2016年5月1日，泰山房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市通過競標取得了一項土地使用權(quán)，土地面積200 000平方米，土地用途為住宅用地，容積率1.2，支付土地征用及拆遷補償費31 660萬元。經(jīng)市發(fā)改委核準確認為泰山鼎太風華小區(qū)開發(fā)項目。經(jīng)市規(guī)劃局批準的規(guī)劃設計，建設商住兩用房240 000平方米，另外建設地下人防工程，不計算容積率的面積為20 000平方米。
該項目于2016年7月取得了建設工程施工許工證，如期開工。
公司財務部與工程部共同對項目的開發(fā)產(chǎn)品進行了分類，編制了開發(fā)產(chǎn)品分類表（見表8-2）。
2017年5月主體完工，取得了商品房預售許可證，開始預售。
2018年4月末，項目竣工驗收并報房管部門備案，與施工企業(yè)的工程決算已經(jīng)完成，取得了全部扣除憑證，發(fā)生成本費用107 120萬元。已售面積20 500平方米，取得銷售收入（不含稅）153 749.5萬元。相關成本核算資料見表8-2~表8-6。
表8-2 泰山鼎太風華小區(qū)開發(fā)產(chǎn)品分類表
企表1 2016年7月1日
成本核算對象
建筑面積（m2）
可售面積（m2）
分類原則
可否銷售原則
功能區(qū)分原則
定價差異原則
成本差異原則
分類歸集原則
可售面積（含自用、經(jīng)營）
商鋪
20 000
20 000
√
√
√
√
√
普通標準住宅
95 000
95 000
√
√
√
√
√
非普通標準住宅
75 000
75 000
√
√
√
√
√
聯(lián)排住宅
30 000
30 000
√
√
√
√
√
寫字樓
10 000
10 000
√
√
√
√
√
不可售面積
會所
5 000
√
√
物業(yè)管理用房
2 000
√
√
幼兒園
3 000
√
√
人防工程
20 000
√
√
總計
260 000
230 000
總經(jīng)理： 制表人：
注：地下人防工程面積20 000m2，地上配套設施面積10 000m2。
表8-3 開發(fā)成本會計核算資料
企表2 （財務部） 2018年4月30日
開發(fā)產(chǎn)品分類
成本項目
金額（元）
（一）共同成本
1.土地征用及拆遷補償費
316 600 000
2.前期工程費
28 800 000
3.基礎設施建設費
55 200 000
（二）直接成本
4.建筑安裝工程費
621 310 000
（三）間接成本
5.開發(fā)間接費
8 210 000
6.借款費用
41 080 000
總計
1 071 200 000
表8-4 各類房產(chǎn)占地面積計算表
企表3 （工程部） 2016年7月1日
成本核算對象
建筑面積（m2）
占地面積（m2）
可售、自用及經(jīng)營性面積
商鋪
20 000
16 400
普通標準住宅
95 000
7 790
非普通標準住宅
75 000
6 150
聯(lián)排住宅
30 000
3 690
寫字樓
10 000
980
不可售面積
會所
5 000
490
物業(yè)管理用房
2 000
200
幼兒園
3 000
600
人防工程
20 000
0
合計
260 000
36 300
表8-5 各類房產(chǎn)建筑安裝工程成本計算表
企表4 （預算部） 2018年4月30日
房產(chǎn)分類
建筑面積（m2）
建筑安裝成本（元）
計算說明
一、可售及經(jīng)營面積
1.商鋪
20 000
83 770 000
2.普通標準住宅
95 000
198 950 000
3.非普通標準住宅
75 000
172 780 000
4.聯(lián)排住宅
30 000
94 240 000
5.寫字樓
10 000
25 130 000
二、不可售面積
1.會所
5 000
12 870 000
2.物業(yè)管理用房
2 000
5 030 000
3.幼兒園
3 000
10 540 000
4.人防工程
20 000
18 000 000
合計
260 000
621 310 000
表8-6 各類房產(chǎn)銷售收入統(tǒng)計表
企表5 （銷售部） 自2017年5月1日至2018年4月30日
房產(chǎn)類別
已售面積（m2）
平均單價（元）
銷售收入總額（元）
商鋪
20 000
21 500.00
430 000 000.00
普通標準住宅
89 000
5 320.00
473 480 000.00
非普通標準住宅
68 500
5 810.00
397 895 000.00
聯(lián)排住宅
26 000
8 290.00
215 540 000.00
寫字樓
3 000
6 830.00
20 490 000.00
合計
206 500
7 445.50
1 537 495 000.00
注：按實測面積計算，收入總額中不含增值稅。
（一）開發(fā)產(chǎn)品成本分配計算的方法和順序
1.土地成本的分配
（1）財稅【2009】128號規(guī)定，對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)項目建在商品房地下的人防工程不屬于單獨建造的建筑物，不應當征收城鎮(zhèn)土地使用稅，不承擔土地成本。
（2）國家稅務總局2016年第86號公告規(guī)定，“當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
（3）如果開發(fā)項目不建設地下人防工程，按人民防空法規(guī)定，應當征收人防工程異地建設費。如果項目繳納了人防工程異地建設費，屬于大市政配套費的性質(zhì)，應當計入土地成本。計入土地成本的人防工程異地建設費不再參加各項費用的分攤。因此，人防工程只承擔建筑安裝成本，不承擔其他成本費用。
2.前期工程費的分配：按建筑面積法分配前期工程費，人防工程不承擔此項費用。
3.基礎設施費的分配：按建筑面積法分配前期工程費，人防工程不承擔此項費用。
4.建筑安裝工程費：
5.開發(fā)間接費、借款費用的分配
