漲是公平問題，
跌是穩(wěn)定問題，
炒是政治問題，
斷是法律問題，
托是大局問題。
蘇州樓市也是在上述的大邏輯之內(nèi)的。只是短期內(nèi)，尤其是在2022財(cái)年內(nèi)，地方當(dāng)局也需要交財(cái)務(wù)表報(bào)的，每個(gè)城市都不能拉爆自己的財(cái)富報(bào)表。
所以，短期內(nèi)，我們看到蘇州依舊在積極供地。這個(gè)也是沒有辦法，好比一個(gè)上市公司，年底前都不愿意花錢，同時(shí)為了業(yè)績好看，還需要賣幾套一線城市的房子補(bǔ)充下公司收入。
但是，這里現(xiàn)在有個(gè)非常難的現(xiàn)實(shí)問題，而且這個(gè)問題甚至有點(diǎn)危險(xiǎn)！
因?yàn)榉呛诵膮^(qū)房價(jià)的下跌，讓城投手中的土地很難入市。
雖然供的地的預(yù)期售價(jià)還在被當(dāng)局單向持續(xù)拉高。但是，因?yàn)榉呛诵膮^(qū)的房價(jià)在持續(xù)下跌。
比如胥口這個(gè)板塊，之前的新房售價(jià)能夠維持在2.1萬以上。而現(xiàn)在胥口度假區(qū)，貝殼系等分銷能走得動的新房，均價(jià)只有在1.7-1.8萬了。
這就意味著，如果這里有城投系或地方國資系拿的地。資產(chǎn)是在縮水的，同時(shí)最關(guān)鍵的是，因?yàn)橹苯邮蹆r(jià)降了15-20%。這個(gè)價(jià)格下降的幅度，已經(jīng)快要沖擊到30%的風(fēng)控底線了。
所以，這些地，是短期內(nèi)找不到合作的，更難以在明年入市。誰都承擔(dān)不了資產(chǎn)縮水啊。如果城投的土地貨值縮水，我們的城市資產(chǎn)表就會縮水。
簡單的說，我們城市，這個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表就會縮水。畢竟沒有那個(gè)城市，可以直接融資，我們都必須通過土地，房子來間接融資。
不能再說了，再說號沒有了。
我們普通人，看到的只是房價(jià)下降，家庭資產(chǎn)縮水。
但是，實(shí)際上，到了明年，如果我們沒有辦法托住樓市的話。
我們會看到更加詭異的情況。就是房子雖然不好賣，但是新房市場中，直接可售的房子并不多。
可售的房子，集中在核心區(qū)或者部分老的新板塊。
舉個(gè)例子吧
新房會集中在新區(qū)的泛獅山一圈。但是，這里的總價(jià)集中在750萬起。因?yàn)榭們r(jià)門檻高，導(dǎo)致新區(qū)實(shí)際的新房供應(yīng)是結(jié)構(gòu)性缺貨的。
但是，老的新板塊依舊解不了套。因?yàn)榉邯{山的新房備案價(jià)雖然會被拉到近5萬。但是因?yàn)槔系男掳鍓K，如滸通，通安西等還是因?yàn)橹苓叺亩址糠績r(jià)始終起不來，導(dǎo)致新房雖然存量不大，但依舊獲得不了客戶青睞。
要說解題要去牽牛鼻子。我們樓市現(xiàn)在最大的牛鼻子是什么？
對于當(dāng)局而言，是開發(fā)商不愿意在蘇州買地。沒有土地收入，就無法優(yōu)化城市資產(chǎn)負(fù)債表。
因?yàn)榉科蠖及彦X投到隔壁的一線城市上海去了。因?yàn)樯虾５男路?，有利潤又有速度，在蘇州開發(fā)，哪怕核心區(qū)充其量也是有速度，但是也沒什么利潤。對于房企而言，蘇州的安全系數(shù)顯然是低于上海的。
所以，當(dāng)局要想解決房企的這個(gè)問題。就推出更加優(yōu)質(zhì)土地，先讓房企蓋的房子有人要，先有流速。
但是，大量的推新區(qū)泛獅山和園區(qū)的地，這就會把購買力都虹吸到這幾個(gè)區(qū)域去。就會讓外圍開發(fā)商的項(xiàng)目陷入死結(jié)。
