國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所 鄧郁松
一、上半年房地產(chǎn)市場形勢變化的主要特點與原因
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速總體保持較快增長。2019年1月~5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長11.2%，增速雖比1月~4月回落0.7個百分點，但比2018年全年提高1.7個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持較快增長主要與兩方面因素有關(guān)。一是房屋新開工面積增長10.5%帶動建筑工程投資增長8.9%，增速較上年同期加快10.4個百分點；二是計入房地產(chǎn)開發(fā)投資中的其他費用（主要是土地購置費）同比增長23%。
商品房銷售面積小幅下降，其中3月、4月銷售情況相對較好。春節(jié)之前商品房銷售總體延續(xù)去年下半年以來的下行趨勢，1月~2月商品房銷售面積同比下降3.6%。受按揭貸款實際利率有所下調(diào)、放款周期明顯縮短等因素影響，加之部分樓盤采取促銷措施，3月開始銷售情況有所好轉(zhuǎn)，1月~3月和1月~4月，商品房銷售面積同比分別下降0.9%和0.3%，降幅收窄。隨著前期“積壓”的部分需求在3月、4月相繼釋放，5月以來，商品房銷售降幅有所擴(kuò)大。1月~5月，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1月~4月擴(kuò)大1.2個百分點。
區(qū)域分化呈現(xiàn)新的特征。從銷售情況看，1月~5月，東部地區(qū)商品房銷售面積22095萬平方米，同比下降5.5%；中部地區(qū)商品房銷售面積15412萬平方米，增長0.1%；西部地區(qū)商品房銷售面積15788萬平方米，增長3.8%，增速與1月~4月持平；東北地區(qū)商品房銷售面積2222萬平方米，下降8.1%。中西部地區(qū)銷售情況好于東部和東北地區(qū)。從價格漲幅看，5月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.7%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.5個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲12.1%和8.1%，漲幅比上月均回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.3%。一線城市同比漲幅低于二、三線城市。但是，從房價收入比的角度衡量，一線城市目前的房價收入比顯著高于1998年以來的均值水平，而二、三、四線城市目前的房價收入比則總體低于1998年以來的均值水平。從市場供求情況看，部分熱點城市的去化周期仍明顯低于正常水平，個別城市仍存在新房、二手房價格倒掛現(xiàn)象，也有部分城市去化周期較長，開發(fā)企業(yè)面臨資金回收的壓力。
二、對2019年全年房地產(chǎn)市場形勢的幾個基本判斷
房地產(chǎn)投資增速將總體呈回落趨勢。今年前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然繼續(xù)保持較快增長，但從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況看，2018年以來資金來源增速持續(xù)低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，這意味著資金面不支持后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長。今年前5個月土地購置面積同比下降33.2%、土地成交價款同比下降35.6%，這預(yù)示后續(xù)新開工和隨新開工計入房地產(chǎn)開發(fā)投資中的土地購置費都將出現(xiàn)下降，也預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將有所下降。從中長期趨勢觀察，典型經(jīng)濟(jì)體在戶均住房超過1.0套后，都出現(xiàn)了新開工數(shù)量的下降和房地產(chǎn)投資增速的回落。我國城鎮(zhèn)戶均住房目前已達(dá)1.1套左右。參照發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場演變歷程，我國總體上也已到了房屋新開工面積和房地產(chǎn)投資增速的正?；芈潆A段。綜合判斷，預(yù)計今年下半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將正?；芈?。
新建房屋銷售面積將會下降。雖然1月~5月商品房銷售面積有所下降，但目前的銷售面積總體仍處在歷史同期較高水平。還要看到，2015年到2018年銷售不斷增長是在低利率、低首付以及去庫存、限價等政策催生的投資性需求等諸多因素綜合作用的結(jié)果，從長期看，不具有可持續(xù)性。房地產(chǎn)是不可貿(mào)易品，在戶均住房達(dá)到1.1套的情況下，在勞動年齡人口總數(shù)已開始持續(xù)減少的大背景下，在家庭杠桿率快速提高的新形勢下，新房銷售量難以在現(xiàn)有的規(guī)模上長期持續(xù)。在各項政策不發(fā)生重大變化的情況下，預(yù)計下半年新建商品房銷售面積增速將繼續(xù)正常回落。
關(guān)注庫存變化的新形勢。2019年5月末，商品房待售面積50928萬平方米，比2018年末減少1486萬平方米，較2016年2月的峰值下降23003萬平方米，去庫存成效顯著。其中，5月底，商品住宅庫存為23908萬平方米，是2012年12月以來的最低值。但也要看到，商業(yè)、辦公等非住宅類庫存下降較為有限。2019年5月底，非住宅類待售房面積為27020萬平方米，較2018年年底只減少了303萬平方米。目前，非住宅類待售房面積仍高于2015年的水平，去庫存的壓力仍然較大。尤其值得關(guān)注的是，2018年3月以來，全國房屋新開工面積增速始終高于銷售面積增速。到今年5月，房屋新開工面積增速已連續(xù)15個月高于銷售面積增速。今年1月~5月，新開工面積增速比銷售面積增速快12.1個百分點，這意味著后續(xù)的供應(yīng)壓力將會加大。新開工面積增速再次持續(xù)高于銷售面積增速意味著后續(xù)可能會再次面臨庫存增加的壓力。
