權地位，如宅基地使用權人為取得其他財產(chǎn)權利而自愿放棄宅基地使用權，當然應被法律允許?！段餀喾ā返?55條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！贝艘?guī)定實際上示明農(nóng)村宅基地使用權可轉(zhuǎn)讓。②從案涉協(xié)議訂立階段看，許某與楊某均為同一集體經(jīng)濟組織成員，楊某系可受讓許某宅基地適格主體，且經(jīng)過宅基地所有權人即本村村委會蓋章認可。法律、行政法規(guī)亦未規(guī)定此類合同應辦理批準、登記等手續(xù)后生效；從協(xié)議履行階段來看，現(xiàn)雙方錢款已結(jié)清，楊某在涉訴宅基地新建房屋，即涉訴宅基地使用用途并未改變，合同已履行完畢。因該種交易在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，未損害集體公共利益，未違反相關法律法規(guī)?！锻恋毓芾矸ā返?2條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”該“一戶一宅”宅基地使用原則并非禁止同一集體經(jīng)濟組織成員之間相互購買宅基地及地上房屋的強制性規(guī)定，故協(xié)議應確認有效。③本案中，雙方所簽協(xié)議屬債權行為，涉案宅基地使用權轉(zhuǎn)移是一種物權變動行為，故涉案宅基地使用權是否發(fā)生權屬變更，不影響當事人就宅基地轉(zhuǎn)讓事宜達成一致意思自治效力。有關行政管理機關是否已對涉訴宅基地使用權變更登記，不影響協(xié)議本身效力。許某要求確認協(xié)議無效，主張其簽訂協(xié)議行為未征得妻子同意，但未提供夫妻關系不正常證據(jù)，其妻作為重要家庭成員不可能對家中重要財產(chǎn)不聞不問，許某所述不符合生活常理；即便許某屬無權處分，依最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規(guī)定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，故許某是否征得其妻同意亦不影響協(xié)議效力。判決駁回許某訴請。
實務要點：同一集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂宅基地流轉(zhuǎn)及地上房屋買賣合同，并經(jīng)本村集體經(jīng)濟組織同意，應認定合同有效。
案例索引：北京三中院（2017）京03民終10470號“楊某與許某合同糾紛案”，見《同一集體經(jīng)濟組織成員之間的宅基地流轉(zhuǎn)合同應為有效——北京三中院判決楊宏玉與許志福確認合同無效糾紛案》（胡新華、高玉珠），載《人民法院報·案例精選》（20171130:06）。
02 . 《物權法》生效前善意取得農(nóng)村房屋，買賣應有效
農(nóng)村房屋買賣發(fā)生在《物權法》生效前，不違反其他法律禁止性規(guī)定，滿足善意取得制度構成要件的，應為有效。
標簽：房屋買賣｜農(nóng)村房屋｜法律適用｜善意取得
案情簡介：1988年，王某與厲某離婚，約定婚內(nèi)建造、登記在厲某名下房屋歸女方王某所有。王某離婚后改嫁，并未在此房屋居住。2002年，厲某將該房屋轉(zhuǎn)讓給非同村村民秦某，秦某交付房款取得房屋印契并搬到該房屋居住至今。期間，秦某及妻子戶口均遷至厲某所在村，并向村委交納房屋轉(zhuǎn)讓土地使用費1萬元。2017年，王某向法院起訴，請求確認厲某與秦某所簽房屋買賣合同無效。
法院認為：①案涉農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生在2002年，當時《物權法》并未施行。按法不溯及既往原則，《物權法》只能適用于其生效后發(fā)生的法律行為，故本案審理不應適用《物權法》相關規(guī)定。②厲某和秦某簽訂房屋買賣合同后，厲某將登記在其名下房屋轉(zhuǎn)讓給秦某，并將房屋印契等相關手續(xù)予以交付，秦某支付厲某房款，且根據(jù)當時市場價格該價格亦屬合理對價，秦某交付房款后一直居住至今，厲某與秦某之間所簽房屋買賣合同系雙方真實意思表示，符合《合同法》和《土地管理法》相關規(guī)定，應予認可。