買房跟著規(guī)劃走，不一定能兌現(xiàn)。
但是，如果不跟著規(guī)劃走，一定會被城市發(fā)展的主旋律拋棄。
規(guī)劃就是政府的抓手，是資源配置的索引，是重大產(chǎn)業(yè)布局與豪宅分布的依據(jù)。
近日（5月13日），廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《廣州市珠江沿岸高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃（草案）》征求意見稿（下稱《規(guī)劃》）。
信息量很大，大家一定要看，廣州今后哪個地段有前途，都能在這個《規(guī)劃》中找到答案。
01
這100公里珠江岸線
將是廣州的魂
廣州，因江而生，也因江而興，珠江是這座城市亙古不變的靈魂。
無論東進還是南拓，無論是擴張還是收縮，珠江水岸永遠是主角。
根據(jù)《規(guī)劃》，廣州將把打造100公里的珠江黃金水岸，將其建成世界一流的濱水活力區(qū)和高質(zhì)量發(fā)展典范。
這100公里黃金岸線，涉及越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城九個行政區(qū)，總體上又分為中心城區(qū)段75公里、南沙段15公里、增城段10公里。
其中，中心城區(qū)75公里段，包括西航道17公里、后航道28公里、前航道30公里：
這75公里珠江岸線，涉及越秀、海珠、 荔灣、天河、白云、黃埔、 番禺七個行政區(qū)，既涵蓋了珠江新城、琶洲、金融城三位帶頭大哥，也包含了白鵝潭、大學城、黃埔濱江等城市新勢力。
中心城區(qū)買房，認準這75公里黃金水岸，可以享受最美的生態(tài)環(huán)境，最先進的產(chǎn)業(yè)布局，最具成長性的資產(chǎn)升值。
簡單粗暴地說，廣州財政就是再窮，也會保證這75公里黃金水岸的體面。住在這里，可以最大化地沾政府的光。
珠江水系南沙段15公里段如下：
這15公里段其實就是明珠灣的兩個島尖（靈山島、橫瀝島），以及南沙灣片區(qū)，這三個片區(qū)匯聚了南沙最精華的山水資源、最精銳的產(chǎn)業(yè)布局！
南沙買房的第一選擇，肯定就是這15公里黃金水岸，它代表著南沙最先進的生產(chǎn)力、最先進的生活方式。
當然，南沙買房還有一個片區(qū)，雖然不沿江也不靠海，但我還是比較看好的，那就是慶盛科技城。
這個區(qū)域有兩個獨特資源，一是有慶盛高鐵站，到深圳、香港很方便；二是有香港科技大學廣州校區(qū)，對科技公司的吸引力比較大，產(chǎn)業(yè)布局有前途。
總的來說，南沙買房，大家記住一句話，自住買蕉門河，這里是南沙的政治、商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療中心，蕉門河公園也很棒。
投資買明珠灣和慶盛，前者是CBD的形態(tài)，后者是科技城的形態(tài)，是南沙先進生產(chǎn)力的重要聚點。
改善買南沙灣，這里的山海資源是最美的，建筑密度、人口密度也相對較低，住在這里有度假的感覺。
珠江水系增城段10公里段如下：
這10公里段主要位于增城區(qū)府所在的荔城板塊，這里是增城區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、教育、醫(yī)療中心，是增城最宜居的地段。
02
廣州買房
這16個地段最有前途
細看這100公里黃金水岸，《規(guī)劃》給他們的定位主要分為四類，第一類是公布經(jīng)濟區(qū)，第二類是科技創(chuàng)新區(qū)，第三類是文化創(chuàng)意區(qū)，第四類是綠色低碳區(qū)。
看上面這張圖，其中紅色邊框內(nèi)是總部經(jīng)濟功能區(qū)，主要承載金融、貿(mào)易等高端服務業(yè)，共劃分出7個總部經(jīng)濟段：
天河中央商務區(qū)、廣州國際金融城、琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)、黃埔港商務區(qū)西區(qū)（魚珠）、黃埔港商務核心區(qū)、瀝滘科創(chuàng)新城、白鵝潭商務核心區(qū)。
橙色色塊是科技創(chuàng)新區(qū)，主要承載教育科創(chuàng)、數(shù)字經(jīng)濟、生物工程、人工智能等研發(fā)型產(chǎn)業(yè)，共劃分出4個科技創(chuàng)新段：
國際創(chuàng)新城南岸起步區(qū)、廣州大學城、廣州西岸華為廣州研發(fā)中心價值園區(qū)、穗港制造-智能制造合作園區(qū)。