（1）將上述土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費四個成本項目計算小計數(shù)額，分攤開發(fā)間接費和借款費用。但是，由于人防工程只承擔建筑安裝工程費，不承擔其他費用，所以要剔除“人防工程”。
（2）一般情況下按照直接成本法把開發(fā)間接費、借款費用分配到各個成本對象中，使可售、不可售的開發(fā)產(chǎn)品（人防工程除外）全部承擔開發(fā)間接費。
至此，“直接成本”加上開發(fā)間接費、借款費用構(gòu)成各類開發(fā)產(chǎn)品的“建造成本”，這是開發(fā)產(chǎn)品成本分攤的第一次分配。
6.計算不可售面積成本的合計，即“公共配套設施費”。
（1）經(jīng)過上述分配計算，公共配套設施應當承擔的六個成本項目已經(jīng)完整了，開成了公共配套設施的直接成本。由于公共配套設施不能直接對外銷售，是為本小區(qū)業(yè)主服務的，因此將公共配套設施費作為過渡成本項目分配給直接對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品，這是開發(fā)產(chǎn)品成本計算的再次分配。
（2）“公共配套設施費”的分配對象如下：
①可以對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品。
②準備出租的開發(fā)產(chǎn)品。
③房地產(chǎn)企業(yè)自用的開發(fā)產(chǎn)品。
④經(jīng)營性配套設施。
（3）將“公共配套設施費”按（可售）建筑面積法進行分配。
至此，可以對外銷售的獨立的成本對象的成本已經(jīng)計算完成，這就是可售開發(fā)產(chǎn)品的“銷售成本”。
7.在此基礎上，計算各類房產(chǎn)的單位成本明細表如表8-8（1）~（5）所示，然后將“開發(fā)成本”按房產(chǎn)類別結(jié)轉(zhuǎn)為“開發(fā)產(chǎn)品”科目，設置“開發(fā)產(chǎn)品”明細賬進行銷售、庫存的明細核算。
表8-8（1）開發(fā)產(chǎn)品成本明細表
企表7-1（企業(yè)所得稅適用） 開發(fā)項目：泰山 房產(chǎn)類別：商鋪 可售面積：20 000m2
項目
總成本（元）
單位成本（元）
1
1.土地征用及拆遷補償費
143,036,914.60
7,151.85
2
2.前期工程費
2,400,000.00
120.00
3
3.建筑安裝工程費
83,770,000.00
4,188.50
4
4.基礎設施建設費
4,600,000.00
230.00
5
5.公共配套設施費
5,505,362.69
275.27
6
6.開發(fā)間接費
1,912,078.54
95.60
7
7.借款費用
9,567,379.60
478.37
8
合計
250,791,735.43
12,539.59
表8-8（2）開發(fā)產(chǎn)品成本明細表
企表7-2（企業(yè)所得稅適用） 開發(fā)項目：泰山 房產(chǎn)類別：普通標準住宅 可售面積：95 000m2
項目
總成本（元）
單位成本（元）
1
1.土地征用及拆遷補償費
67,942,534.44
715.18
2
2.前期工程費
11,400,000.00
120.00
3
3.建筑安裝工程費
198,950,000.00
2,094.21
4
4.基礎設施建設費
21,850,000.00
230.00
5
5.公共配套設施費
26,150,472.76
275.27
6
6.開發(fā)間接費
2,454,572.83
25.84
7
7.借款費用
12,281,833.35
129.28
8
合計
341,029,413.38
3,589.78
表8-8（3）開發(fā)產(chǎn)品成本明細表
企表7-3（企業(yè)所得稅適用） 開發(fā)項目：泰山 房產(chǎn)類別：非普通標準住宅 可售面積：75 000m2
項目
總成本（元）
單位成本（元）
1
1.土地征用及拆遷補償費
53,638,842.98
715.18
2
2.前期工程費
9,000,000.00
120.00
3
3.建筑安裝工程費
172,780,000.00
2,303.73
4
4.基礎設施建設費
17,250,000.00
230.00
5
5.公共配套設施費
20,645,110.08
275.27
6
6.開發(fā)間接費
2,066,331.84
27.55
7
7.借款費用
10,339,209.76
137.86
8
合計
285,719,494.66
3,809.59
表8-8（4）開發(fā)產(chǎn)品成本明細表
企表7-4（企業(yè)所得稅適用） 開發(fā)項目：泰山 房產(chǎn)類別：聯(lián)排住宅 可售面積：30 000m2
項目
總成本（元）
單位成本（元）
1
1.土地征用及拆遷補償費
32,183,305.79
1,072.78
2
2.前期工程費
3,600,000.00
120.00
3
3.建筑安裝工程費
94,240,000.00
3,141.33
4
4.基礎設施建設費
6,900,000.00
230.00
5
5.公共配套設施費
8,258,044.03
275.27
6
6.開發(fā)間接費
1,119,762.07
37.33
7
7.借款費用
5,602,902.05
186.76
8
合計
151,904,013.94
5,063.47
表8-8（5）開發(fā)產(chǎn)品成本明細表
企表7-5（企業(yè)所得稅適用） 開發(fā)項目：泰山 房產(chǎn)類別：寫字樓 可售面積：10 000m2
項目
總成本（元）
單位成本（元）
1
1.土地征用及拆遷補償費
8,547,327.82
854.73
2
2.前期工程費
1,200,000.00
120.00
3
3.建筑安裝工程費
25,130,000.00
2,513.00
4
4.基礎設施建設費
2,300,000.00
230.00
5
5.公共配套設施費
2,752,681.34
275.27
6
6.開發(fā)間接費
