2013年01月28日10:23 來源：中國房地產(chǎn)報
國土部強推“小土地證”，涉及利益超過3000億元 民眾忽視開發(fā)商消極
■本報記者 張鳳玲 北京報道
為自己的住房申辦“小土地證”，這一被公眾遺忘的權(quán)利再一次出現(xiàn)在人們的視野里。
2013年1月12日，國土資源部（以下簡稱“國土部”）給山西省太原市國土資源局下達了“死命令”：開展城鎮(zhèn)居民住房土地分割權(quán)登記發(fā)證，2014年年底前必須在各城區(qū)范圍內(nèi)發(fā)放不少于1萬本“小土地證”，不配合的房企將被列入“黑名單”，取消拿地資格。
“小土地證”全稱城鎮(zhèn)居民個人住房土地使用證，關(guān)系著億萬業(yè)主的切身權(quán)益，但卻長期被公眾忽視、被開發(fā)商消極抵制。正因為如此，太原市的“小土地證”頒發(fā)試點10年，至今收效甚微。
給城市居民確地權(quán)的“小土地證”推行之路異常難行，國土部的計劃因此更為長遠，“我們將繼續(xù)推行‘小土地證’，計劃在2020年以前，小土地證覆蓋率能夠達到30%?！眹敛客恋乩盟鞠嚓P(guān)負責人向記者表示。
但無論是太原“虛度”的10年光陰，還是12年前北京首次試點的夭折都讓人們對“小土地證”的前景難以樂觀。
頒證路舉步維艱
2002年，太原市國土資源局開始試點給居民頒發(fā)“小土地證”，只要居民提供個人身份證明、《房屋所有權(quán)證》、《土地分割許可證》、購房合同、發(fā)票、契稅票，就可以獲得“小土地證”，但進程相當緩慢。
2012年，太原市國土資源局將任務(wù)具體下發(fā)到6個區(qū)域：小店區(qū)、迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)、晉源區(qū)，但到年底時，結(jié)果仍不甚理想，其中晉源區(qū)國土資源局一本“小土地證”也沒有頒發(fā)。
“目前太原市國有土地上房屋(包括住宅、商鋪、寫字樓等)大約共120萬套，粗略地按照住宅占有比例為70%計算，太原國有土地上住宅起碼在80萬套以上，而辦理土地分割的僅為8萬多套，領(lǐng)‘小土地證’的僅有3萬多套，可見‘小土地證’的覆蓋率極低。”一位太原業(yè)內(nèi)人士對此進行了估算。
這一數(shù)字讓國土部門不得不加大了推行力度。太原市國土資源局進一步簡化了辦證程序，降低了辦證費用等，一些區(qū)域國土工作人員更跟開發(fā)商溝通，推出了送證上門服務(wù)。據(jù)稱，太原市國土資源局的目標是力爭在本年度使“小土地證”覆蓋率達到40%。
試點城市已然如此，其他城市的“小土地證”推廣難度更可想而知。1月25日，記者致電江蘇省、浙江省、廣東省等地方國土資源廳后獲悉：短期內(nèi)“小土地證”試點還難以“擴圍”。他們均表示，現(xiàn)在離土地70年使用年限尚遠，所以現(xiàn)在試點感覺有些急，“但未來肯定會考慮，屆時城市居民也會跟農(nóng)村居民一樣，具備了一定的地權(quán)意識。”廣東省國土資源廳土地利用處相關(guān)負責人在電話中向記者表示。
缺證交易不合法理
對于很多業(yè)主來說，“小土地證”是個熟悉而又陌生的名詞。在太原，即使“小土地證”推廣工作已進行了10年，可多數(shù)人對“小土地證”能賦予自己怎樣的權(quán)利和利益仍不甚了了。
據(jù)了解，按照規(guī)定，開發(fā)商在辦理《國有土地使用權(quán)證》時繳納的土地出讓金，已經(jīng)分攤在所出售的商品房中，因此在房屋出售且辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》后，開發(fā)商就應(yīng)把自己手中的《國有土地使用權(quán)證》也分割給業(yè)主們。
