免费视频淫片aa毛片_日韩高清在线亚洲专区vr_日韩大片免费观看视频播放_亚洲欧美国产精品完整版

打開APP
userphoto
未登錄

開通VIP,暢享免費(fèi)電子書等14項(xiàng)超值服

開通VIP
接下來的樓市調(diào)控,可能大部分人看不懂

漲是公平問題,

跌是穩(wěn)定問題,

炒是政治問題,

斷是法律問題,

托是大局問題。

蘇州樓市也是在上述的大邏輯之內(nèi)的。只是短期內(nèi),尤其是在2022財(cái)年內(nèi),地方當(dāng)局也需要交財(cái)務(wù)表報(bào)的,每個(gè)城市都不能拉自己的財(cái)富報(bào)表。

所以,短期內(nèi),我們看到蘇州依舊在積極供地。這個(gè)也是沒有辦法,好比一個(gè)上市公司,年底前都不愿意花錢,同時(shí)為了業(yè)績好看,還需要賣幾套一線城市的房子補(bǔ)充下公司收入。

但是,這里現(xiàn)在有個(gè)非常難的現(xiàn)實(shí)問題,而且這個(gè)問題甚至有點(diǎn)危險(xiǎn)!

因?yàn)榉呛诵膮^(qū)房價(jià)的下跌,讓城投手中的土地很難入市。

雖然供的地的預(yù)期售價(jià)還在被當(dāng)局單向持續(xù)拉高。但是,因?yàn)榉呛诵膮^(qū)的房價(jià)在持續(xù)下跌。

比如胥口這個(gè)板塊,之前的新房售價(jià)能夠維持在2.1萬以上。而現(xiàn)在胥口度假區(qū),貝殼系等分銷能走得動的新房,均價(jià)只有在1.7-1.8萬了。

這就意味著,如果這里有城投系或地方國資系拿的地。資產(chǎn)是在縮水的,同時(shí)最關(guān)鍵的是,因?yàn)橹苯邮蹆r(jià)降了15-20%。這個(gè)價(jià)格下降的幅度,已經(jīng)快要沖擊到30%的風(fēng)控底線了。

所以,這些地,是短期內(nèi)找不到合作的,更難以在明年入市。誰都承擔(dān)不了資產(chǎn)縮水啊。如果城投的土地貨值縮水,我們的城市資產(chǎn)表就會縮水。

簡單的說,我們城市,這個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表就會縮水。畢竟沒有那個(gè)城市,可以直接融資,我們都必須通過土地,房子來間接融資。

不能再說了,再說號沒有了。

我們普通人,看到的只是房價(jià)下降,家庭資產(chǎn)縮水。

但是,實(shí)際上,到了明年,如果我們沒有辦法托住樓市的話。

我們會看到更加詭異的情況。就是房子雖然不好賣,但是新房市場中,直接可售的房子并不多。

可售的房子,集中在核心區(qū)或者部分老的新板塊。

舉個(gè)例子吧

新房會集中在新區(qū)的泛獅山一圈。但是,這里的總價(jià)集中在750萬起。因?yàn)榭們r(jià)門檻高,導(dǎo)致新區(qū)實(shí)際的新房供應(yīng)是結(jié)構(gòu)性缺貨的。

但是,老的新板塊依舊解不了套。因?yàn)榉邯{山的新房備案價(jià)雖然會被拉到近5萬。但是因?yàn)槔系男掳鍓K,如滸通,通安西等還是因?yàn)橹苓叺亩址糠績r(jià)始終起不來,導(dǎo)致新房雖然存量不大,但依舊獲得不了客戶青睞。

要說解題要去牽牛鼻子。我們樓市現(xiàn)在最大的牛鼻子是什么?

對于當(dāng)局而言,是開發(fā)商不愿意在蘇州買地。沒有土地收入,就無法優(yōu)化城市資產(chǎn)負(fù)債表。

因?yàn)榉科蠖及彦X投到隔壁的一線城市上海去了。因?yàn)樯虾5男路?,有利潤又有速度,在蘇州開發(fā),哪怕核心區(qū)充其量也是有速度,但是也沒什么利潤。對于房企而言,蘇州的安全系數(shù)顯然是低于上海的。

所以,當(dāng)局要想解決房企的這個(gè)問題。就推出更加優(yōu)質(zhì)土地,先讓房企蓋的房子有人要,先有流速。

但是,大量的推新區(qū)泛獅山和園區(qū)的地,這就會把購買力都虹吸到這幾個(gè)區(qū)域去。就會讓外圍開發(fā)商的項(xiàng)目陷入死結(jié)