304,037.08
30.40
7
7.借款費用
1,521,296.36
152.13
8
合計
41,755,342.60
4,175.53
（二）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的會計處理
表8-9 開發(fā)產(chǎn)品單位成本匯總表
企表8 2018年6月30日
開發(fā)產(chǎn)品種類
建筑面積（m2）
單位成本（元）
總成本（元）
計算說明
商鋪
20 000
12539.59
250 791 735.43
普通標準住宅
95 000
3589.78
341 029 413.37
非普通標準住宅
75 000
3809.59
285 719 494.66
聯(lián)排住宅
30 000
5063.47
151 904 013.94
寫字樓
10 000
4175.53
41 755 342.60
合計
230 000.00
1 071 200 000.00
借：開發(fā)產(chǎn)品-商鋪 250 791 735.43
開發(fā)產(chǎn)品-普通住宅 341 029 413.37
開發(fā)產(chǎn)品-非普通住宅 285 719 494.66
開發(fā)產(chǎn)品-聯(lián)排住宅 151 904 013.94
開發(fā)產(chǎn)品-寫字樓 41 755 342.60
貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償 316 600 000
開發(fā)成本-前期工程費 28 800 000
開發(fā)成本-基礎設施費 55 200 000
開發(fā)成本-建筑安裝工程費 621 310 000
開發(fā)成本-開發(fā)間接費 8 210 000
開發(fā)成本-借款費用 41 080 000
（三）結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務成本的會計處理
表8-10 銷售成本計算表
企表9 2018年6月30日
開發(fā)產(chǎn)品類別
已售面積（m2）
單位成本（元）
總成本（元）
商鋪
20 000
12539.59
250 791 800.00
普通標準住宅
89 000
3589.78
319 490 420.00
非普通標準住宅
68 500
3809.59
260 956 915.00
聯(lián)排住宅
26 000
5063.47
131 650 220.00
寫字樓
3 000
4175.53
12 526 590.00
合計
206 500
4723.56
975 415 945.00
借：主營業(yè)務成本 975 415 945.00
貸：開發(fā)產(chǎn)品-商鋪 250 791 735.43
開發(fā)產(chǎn)品-普通住宅 319 490 420.00
開發(fā)產(chǎn)品-非普通住宅 260 956 915.00
開發(fā)產(chǎn)品-聯(lián)排住宅 131 650 220.00
開發(fā)產(chǎn)品-寫字樓 12 526 590.00
（四）開發(fā)產(chǎn)品核算小結(jié)
按成本核算對象分配計算成本
正確歸集成本項目
正確劃分成本核算對象
0
正確正確
編制企業(yè)所得稅納稅申報表
編制土地增值稅納稅申報表
分類計算成本明細表
編制土地增值稅成本明細表
↙↘土地增值稅清算
泰山鼎太風華小區(qū)2017年5月主體完工，取得了商品預售許可證，開始預售。截止2018年4月預售總額（含稅）為1706 619 450元，預繳增值稅3%，計46 124850元。本項目累計進項稅額留抵額85 520 000元。2018年4月項目竣工驗收并報房管部門備案，與施工企業(yè)的工程決算已經(jīng)完成，取得了全部扣除憑證，轉(zhuǎn)讓面積206 500平方米，已經(jīng)達到可售面積230 000平方米的85%以上，符合土地增值稅應當清算的條件。
（一）應繳增值稅的財稅處理
國稅總局2016年第18號公告采用“實耗扣除法”解決土地成本中內(nèi)含進項稅額的抵扣問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算應繳增值稅時，應將扣除土地成本抵減的銷項稅額從與之配比的“主營業(yè)務成本”中扣除。
（1）截至2018年4月預售總額（含稅）為1 706 619 450元，預繳增值稅3%，計46 124 850元。
銷售額=1 706 619 450÷（1+11%）=1 537 495 000（元）
預繳增值稅=1 537 495 000×3%=46124 850
（2）會計處理
借：銀行存款 1 706 619 450
貸：預收賬款 1 706 619 450
借：應交稅費-預交增值稅 46 124 850
貸：銀行存款 46 124 850
（3）2018年4月，開具發(fā)票并交房確認銷售，計算銷售額及銷項稅額：
銷售額=1 706 619 450÷（1+11%）=1 537 495 000（元）
銷項稅額=1 537 495 000×11%=169124 450
借：預收賬款 1 706 619 450
貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額） 169 124 450
主營業(yè)務收入 1 537 495 000
同時，結(jié)轉(zhuǎn)成本。結(jié)轉(zhuǎn)成本見上文。
（4）計算扣除土地價款后的銷售額和銷項稅額：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
（206 500÷230 000）×220 000 000=197 521 739.13元
每平方米可售面積土地成本=197 521 739.13÷206 500=956.52元
扣除土地價款后的銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
=（1 706619 450-197 521 739.13）÷（1+11%）