北京市京鼎律師事務(wù)所律師杜兆勇告訴記者，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，只有“小土地證”和房產(chǎn)證同時具備時，房屋才能上市交易?！皬?/font>法律意義上來說，如果沒有小土地證，存量房買賣是不合法的，從理論上說，現(xiàn)實中的存量房交易只是住宅交易，是并不包含土地使用權(quán)的交易，這一部分涉及業(yè)主的權(quán)利和經(jīng)濟損失?！倍耪子卤硎?，這正是“小土地證”缺失的最根本“硬傷”。而目前雖然各地沒有“小土地證”的房屋仍可以上市交易，但那是房產(chǎn)、金融部門要求不嚴的緣故，而房屋業(yè)主們將為此承擔很大的風險。
而“小土地證”更重要的一項意義在于，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后將自動續(xù)期，“屆時土地使用權(quán)人需要憑借土地證辦理續(xù)用。如果沒有‘小土地證’，居民將無法享受這一權(quán)利。”北京市國土資源局土地利用處相關(guān)負責人告訴記者。
開發(fā)商是最大阻力
業(yè)主對自身權(quán)利的認識不足讓“小土地證”一直際遇寥落，然而，現(xiàn)實告訴我們，開發(fā)商才是推行之路上的最大阻力。
據(jù)悉，太原工作停滯不前的主因就是開發(fā)商不配合——他們才能提供居民辦“小土地證”必須的《土地分割許可證》。1月24日，記者以居民身份向太原市多家開發(fā)商咨詢辦證相關(guān)事宜，均未獲理睬。
“主要是涉及權(quán)利和經(jīng)濟利益問題。”杜兆勇一針見血地指出，如果土地使用權(quán)未分割過戶，即使業(yè)主已有了房屋產(chǎn)權(quán)，但開發(fā)商仍可以長期占有使用這塊土地，比如辦理土地使用權(quán)抵押貸款、辦理規(guī)劃變更等，甚至可能重新處理這塊土地，從中謀利。
同時，因為“小土地證”含有公共部分的分攤面積，若不進行土地使用權(quán)分割，開發(fā)商還擁有土地使用權(quán)，就可以利用小區(qū)公共用地蓋停車場、刊發(fā)樓宇廣告等，獲取本應(yīng)屬于廣大業(yè)主的利益，“這部分至少有3000億元，居民的利益沒有得到應(yīng)有的保護。”國土資源部土地整理中心內(nèi)部人士粗略估算后告訴記者。
雖然前行道路漫長，但“小土地證”的未來十分明晰——國土部計劃用七八年的時間將“小土地證”的覆蓋率提升到30%。
但發(fā)了證并非就一勞永逸。其有可能暴露出的種種問題需要我們提前設(shè)想。據(jù)悉，“小土地證”在北京市碧水莊園項目的首次試點就夭折于后續(xù)問題的頻出。
記者拿到的資料顯示，碧水莊園的項目設(shè)計為純獨棟別墅，共688棟，分三期開發(fā)。2000年，國土部準備借鑒美國經(jīng)驗，將碧水莊園作為全國第一個試點，給這里的業(yè)主頒發(fā)“小土地證”。第一期別墅的業(yè)主們很順利地拿到了“小土地證”，但問題很快隨之而來：個別拿到“小土地證”的業(yè)主，開始將土地和房產(chǎn)分別進行買賣，從而導致碧水莊園出現(xiàn)私自買賣土地現(xiàn)象，然而，“根據(jù)我國的土地法律法規(guī)，土地是不能私自買賣的，試點的時候沒有想到這樣的后果?！碑敃r參與試點工作的國土部領(lǐng)導向記者坦言。