為了避免這種情況，就必須讓客戶分層。
核心區(qū)收割700萬+的有錢人，所有的產(chǎn)品都做大戶型大平層。
外圍的難以走量的新盤，盡可能的回購。盡量讓外圍的低總價(jià)的新房的量，控制下來。沒有了量，哪怕客戶少了，也就會好賣不少。
到此，經(jīng)營新房的城市邏輯基本清晰了。
但是，除了打新的這波“偽富人”+“真富豪”外，樓市缺乏主動購買的客戶。
所以，第二個(gè)牛鼻子，當(dāng)局就必須把購買力引導(dǎo)到樓市中去。
上文說了，700萬+的新房市場，當(dāng)局已經(jīng)引導(dǎo)好了。這部分購買力還是會積極的去打新。
但是現(xiàn)在市區(qū)公開的數(shù)據(jù)顯示，二手房的直接外網(wǎng)掛牌量是9萬+套。
只要控制不好二手房的供應(yīng)量，就無法穩(wěn)住樓市信心。
目前有一些蛛絲馬跡的方式，可以揣測一下當(dāng)局控制二手房拋盤的解題思路。
①超低門檻的J營貸
現(xiàn)在J營貸的門檻很低，成本很低，時(shí)間很長。最新的已經(jīng)到了3.5%，20年，先息后本。
其實(shí)不用裝?，F(xiàn)在有公司，且達(dá)到流水要求的，100%都會去準(zhǔn)備J營貸。這種套利，不做就是傻子。
對于真富豪，這種定向授信，讓他們把真正具有資源優(yōu)勢的，業(yè)態(tài)優(yōu)勢的物業(yè)，炒到了天上去了。其實(shí)當(dāng)局是不怕在蘇州大量出現(xiàn)5000萬的豪宅的，畢竟這只是少數(shù)人的游戲，哪怕最終泡沫破了，不會影響大局。
對于偽富人，包括中產(chǎn)。這招的背后是，既然要做J營貸，那抵押的那套房子，就必然無法再交易，畢竟掌握他項(xiàng)權(quán)證的銀行可不會同意你去買。然后更加重要的是，做了J營貸，銀行還會要求你有另外一套房子做保證。簡單的說，萬一客戶還不了錢，銀行要拍賣那套房子，必須確保被執(zhí)行人還有房子可以住。
好，對于偽富人和中產(chǎn)，一下就凍結(jié)2套房子。
所以，對上述三類人，放水J營貸，就會凍結(jié)不少房子。
②開始降低存量房貸利率了
在高位買的客戶，利率很高，這些客戶的心態(tài)肯定有點(diǎn)崩。如果未來房子的價(jià)格不會漲，哪怕是微漲。面對持有將近6%的成本，最理性的決策是什么？
當(dāng)然是限售期一到，就立刻賣掉啊。
所以，存量房貸的利率必須降低。
降房貸利息，之前，銀行是有抗性的，畢竟銀行是企業(yè)，鎖定的利潤不會太輕易去讓渡。
但是，現(xiàn)在銀行也內(nèi)卷啊，如果你不降存量房貸，那么客戶就會換個(gè)銀行辦①模式的轉(zhuǎn)按揭。
對于沒有企業(yè)的低支付年輕人。他們其實(shí)更加簡單，夫妻離婚后，直接賣給對方。如果是小面積戶型，其實(shí)成本也就1%的而已。就能把6%的房貸置換成4%。
所以，現(xiàn)在銀行，也被迫認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。
以某商銀行為例，只要貸款新滿一年的，LPR就自動下調(diào)，很多客戶驚喜的發(fā)現(xiàn)，在10月份，自己的房貸利率大幅下調(diào)了。
姑蘇，目前至少看到了上述2大類趨勢，來限制大家拋掉手中的房子。
至于效果，因人而異吧。
總之，現(xiàn)在直接救市的效果很一般，所以必須從更深的大招來解題了。
或許，這就是保持戰(zhàn)略定力后，市場自然演化的方向吧。
今天就水這么多，吃飯去了。
PS：某些抖音大V不要抄了我的內(nèi)容還罵我，有意思嘛。有本事自己堅(jiān)持原創(chuàng)。除了本人相熟的幾個(gè)朋友，謝絕其他一切轉(zhuǎn)載，本號不需要。
