樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和 發(fā)自深圳
越來(lái)越多的房企，奔跑在代建這個(gè)賽道上。
金地集團(tuán)（600383.SH）這個(gè)代建“老兵”，近來(lái)就頻繁地在代建市場(chǎng)攻城略地。
金地管理官微6月19日披露，近日，金地集團(tuán)成功中標(biāo)廣州國(guó)際金融城起步區(qū)新華保險(xiǎn)大廈代建項(xiàng)目，首次與新華保險(xiǎn)在代建領(lǐng)域達(dá)成合作。
據(jù)了解，這是金地繼深圳福田科技廣場(chǎng)、深圳深信服科技總部大廈后，再次中標(biāo)城市地標(biāo)級(jí)寫字樓代建項(xiàng)目。
該項(xiàng)目用地面積約8400平方米，總建筑面積約13萬(wàn)平方米，總投資約30億元，將建設(shè)成為一座180米高的超高層甲級(jí)寫字樓。
此次中標(biāo)也是金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)首次進(jìn)入廣州。至此，金地在寫字樓領(lǐng)域已完成了北京、上海、深圳、廣州全國(guó)一線城市的布局。
金地代建加速
這是金地集團(tuán)近段時(shí)間以來(lái)，在代建領(lǐng)域的諸多動(dòng)作之一。
在剛過(guò)去的6月3日，金地集團(tuán)還中標(biāo)了深圳福田區(qū)“南園街道赤尾村城市更新”代建項(xiàng)目，負(fù)責(zé)從項(xiàng)目前期立項(xiàng)、拆遷談判、專項(xiàng)規(guī)劃、拆除實(shí)施，到開發(fā)建設(shè)的全流程代建管理服務(wù)。
項(xiàng)目拆除建筑面積近26萬(wàn)平方米，投資估算37億元，是金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)第一次涉足城市更新領(lǐng)域。
而更早前的去年10月，金地集團(tuán)還成功中標(biāo)啟東市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“啟東城投”）1942地塊的全過(guò)程開發(fā)管理服務(wù)。那一次，金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)第一次落地華東區(qū)域。
進(jìn)軍商辦、城市更新，不斷開拓新區(qū)域、新城市，諸多跡象表明，金地集團(tuán)在有意識(shí)加速其代建業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。
金地集團(tuán)是較早進(jìn)入房地產(chǎn)代建領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。其代建模式可簡(jiǎn)單劃分為無(wú)品牌代建、有品牌代建及融資+代建三種。收益則主要來(lái)品牌使用費(fèi)、代建管理費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)超額獎(jiǎng)勵(lì)幾個(gè)方面。
金地集團(tuán)最早涉足代建的時(shí)間，可以追溯回到2005年。當(dāng)時(shí)，金地集團(tuán)承接了深圳首個(gè)由政府委托代建的寫字樓項(xiàng)目“福田科技廣場(chǎng)”，并從中收取代建管理費(fèi)。實(shí)際上，與政府之間的合作，也是房企開始涉足代建的最開始模式。
但由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)認(rèn)知的局限，以及房企本身仍處于傳統(tǒng)開發(fā)模式的上升期，代建模式雖已經(jīng)存在，但關(guān)于房地產(chǎn)代建的討論并未廣泛傳播開來(lái)。
隨后，金地集團(tuán)還在2011年、2012年，參與深圳龍悅居以及深圳坪山國(guó)際網(wǎng)球中心項(xiàng)目的代建工作，當(dāng)時(shí)前者還是深圳最大的保障房項(xiàng)目。其早期代建項(xiàng)目仍多以政府為合作對(duì)象。至2016年，金地參與“深河金地創(chuàng)谷”的代建和管理，其代建業(yè)務(wù)開始大面積推廣。
2018年，金地集團(tuán)抽調(diào)人員，專門組成代建公司，將代建業(yè)務(wù)正式獨(dú)立為一級(jí)子公司。代建公司成為金地旗下獨(dú)立的代建開發(fā)管理平臺(tái)，主要提供咨詢顧問(wèn)、開發(fā)管理、配資代建、政府代建四大業(yè)務(wù)。
2019年8月，金地集團(tuán)代建公司正式更名為金地集團(tuán)開發(fā)管理公司。但樂(lè)居財(cái)經(jīng)據(jù)企查查查詢的信息了解到，企業(yè)工商登記信息中并沒(méi)有金地集團(tuán)開發(fā)管理公司這家公司。而金地管理官方微信注冊(cè)的企業(yè)主體實(shí)際為金地精誠(chéng)志工程管理有限公司（簡(jiǎn)稱“金地精誠(chéng)志”）。
