產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指在國有土地上房屋征收過程中被征收人可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行補償安置，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
被征收人對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋最關(guān)心的有三個問題。
第一是征收什么樣的房屋才可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
在國有土地上房屋征收中，既包含普通住宅，也包含了商鋪等經(jīng)營性房屋。那么征收住宅和商鋪都可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換么？
《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這里的被征收人是指國有土地上房屋的所有權(quán)人，這里的房屋并沒有明確規(guī)定僅僅是住宅才可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，結(jié)合征收條例規(guī)定被征收人可以獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補償，可以清晰的看出征收經(jīng)營性房屋的，房屋所有權(quán)人也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第二就是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點。
1、如果是因為舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
2、如果是因其他公共利益的需要實施房屋征收的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點按照本次征收制定的征收補償安置方案確定。
第三是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值如何確定。
在國有土地上房屋征收中，被征收房屋的價值和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值不是某個人或者某個機構(gòu)說了算的，而是由被征收人選定的評估機構(gòu)評估確定，被征收房屋價值的評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致，也是房屋征收決定公告之日，這樣才能體現(xiàn)出被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在同一時間的價值。
被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。那么產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值也應(yīng)參考這些因素確定其價值。
第四是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積。
對于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式的被征收人而言，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積主要是受地方政府制定的征收補償安置方案和被征收房屋的面積影響。結(jié)合全國各地的房屋征收情況，主要有以下幾種方式：
1、按照被征收房屋的面積乘以一定的比例確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積。比如說征收1平米安置1.2平米這種1；1，2的安置方式，這是一種比較公平的補償方式。
2、地方政府制定征收補償方案時確定一個最高的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積，比如被征收人房屋400平米，征收補償方案規(guī)定一個家庭最多安置300平米。這種情況現(xiàn)在在全國各地比較多見，但是并不合法。
3、地方政府制定征收補償方案時規(guī)定一個人口最高產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積，比如被征收人家庭有5口人，300平米房屋，征收補償方案規(guī)定一個人口最多安置40平米，那么被征收人家庭最高安置200平米，這種情況在全國各地出現(xiàn)的也是比較多的，但是并不合法。