=1 359 547 487.27元
扣除土地價款的銷項稅額=1 359 547 487.27×11%=149 550 223.60元
與增值稅發(fā)票的銷項稅額的差額= 169 124 450-149 550 223.60=19574 226.40元
（5）扣除土地價款使銷項稅額減少額：
銷項稅額抵減額=197 521 739.13÷（1+11%）×11%=19 574 226.40
地價中內(nèi)含進項稅額，因為國家出讓土地使用權(quán)，納稅人無法取得增值稅專用發(fā)票來抵扣進項稅，解決方法是在開具增值稅發(fā)票確認銷售時，以銷項稅額抵減的方式代替土地價款中內(nèi)含的進項稅額。銷項稅額抵減的是土地成本，傳遞到開發(fā)成本，最后傳遞到主營業(yè)務成本中。
借：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減）19574 226.40
貸：主營業(yè)務成本 19 574 226.40
實際銷項稅額= 169 124 450-19 574 226.40=149 550223.60元
（6）計算“應交增值稅”科目的貸差=149550 223.60-85 520 000
=64 030 223.60元
借：應交稅費-應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 64 030 223.60
貸：應交稅費-未交增值稅 64 030 223.60
（7）將預繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”的借方：
借：應交稅費-未交增值稅 46 124 850
貸：應交增值稅-預交增值稅 46 124 850
（8）下月申報期內(nèi)應繳納增值稅= 64030 223.60- 46 124 850=17 905 373.50
借：應交稅費-未交增值稅 17905 373.50
貸：銀行存款 17 905 373.50
（9）實繳增值稅額=149 550223.60-85 520 000=64 030 223.60
此項目增值稅的稅負率=64 030 223.60÷1 537 495 000=4.16458%
（二）土地增值稅應稅收入總額的確定
國稅總局2016年70號公告規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅的銷項稅額。應當認識到這里講“不含增值稅的銷項稅額”指的是實際銷項稅額。
土地增值稅應稅收入總額=全部價款及價外費用-實繳銷項稅額
實繳銷項稅額=發(fā)票的銷項稅額-銷項稅額抵減
土地增值稅應稅收入總額=1 706 619 450-（169 124 450-19 574226.40）
=1 706 619 450-149 550 223.60
=1 557 069 226.40
與主營業(yè)務收入差額=1 557 069 226.40-1 537 495 000=19574 226.40元，恰好等于“銷項稅額抵減額”。
結(jié)論：一般納稅人選擇適用一般計稅方法的，土地增值稅清算時，“應稅收入總額”是在企業(yè)所得稅“主營業(yè)務收入（不含稅）”的基礎上，調(diào)增“銷項稅額抵減額”。
土地增值稅納稅申報表填報實例
（一）將“銷售收入總額”轉(zhuǎn)換為“應稅收入總額”
計算泰山鼎太風華小區(qū)銷項稅額抵減率：
=19 574 226.40÷1 537 495 000=1.2731245565%
應稅收入總額=銷售收入總額×（1+1.2731245565%）
房產(chǎn)類別
已售面積（m2）
平均單價（元）
銷售收入總額（元）
應稅收入總額（元）
商鋪
20,000.00
21,500.00
430,000,000.00
435,474,435.59
普通標準住宅
89,000.00
5,320.00
473,480,000.00
479,507,990.15
非普通標準住宅
68,500.00
5,810.00
397,985,000.00
403,051,844.77
聯(lián)排住宅
26,000.00
8,290.00
215,540,000.00
218,284,092.67
寫字樓
3,000.00
6,830.00
20,490,000.00
20,750,863.22
合計
206,500.00
7,445.50
1,537,495,750.00
1 ,557,069,226.40
（二）計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
實繳增值稅額=149 550 223.60-85 520 000=64 030 223.60
此項目增值稅的稅負率=64 030 223.60÷1 537 495 000=4.16458%
房產(chǎn)類別
銷售收入總額（元）
應繳增值稅（元）
應繳城建稅（7%）
應繳教育費附加（3%）
商鋪
430,000,000.00
17,907,698.01
1,253,538.86
537,230.94
普通標準住宅
473,480,000.00
19,718,457.80
1,380,292.05
591,553.73
非普通標準住宅
397,985,000.00
16,574,407.42
1,160,208.52
497,232.22
聯(lián)排住宅
215,540,000.00
8,976,337.74
628,343.64
269,290.13
寫字樓
20,490,000.00
853,322.63
59,732.58
25,599.68
合計
1,537,495,750.00
64,030,223.60
4,482,115.65
1,920,906.71
注：地方教育費附加不得扣除。
（三）土地增值稅納稅申報表的填報
“已繳土地增值稅稅額”是按照中部某省地稅局規(guī)定的土地增值稅預征率計算的，普通住宅為1.5%，非普通住宅為3%，其他類房地產(chǎn)為4%。