資料顯示，金地精誠(chéng)志成立于2018年5月17日，注冊(cè)資本1億元。這與金地代建公司的成立時(shí)間吻合。該公司法定代表、最終受益人、董事長(zhǎng)為郝一斌，后者也是金地集團(tuán)副總裁兼東北區(qū)域地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)。
股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，金地精誠(chéng)志由深圳市金地新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“金地新城”）、嘉興金毅誠(chéng)志一號(hào)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（簡(jiǎn)稱“誠(chéng)志一號(hào)”）分別持有60%、40%股權(quán)。金地新城由金地集團(tuán)100%持有。
此外，誠(chéng)志一號(hào)由華鑫國(guó)際信托有限公司（簡(jiǎn)稱“華鑫國(guó)際信托”）持有48.1481%股權(quán)，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“國(guó)資委”）通過(guò)間接持股華鑫國(guó)際信托，實(shí)際持有金地精誠(chéng)志18.1805%股權(quán)。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)隨后聯(lián)系金地管理方面人士，對(duì)方確認(rèn)，金地精誠(chéng)志為金地管理工商信息登記的實(shí)體公司。
在金地集團(tuán)官網(wǎng)，金地管理目前與地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融、物業(yè)、家裝、體育運(yùn)營(yíng)、教育，并列成為金地集團(tuán)的八大業(yè)務(wù)板塊之一。
資料顯示，截止至2020年5月底，金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)已布局20余座城市，累計(jì)管理面積超800萬(wàn)方，累計(jì)銷售貨值約630億元。物業(yè)類型涵蓋政府公建、住宅、辦公、產(chǎn)業(yè)園、商用等。由于近兩年的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)2020年，金地管理將突破100億銷售規(guī)模。
搶灘新增長(zhǎng)點(diǎn)
今年2月，綠城中國(guó)（03900.HK）建議分拆其代建業(yè)務(wù)——綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“綠城管理”）于港交所上市，引發(fā)了外界對(duì)房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的大討論。
據(jù)了解，6月19日，綠城管理已正式通過(guò)港交所IPO聆訊。在不久的將來(lái)，綠城管理將以“代建第一股”的身份正式登陸資本市場(chǎng)。
代建業(yè)務(wù)有望成為物業(yè)之外的另一個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。一項(xiàng)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)5年，中國(guó)代建市場(chǎng)銷售額將達(dá)3.2-7.3萬(wàn)億之間，合約總建筑面積將以23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率保持增長(zhǎng)。
在地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)開發(fā)模式日漸乏力、經(jīng)營(yíng)向更精細(xì)發(fā)展模式改變的情況下，代建成為了不少房地產(chǎn)開發(fā)商尋求轉(zhuǎn)型的著力點(diǎn)。另一方面，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房企拿地變得更加困難，而代建因其輕資產(chǎn)的模式，也變得越來(lái)越受開發(fā)商的熱衷和喜愛。
據(jù)了解，目前包括綠城、金地、萬(wàn)科、中海、保利、建業(yè)、旭輝、朗詩(shī)等在內(nèi)的20多家百?gòu)?qiáng)房企已均已進(jìn)軍代建領(lǐng)域。
