10月8日起，房貸利率開始由此前的參考貸款基準利率轉(zhuǎn)變?yōu)閰⒖假J款市場報價利率（LPR）定價。根據(jù)央行8月25日發(fā)布的公告，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR每月20日公布，加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。
也就是說，10月8日起，新發(fā)放的房貸利率會受到LPR、當?shù)丶狱c下限、銀行加點三方面因素影響。
例如：一筆首套房個人住房貸款，假設(shè)貸款期限20年，貸款行所在地區(qū)的差別化信貸政策明確首套房的加點下限為加20個基點（即0.2%），借貸雙方協(xié)商一致在加點下限的基礎(chǔ)上加20個基點，參考2019年9月20日公布的5年期以上LPR（4.85%），該筆貸款的實際執(zhí)行利率為5.25%（即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%）。
據(jù)了解，自公告發(fā)布以來，各地按照“因城施策”原則，陸續(xù)制定本地區(qū)利率定價基準轉(zhuǎn)換方案，確定本地差別化住房信貸政策的加點下限。各商業(yè)銀行按照公告要求，加快做好合同調(diào)整、系統(tǒng)改造、員工培訓等工作，保障10月8日全面正式轉(zhuǎn)換順利實施。從目前運行情況來看，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整轉(zhuǎn)換工作平穩(wěn)有序，轉(zhuǎn)換前后利率水平保持基本穩(wěn)定。
各地利率政策下限平穩(wěn)切換
9月20日，個人住房貸款主要參考的5年期以上LPR繼續(xù)維持在4.85%水平，與8月持平。根據(jù)央行公告，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。此外，各地還將按照“因城施策”原則，結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢以及LPR變化，對轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限作出適當調(diào)整。
據(jù)悉，全國各省市已按照公告要求明確本地區(qū)個人住房貸款利率政策下限。在定價基準轉(zhuǎn)換過程中，各地堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制要求，除個別熱點城市外，各省市只進行利率定價機制切換，定價基準切換前后全國個人住房貸款實際利率水平保持基本穩(wěn)定。
以北京地區(qū)為例，北京地區(qū)新的個人住房貸款利率下限為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個基點。
參照9月20日公布的5年期以上LPR水平（4.85%）計算，北京地區(qū)首套房貸款利率下限是5.4%，二套房貸款利率下限是5.9%。
而在此前房貸參考基準利率定價時，北京地區(qū)大部分銀行執(zhí)行首套房利率最低為基準上浮10%，二套房利率最低為基準上浮20%。參照當前5年期以上貸款基準利率水平（4.9%）計算，此前北京地區(qū)首套房貸款利率下限是5.39%，二套房貸款利率下限是5.88%。
綜上對比來看，“換錨”前后，北京地區(qū)房貸利率水平基本一致。一位北京的購房者表示，雖然房貸利率定價方式變了，但自己計算一番之后發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)換前后房貸利率水平非常穩(wěn)定，基本沒有變化，因此沒有急于在國慶假期之前簽訂貸款合同。
業(yè)內(nèi)人士表示，房貸利率定價方法轉(zhuǎn)換過程中，重點是保持調(diào)整前后利率水平基本穩(wěn)定。因此，與定價基準轉(zhuǎn)換之前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
銀行各項準備工作已經(jīng)就緒
伴隨著政策的落地，各銀行的前期準備工作已經(jīng)就緒。工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲、中信、招商等大中型商業(yè)銀行均已完成貸款合同調(diào)整、業(yè)務(wù)系統(tǒng)改造、員工培訓等準備工作，并已上線符合LPR定價規(guī)則的電子化信息系統(tǒng)，實現(xiàn)新發(fā)放個人住房貸款利率定價基準平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。多數(shù)地方法人金融機構(gòu)也已做好相關(guān)準備工作。
針對實際業(yè)務(wù)中可能遇到的問題，商業(yè)銀行準備了LPR問答參考，涉及利率計算的，通過案例方式解答，方便銀行一線工作人員做好客戶宣傳解釋，避免政策誤讀。
掛鉤LPR后，個人住房貸款還可以選擇固定利率或浮動利率的利率執(zhí)行方式嗎？未來如果LPR出現(xiàn)了下調(diào)，每月還款額是不是也會減少？
LPR執(zhí)行后，個人住房貸款仍可選擇固定利率或浮動利率的利率執(zhí)行方式。選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點確定，且在借款期限內(nèi)，該利率保持不變；選擇浮動利率的，貸款利率由LPR加點確定，并按照借款合同約定的利率調(diào)整周期進行調(diào)整，利率隨參考的LPR變動而浮動。
新發(fā)放個人住房貸款的重定價周期最短為1年，貸款利率、月還款額不會按月調(diào)整變化。
例如：經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價周期為1年，貸款利率“于1月1日調(diào)整”，則貸款利率會在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加點重新計算。
又如：經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價周期為3年，貸款利率“于起息日在對月對日調(diào)整”，如起息日為2019年10月28日，貸款利率會在每隔3年的10月28日按照當年10月20日LPR加點重新計算。
對于存量的個人住房貸款，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行；已簽訂合同但未發(fā)放的個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。10月8日后簽訂的借款合同的，應(yīng)參考LPR定價。已發(fā)放的參照貸款基準利率定價的個人住房貸款定價基準轉(zhuǎn)換，將在人民銀行相應(yīng)規(guī)則明確后穩(wěn)步推進。
記者：李國輝
編輯：王佳 楊晶貽