另外，案涉農(nóng)村房屋買賣合同簽訂時，秦某雖非村集體經(jīng)濟組織成員，但在一審起訴前已取得村集體經(jīng)濟組織成員資格。另外，本案還考慮到當時農(nóng)村房屋登記制度特殊性，即2002年農(nóng)村房屋并未進行不動產(chǎn)權屬登記，該案中房屋權屬分配只是在離婚證上手寫該房屋離婚后歸女方所有，在無有效權屬登記情況下，占有成為重要公示形式，秦某自房屋買賣后一直居住在該房屋。房屋買賣行為發(fā)生時不動產(chǎn)善意取得制度雖尚未全面法定化，但面臨所有權人與善意第三人進行利益衡量時，應遵循保護善意第三人合法權益、維護交易安全和維護社會經(jīng)濟秩序宗旨。判決認定厲某與秦某所簽房屋買賣合同有效。
實務要點：農(nóng)村房屋買賣發(fā)生在《物權法》生效前，不違反其他法律禁止性規(guī)定，滿足善意取得制度構成要件的，應為有效。
案例索引：山東日照中院（2017）魯11民終1230號“王某與秦某等房屋買賣合同糾紛案”，見《物權法生效前的農(nóng)村房屋善意取得的效力認定——山東日照中院判決王某某與秦某某、厲某某房屋買賣合同糾紛案》（張閏婷），載《人民法院報·案例精選》（20171123:06）。
03 . 雖未辦過戶登記，農(nóng)村房屋買賣亦可成立善意取得
農(nóng)村房屋滿足善意取得制度構成要件可產(chǎn)生物權變動后果，審查要件事實上應充分考慮農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀。
標簽：房屋買賣｜善意取得｜農(nóng)村房屋｜不動產(chǎn)登記制度
案情簡介：2002年，王某兄與汪某經(jīng)協(xié)商以自己名義將代管汪某分家所得院落賣與汪某，汪某支付對價并實際占有上述房屋。2011年，王某起訴王某兄及汪某要求確認上述農(nóng)村房屋買賣合同無效。2014年，生效判決駁回王某訴請，認定上述房屋買賣合同有效。2015年，王某以其系涉案院落房屋所有人身份，訴請汪某返還。
法院認為：①非所有權人擅自處分所占有財產(chǎn)，如第三人是善意、有償、依法定手續(xù)取得該財產(chǎn)所有權的，第三人不負返還義務。王某兄與汪某就涉案院落房屋達成的買賣合同經(jīng)法院審理，合法有效。王某兄處分涉案院落房屋時雖系無權處分，但處分行為發(fā)生時，王某兄長期占有涉案院落，鑒于二人之間系兄弟關系，此時如苛求汪某知曉王家對涉案房屋分家情況，無疑是對汪某審查義務不適當加重，如此，則任何市場交易都將因?qū)彶榱x務過重而變得異常艱難，故汪某在交易時具備合理信賴，其信賴利益理應受保護。同時，在簽訂合同之時，汪某支付了合理對價。②至于王某訴稱轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需進行登記，考慮到我國農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度不完善客觀實際，并鑒于涉案房屋未曾進行過不動產(chǎn)登記，王某分家之時亦未進行變更登記，此時如要求汪某取得上述房屋需登記，不合實際和情理，在此情形下要求當事人須進行上述登記行為，客觀上不利于保護善意第三人合法權益。綜上，應認定汪某通過買賣行為已善意取得涉案院落房屋，判決駁回王某訴請。
實務要點：農(nóng)村房屋滿足善意取得制度構成要件情形下亦可產(chǎn)生物權變動的法律后果，審查要件事實上應充分考慮農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀。
案例索引：北京二中院（2016）京02民終943號“王某與汪某物權糾紛案”，見《農(nóng)村房屋善意取得問題的司法審查——北京大興法院判決王某訴王某某返還原物糾紛案》（樊振國、趙志），載《人民法院報·案例精選》（20170803:06）。
04 . 農(nóng)村房買賣無效，并不導致拆遷利益分配方案無效
農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效，不必然導致雙方事后達成的拆遷利益分配方案無效。
標簽：房屋買賣｜農(nóng)村房屋｜拆遷利益｜合同效力
案情簡介：2010年，馬某與張某簽訂農(nóng)村宅基地使用權買賣合同，約定馬某以70萬元價格購買張某房屋，并約定如遇拆遷，雙方各占全部補償50%，包括回遷房及現(xiàn)金。2015年，該房屋遇拆遷，就拆遷利益分配，雙方協(xié)商一致后，由張某向馬某出具120萬元欠條。后因張某反悔致訴。