從代建方來(lái)看，代建模式不僅可以減輕其重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，加快擴(kuò)張，而其代建項(xiàng)目的銷售金額往往也被算進(jìn)銷售規(guī)模里面，增厚其銷售業(yè)績(jī)；另一方面，通過(guò)對(duì)代建、營(yíng)銷的輕資產(chǎn)輸出，也能增強(qiáng)其品牌的市場(chǎng)影響力。而相對(duì)于委托方，引入知名品牌房企合作開發(fā)，可以有效利用手上的土地資源，加速開發(fā)和去化，還能獲得較高的產(chǎn)品溢價(jià)。亦可謂事半功倍。
更大的優(yōu)勢(shì)還在于，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)相比傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)普遍有著較高的毛利以及利潤(rùn)率。這對(duì)于習(xí)慣了追求高利潤(rùn)的開發(fā)商而言，無(wú)疑是一大“誘惑”。
以綠城管理為例，根據(jù)其披露的上市資料顯示，2017-2019年，綠城管理銷售規(guī)模430億元、552億元、664億元；實(shí)現(xiàn)收入10.16億元、14.81億元及19.94億元；所得利潤(rùn)為2.56億元、3.63億元及3.89億元。據(jù)此計(jì)算，其利潤(rùn)率為25.2%、24.5%、19.5%。
除此以外，2017、2018年末及2019年前三季度，綠城管理持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利為5.77億元、7.44億元和6.79億元，毛利率分別為56.8%、50.2%和44.9%。遠(yuǎn)高于房企傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)。
在這些有利因素的綜合影響下，代建業(yè)務(wù)成為了那一塊促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷前赴后繼的“蛋糕”。
代建也會(huì)“踩雷”
曾經(jīng)，綠城管理集團(tuán)總經(jīng)理李軍說(shuō)：“代建這個(gè)行業(yè)不是誰(shuí)都能玩的?！?/p>
這一定程度上說(shuō)明了代建業(yè)務(wù)實(shí)際上也并不好做。一方面，代建業(yè)務(wù)對(duì)代建方的企業(yè)品牌、管理能力、客戶資源等方面都有著較高要求；另一方面，對(duì)代建項(xiàng)目和委托方的謹(jǐn)慎選擇，也對(duì)很考究代建方能力。
畢竟，代建方因委托方資金問(wèn)題而面臨項(xiàng)目停工、拖欠施工款，甚至陷入訴訟維權(quán)的情況就常見諸報(bào)道。即使是綠城管理也不例外。
今年1月13日，啟東綠城香格置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“綠城香格”）發(fā)布一封告業(yè)主書稱，啟東玫瑰園項(xiàng)目四期因資金周轉(zhuǎn)導(dǎo)致相關(guān)竣工驗(yàn)收手續(xù)辦理滯后，造成延期交付。
據(jù)了解，綠城香格由慈溪寧益100%持股，與綠城并沒(méi)有直接股權(quán)關(guān)系。項(xiàng)目是由慈溪寧益委托綠城管理提供開發(fā)建設(shè)管理服務(wù)的項(xiàng)目。
這導(dǎo)致當(dāng)時(shí)綠城管理華東區(qū)域公司，不得不發(fā)布項(xiàng)目延期公告進(jìn)行澄清。
公告表示，公司作為項(xiàng)目代建方，在開發(fā)商長(zhǎng)期拖欠代建服務(wù)費(fèi)的情況下仍未撤離，一直努力督促開發(fā)商解決資金問(wèn)題，竭盡全力協(xié)調(diào)施工單位在工程款拖欠的情況下將項(xiàng)目工程建設(shè)至基本完工，避免了項(xiàng)目中途爛尾、給客戶待了更大損失的可能。
2019年11月有報(bào)道稱，浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司代建的昆明綠城春江明月項(xiàng)目二期本應(yīng)在2018年12月31日前交付，但項(xiàng)目自2019年2月以來(lái)，便陷入長(zhǎng)期的停工狀態(tài)。該項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)商為國(guó)福地產(chǎn)，后者陷入資金鏈斷裂傳聞，項(xiàng)目也因此被擱淺。
相對(duì)于代建方而言，委托方往往是一些實(shí)力、規(guī)模較弱的地方中小企業(yè)，而這類企業(yè)往往比較容易出現(xiàn)資金等問(wèn)題。而一旦出現(xiàn)項(xiàng)目停工、延期，甚至不能交付的問(wèn)題，無(wú)論對(duì)購(gòu)房者，抑或是代建方的品牌，都是一種傷害。
聯(lián)系客服