財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”預售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當期預收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預征計稅基礎相同，均可以不含增值稅的金額計算應繳稅額，簡潔方便。
預交土地增值稅的計算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時：
1、一般計稅方法下：
預交土地增值稅=預收款/（1+11%）*土地增值稅預征率
2、簡易計稅方法下：
預交土地增值稅=預收款/（1+5%）*土地增值稅預征率
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
國家稅務總局公告2016年第18號 關于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告
全文有效 成文日期:2016-3-31
國家稅務總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
國家稅務總局 2016年3月31日
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法
第一章 適用范圍
第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施和房屋建設。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
第二章 一般納稅人征收管理
第一節(jié) 銷售額
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。
第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
第二節(jié) 預繳稅款
第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。
第三節(jié) 進項稅額
第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設規(guī)模）
第四節(jié) 納稅申報
第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第五節(jié) 發(fā)票開具
第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。
第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
第三章 小規(guī)模納稅人征收管理
第一節(jié) 預繳稅款
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%
第二十一條 小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限向主管稅務機關預繳稅款。
第二節(jié) 納稅申報
第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第三節(jié) 發(fā)票開具
第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管稅務機關申請代開。
第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
第四章 其他事項
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按本辦法規(guī)定預繳或繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。
注釋：《國家稅務總局關于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》（國家稅務總局公告2018年第31號）對本文進行了修改。
國家稅務總局公告2016年第70號 關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告
全文有效 成文日期:2016-11-10
為進一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問題明確如下：
一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
二、關于營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入確認問題
納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定執(zhí)行。
三、關于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除問題
（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。
（二）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。
四、關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：
（一）土地增值稅應稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入
（二）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加
五、關于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認問題
營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
六、關于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
本公告自公布之日起施行。
特此公告。
國家稅務總局
2016年11月10日
