好多年了，中國的房價似乎真地進入“病入膏肓”的地步。任何人、任何政策似乎都對之無能為力，只能眼睜睜看著它隨意飆升，恣意妄為。更有甚者，竟然出現(xiàn)政府越想調(diào)控，樓價反而上漲更劇烈的反常現(xiàn)象，不得不讓人詫異：是政府的調(diào)控手段軟弱呢？還是房地產(chǎn)商明目張膽地向政府叫板？ 在此，斗膽貢獻出沙翁編制的“MS商品房銷售計價系統(tǒng)”一套，作為各地政府治理房地產(chǎn)市場頑癥的“藥方”： 一、編制“MS系統(tǒng)”的“理論依據(jù)”：詳見沙翁另一篇文章《關(guān)于房價與政府調(diào)控》。 二、“MS商品房銷售計費系統(tǒng)”簡介：這是一套旨在有效落實國民住房基本保障制度的政策體系。重在動用政府行政手段，調(diào)整開發(fā)商、消費者、政府三方權(quán)益，實現(xiàn)公共資源依法合理分配，協(xié)調(diào)不同階層的利益流向。 三、“MS商品房銷售計價系統(tǒng)”的表達式： Z=[An*q(M-x*m)+x*m*q]*k*y 其中： Z: --- 商品房最終交易價； An:--- 超標準住房價格調(diào)節(jié)系數(shù)。（1.1； 1.3; 1.6; 2.0; 共分四擋。詳見《關(guān)于房價與政府調(diào)控》）； m: ---本地區(qū)政府制定的人均基本住房保證面積； q: ---本地區(qū)基本住房保證面積內(nèi)的政府限定的房屋平均售價； x:----納入本地政府基本住房保障范圍的人數(shù)（持有本地身份證的常住人口）。 k:----涉及到地段、樓層、檔次等因素事先上報批準的綜合調(diào)整系數(shù)。（1.0-1.5之間為宜） y:----外埠人員購房調(diào)節(jié)系數(shù)。定值=1.5 四：實例解答“MS系統(tǒng)”如何應(yīng)用： 以河南省漯河市為例： 設(shè)定：本地區(qū)政府確定人均住房基本保障面積為20平方米；基本面積內(nèi)房屋限制售價為1800元/平方米；現(xiàn)有三口之家欲購買120平方米商品房一套。位置、樓層較好，設(shè)計檔次較高。 根據(jù)有關(guān)批準手續(xù)，可以納入“MS系統(tǒng)”的各參數(shù)分別為： x=3; q=1800; m=20; An=1.6; M=120; k=1.3; 最終計算出該套住房實際交易價格為： Z=[1.6*1800*(120-3*20)+3*20*1800 ]*1.3=365040(元) 其中，政策之內(nèi)的60平方米樓房，是依照限價乘上綜合調(diào)價系數(shù)，也就是1800元的一點三倍：2340元/平方米購買的；而超過基本保障面積的另外60平方米樓房，卻是依照2340元的一點六倍，也就是：3744元/平方米購買的。 假如不是本地居民，而是外地人員購買，假如是2口人，那么，情況就變?yōu)椋?/p> Z=[1.6*1800*(120-2*20)+2*20*1800]*1.3*1.6=628992(元) 顯然，比起本地人員來說，多付了26萬元。這樣，就最大程度上保證了政府的保障制度不被人鉆空子。這樣的系統(tǒng)，更適用于向北京等一些一線城市。因為存在大量外來人口、甚至是大量外國資本介入的情況下，只有這樣做，才能夠保證國民的基本權(quán)益不被特殊的區(qū)域特點所傷害。