法院認為：①農(nóng)村宅基地使用權是本集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與該集體經(jīng)濟組織成員特定身份相聯(lián)系，不得轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員。本案馬某在簽訂宅基地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議時并非涉案宅基地所在地村民，且至今仍非該集體經(jīng)濟組織成員，故雙方之間所簽農(nóng)村宅基地使用權買賣合同因違反《土地管理法》強制性規(guī)定，應屬無效。②雙方當事人在涉案院落拆遷之后所簽欠條實際上是雙方達成的拆遷利益分配方案，是雙方關于拆遷利益劃分協(xié)商結(jié)果。張某雖主張欠條存在脅迫情形，但其未提供相應證據(jù)予以證明，故不予采信，張某應按約定履行給付義務。判決案涉農(nóng)村宅基地使用權買賣合同無效，張某給付馬某拆遷利益120萬元。
實務要點：農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效，不必然導致雙方事后達成的拆遷利益分配方案無效。
案例索引：北京二中院（2016）京02民終5597號“馬某與張某房屋買賣合同糾紛案”，見《農(nóng)村房屋買賣合同無效并不當然導致拆遷利益分配方案無效——北京大興法院判決馬某訴張某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案》（張紀云），載《人民法院報·案例精選》（20171228:06）。
05 . 名為大棚租賃、實為房屋買賣，屬違法用地而無效
購房者與農(nóng)業(yè)莊園簽訂名為土地租賃、實為房屋買賣合同，因影響該土地農(nóng)業(yè)用途，屬違法用地行為，應為無效。
標簽：房屋買賣｜農(nóng)業(yè)大棚｜合同效力｜土地租賃｜違法用地
案情簡介：2013年，張某與蔬菜專業(yè)合作社簽訂農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同，約定租賃期20年，總租賃款8.2萬元。2015年，張某以該農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同違反法律法規(guī)強制性規(guī)定為由，訴請確認合同無效。
法院認為：①雖然雙方所簽名為農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同，但雙方實際履行的系以租賃大棚合同形式代替售買房屋實質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā返?6條第2款規(guī)定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等?！钡?4條第1款規(guī)定：“建設占用土地、涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！鄙鲜鲆?guī)定為效力性強制性規(guī)定，在耕地上建造房屋違反了上述規(guī)定，故農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同應屬無效。②依《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。結(jié)合張某使用時間、雙方約定租賃期限及租金等情況，判決合作社返還張某6萬余元。
實務要點：購房者與農(nóng)業(yè)莊園簽訂名為土地租賃、實為房屋買賣合同，因租賃包括大棚及其房屋組成的整體院落，在大棚內(nèi)超標準建房及出售，影響了該土地農(nóng)業(yè)用途，屬違法用地行為，應認定為無效合同。
案例索引：天津一中院（2016）津01民終3900號“張某與某合作社合同糾紛案”，見《合同目的應作為法院判定合同效力的重要原因——天津一中院判決張某訴某蔬菜專業(yè)合作社合同糾紛案》（劉艷），載《人民法院報·案例精選》（20170105:06）。
原創(chuàng)序號：天同碼227
核校：簡牘