為了避免這種情況,就必須讓客戶分層

核心區(qū)收割700萬+的有錢人,所有的產(chǎn)品都做大戶型大平層。

外圍的難以走量的新盤,盡可能的回購。盡量讓外圍的低總價(jià)的新房的量,控制下來。沒有了量,哪怕客戶少了,也就會好賣不少。

到此,經(jīng)營新房的城市邏輯基本清晰了。

但是,除了打新的這波“偽富人”+“真富豪”外,樓市缺乏主動購買的客戶。

所以,第二個(gè)牛鼻子,當(dāng)局就必須把購買力引導(dǎo)到樓市中去。

上文說了,700萬+的新房市場,當(dāng)局已經(jīng)引導(dǎo)好了。這部分購買力還是會積極的去打新。

但是現(xiàn)在市區(qū)公開的數(shù)據(jù)顯示,二手房的直接外網(wǎng)掛牌量是9萬+套。

只要控制不好二手房的供應(yīng)量,就無法穩(wěn)住樓市信心。

目前有一些蛛絲馬跡的方式,可以揣測一下當(dāng)局控制二手房拋盤的解題思路。

①超低門檻的J營貸

現(xiàn)在J營貸的門檻很低,成本很低,時(shí)間很長。最新的已經(jīng)到了3.5%,20年,先息后本。

其實(shí)不用裝?,F(xiàn)在有公司,且達(dá)到流水要求的,100%都會去準(zhǔn)備J營貸。這種套利,不做就是傻子。

對于真富豪,這種定向授信,讓他們把真正具有資源優(yōu)勢的,業(yè)態(tài)優(yōu)勢的物業(yè),炒到了天上去了。其實(shí)當(dāng)局是不怕在蘇州大量出現(xiàn)5000萬的豪宅的,畢竟這只是少數(shù)人的游戲,哪怕最終泡沫破了,不會影響大局。

對于偽富人,包括中產(chǎn)。這招的背后是,既然要做J營貸,那抵押的那套房子,就必然無法再交易,畢竟掌握他項(xiàng)權(quán)證的銀行可不會同意你去買。然后更加重要的是,做了J營貸,銀行還會要求你有另外一套房子做保證。簡單的說,萬一客戶還不了錢,銀行要拍賣那套房子,必須確保被執(zhí)行人還有房子可以住。

好,對于偽富人和中產(chǎn),一下就凍結(jié)2套房子

所以,對上述三類人,放水J營貸,就會凍結(jié)不少房子。

②開始降低存量房貸利率了

在高位買的客戶,利率很高,這些客戶的心態(tài)肯定有點(diǎn)崩。如果未來房子的價(jià)格不會漲,哪怕是微漲。面對持有將近6%的成本,最理性的決策是什么?

當(dāng)然是限售期一到,就立刻賣掉啊

所以,存量房貸的利率必須降低。

降房貸利息,之前,銀行是有抗性的,畢竟銀行是企業(yè),鎖定的利潤不會太輕易去讓渡。

但是,現(xiàn)在銀行也內(nèi)卷啊,如果你不降存量房貸,那么客戶就會換個(gè)銀行辦①模式的轉(zhuǎn)按揭。

對于沒有企業(yè)的低支付年輕人。他們其實(shí)更加簡單,夫妻離婚后,直接賣給對方。如果是小面積戶型,其實(shí)成本也就1%的而已。就能把6%的房貸置換成4%。

所以,現(xiàn)在銀行,也被迫認(rèn)清現(xiàn)實(shí)

以某商銀行為例,只要貸款新滿一年的,LPR就自動下調(diào),很多客戶驚喜的發(fā)現(xiàn),在10月份,自己的房貸利率大幅下調(diào)了。

姑蘇,目前至少看到了上述2大類趨勢,來限制大家拋掉手中的房子。

至于效果,因人而異吧。

總之,現(xiàn)在直接救市的效果很一般,所以必須從更深的大招來解題了。

或許,這就是保持戰(zhàn)略定力后,市場自然演化的方向吧。

今天就水這么多,吃飯去了。

PS:某些抖音大V不要抄了我的內(nèi)容還罵我,有意思嘛。有本事自己堅(jiān)持原創(chuàng)。除了本人相熟的幾個(gè)朋友,謝絕其他一切轉(zhuǎn)載,本號不需要。

本站僅提供存儲服務(wù),所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布,如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容,請點(diǎn)擊舉報(bào)
打開APP,閱讀全文并永久保存 查看更多類似文章
猜你喜歡
類似文章
不動產(chǎn),越來越難動:二手房流轉(zhuǎn)凍結(jié)的未來是什么?
未來五年,住房需求有多大?
上海樓市,出了一個(gè)大招
看房的人又多起來了,會不會又大漲?
太原7月樓市再歇菜?房價(jià)下跌0.76%,內(nèi)行人:8月或?qū)⒊掷m(xù)
今年在重慶買新房,供應(yīng)短缺才是剛需最大的威脅!
更多類似文章 >>
生活服務(wù)
分享 收藏 導(dǎo)長圖 關(guān)注 下載文章
綁定賬號成功
后續(xù)可登錄賬號暢享VIP特權(quán)!
如果VIP功能使用有故障,
可點(diǎn)擊這里聯(lián)系客服!

聯(lián)系客服