影響下半年房價變化的幾個因素。影響房價波動的因素主要來自收入變化、房地產(chǎn)金融政策調(diào)整和短期供應(yīng)量的變化。2019年，由于經(jīng)濟(jì)增速將可能低于2018年，這將在一定程度上影響居民收入增長預(yù)期，但個人所得稅起征點的提高和個稅扣除政策的實施將會帶來居民收入水平的提升。總體來看，居民實際收入增長情況同2018年相比不會出現(xiàn)重大變化。隨著2018年下半年以來新開工增速的加快，2019年新房預(yù)售量將會加大，商品房市場將從2018年上半年的短期供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求平衡甚至是供過于求。市場供求形勢的變化將可能對部分城市的房價帶來一定壓力。短期金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場供給和需求的影響較大，下半年仍需密切關(guān)注房地產(chǎn)金融政策的取向。在經(jīng)濟(jì)形勢不出現(xiàn)明顯下滑和房地產(chǎn)金融政策保持相對穩(wěn)定的情況下，預(yù)計2019年全國新建商品房銷售均價漲幅將低于2018年。但由于不同城市市場的短期供求形勢存在較大差異，不同市場的銷售和價格形勢仍會存在一定差異。
三、政策建議
實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展需要準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場形勢，要更加重視因城施策、更加重視創(chuàng)造穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融環(huán)境、更加重視預(yù)期管理。
準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)形勢，更加重視因城施策。目前，我國城鎮(zhèn)戶均住房達(dá)1.1套左右，已總體解決住房短缺問題。但是，區(qū)域差異較大，大部分城市住房總量已總體平衡，部分人口流入多的熱點城市仍面臨供應(yīng)不足的矛盾，也有一些城市存在住房供給過剩的風(fēng)險。在總體解決住房短缺問題、但區(qū)域分化加大的新形勢下，要堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，促進(jìn)供求平衡、合理引導(dǎo)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施策的關(guān)鍵是要把握好當(dāng)?shù)厝丝诳偭?、房屋總量以及?jīng)濟(jì)增長和人口增長趨勢的關(guān)系，把握好土地供應(yīng)的規(guī)模和節(jié)奏，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求動態(tài)平衡。這就要求既要防止因供不應(yīng)求帶來的房價過快上漲壓力，也要防范供應(yīng)量過大帶來的供給過剩風(fēng)險。分類指導(dǎo)需要以準(zhǔn)確把握市場發(fā)展趨勢為前提，解決好房地產(chǎn)市場發(fā)展的“正常標(biāo)準(zhǔn)”問題。從國際比較的角度觀察，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段，發(fā)展規(guī)律、發(fā)展趨勢和發(fā)展特征存在顯著差異。因此，要根據(jù)發(fā)展階段的變化適時引導(dǎo)地方政府調(diào)整相關(guān)發(fā)展目標(biāo)。同時，分類指導(dǎo)要考慮到區(qū)域差異較大，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況合理確定相關(guān)指標(biāo)。
要為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的金融環(huán)境。房地產(chǎn)市場是受政策影響較大的市場，特別是金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場短期波動的影響尤為突出。從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程看，在低利率、低首付時期，房地產(chǎn)銷售量大、房價漲幅高；在高利率、高首付階段，房地產(chǎn)市場的銷售會受到抑制、房價漲幅低。在我國房地產(chǎn)發(fā)展階段變化和家庭杠桿率快速提高的新形勢下，建議高度重視房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的金融環(huán)境。探索建立首付比例和貸款利率反向調(diào)節(jié)機(jī)制，穩(wěn)定居民住房支付能力，防止利率政策調(diào)整帶來居民購房支付能力在短期內(nèi)出現(xiàn)巨大變化。著手研究推出住房抵押貸款固定利率制度的可能性，防范利率波動的風(fēng)險。
做好政策調(diào)整的預(yù)評估，重視預(yù)期管理。房地產(chǎn)市場是各界廣為關(guān)注的熱點問題，觀點多、想法多、訴求多。各界對房地產(chǎn)市場雖然非?！笆煜ぁ?，但對基本理論、基本規(guī)律的研究卻相對比較少，特別是很少用基本理論、基本規(guī)律去分析房地產(chǎn)市場。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，很多時候?qū)⒅饔^愿望、訴求等同于規(guī)律和政策建議，這也是目前房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的特殊性。建議更加重視對基本理論、基本規(guī)律研究，審慎看待各項政策建議，做好各項擬出臺政策的預(yù)評估。特別需要指出的是，房地產(chǎn)市場參與者多，市場平穩(wěn)運行的關(guān)鍵是預(yù)期要穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)定的前期是政策預(yù)期要穩(wěn)定，這就要求政策調(diào)整要有前瞻性和可預(yù)期性。建議未來調(diào)整和完善房地產(chǎn)政策宜更加重視通過市場化的方式、用經(jīng)濟(jì)的手段解決房地產(chǎn)市場的問題，注重綜合施策，形成穩(wěn)定、可預(yù)期的相機(jī)調(diào)節(jié)機(jī)制。只有明確各項政策的具體目標(biāo)和調(diào)整規(guī)則，實現(xiàn)因時而動，才能真正穩(wěn)定市場預(yù)期。