綠色邊框內(nèi)是綠色低碳區(qū)，共劃分出7個片區(qū)：
大坦沙國際健康生態(tài)島、南浦低碳人居島、洛溪智慧島、環(huán)海珠濕地中央價值圈、國際生物島、珠江國際慢島、黃金圍新一代信息技術園區(qū)
紫色邊框內(nèi)是文化創(chuàng)意區(qū)，共劃分出9個片區(qū)：
廣州精品長堤文創(chuàng)旅游區(qū)、濱江中軸文化復興區(qū)、傳統(tǒng)中軸南延段、聚龍灣科創(chuàng)文創(chuàng)總部區(qū)、廣紙媒體港、廣州塔及南廣場都會活力區(qū)、東沙商貿(mào)活力港、石溪高端商貿(mào)港、廣州五羊新城創(chuàng)新活力區(qū)
具體來說，關于中心城區(qū)75公里珠江水岸的產(chǎn)業(yè)布局，每個片區(qū)的具體定位如下：
另外，中心城區(qū)段外的25公里珠江沿岸拓展段（包括南沙段15公里和增城段10公里），也規(guī)劃了2個總部經(jīng)濟段，分別是：
靈山-橫瀝片區(qū)、荔湖新城臨江區(qū)域
3個科技創(chuàng)新段：
明珠科學園片區(qū)、文化島片區(qū)和資訊科技園片區(qū)。
以上四類片區(qū)中，總部經(jīng)濟和科技創(chuàng)新區(qū)的經(jīng)濟產(chǎn)出是最高的，對買房人來說，也是最有前途的地段。
總的來說，100公里珠江水岸一共劃分出9個總部經(jīng)濟段和7個科技創(chuàng)新段，前者承擔著CBD（商務中心區(qū)）功能，后者承擔著CTD（科創(chuàng)中心區(qū)）功能，合計16個地段。
CBD、CTD是當今大城市最強勢的兩類地段，《規(guī)劃》中共有16個圈圈符合這兩類特征，這也是廣州買房人最值得關注的16個地段。
當然，我的意思不是說，這16個地段之外的房子就不能買，而是說這16個地段的定位比較清晰，可靠性比較好。
除此之外，像天河智慧城、廣州科學城、知識城、南沙的慶盛、番禺的萬博、增城的新塘、花都的空港經(jīng)濟區(qū)也是非常熱門、非常有前途的地段，只不過它們不在珠江水岸，所以沒有被納入本次《規(guī)劃》中。
相關的分析，前文已經(jīng)分析過。
03
第一排濱江建筑不超60米
這一點，很重要。
《規(guī)劃》還對濱江風貌提出了嚴格要求，第一排濱江建筑不超過60米。
一是要重點管控傳統(tǒng)軸線視廊（越秀山-海珠廣場）、新軸線視廊（海珠湖-珠江新城）、白云山-珠江新城、火爐山-國際金融城這些一級景觀視廊，保持公眾視線的良好通達性。
二是要嚴控珠江沿岸第一排建筑的高度，原則上不得超過60米，并要形成前低后高、錯落有致的濱江天際線。
此外，規(guī)劃還給珠江沿岸涉及到的九個行政區(qū)定制了具有格局特色的“濱江品牌IP”，具體表述如下：
白云濱江沿江岸線長度約20公里，打造廣州西部科技創(chuàng)新帶。
荔灣濱江沿江岸線長度約28公里，打造中心城區(qū)西翼沿江總部經(jīng)濟帶。
海珠濱江沿江岸線長度約46公里，打造活力濱江發(fā)展示范區(qū)。
黃埔濱江沿江岸線長度約43公里，打造黃埔港中央商務區(qū)、東部現(xiàn)代服務中心。
天河濱江沿江岸線長度約11公里，打造廣州高質(zhì)量商務中心區(qū)。
越秀濱江沿江岸線長度約7.5公里，打造粵府文化客廳濱江段。
番禺濱江沿江岸線長度約71公里，打造生態(tài)智慧創(chuàng)新發(fā)展帶。
增城濱江沿江岸線長度約10公里，打造增城多元功能復合的城市客廳，科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)引擎以及生態(tài)效益最大化的生態(tài)城區(qū)。
南沙濱江沿江岸線長度約15公里，打造國際一流的濱海新城和世界級濱海岸線。
04
五大世界級地標商圈
大多在珠江沿岸
值得一提的是，在前兩日（5月19日）發(fā)布的《廣州市商務發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中，再次提及廣州要培育和做大做強5個世界級地標商圈。
這5個世界級地標商圈分別是：
天河路—珠江新城、長隆—萬博、金融城—黃埔灣、白鵝潭、廣州塔—琶洲
發(fā)現(xiàn)了沒，除了長隆—萬博離珠江后航道有點距離，其他四個都位于珠江沿岸，與珠江沿岸的許多重要發(fā)展板塊完美契合。
在此意義上，無論是房企，還是買房人，跟著《規(guī)劃》重倉珠江水岸，絕對是聰明的選擇。
此外，《廣州市商務發(fā)展“十四五”規(guī)劃》還提到：要把中心城區(qū)段的75公里全給“連”起來，重點培育25個產(chǎn)業(yè)價值園區(qū)，將珠江打造成世界級消費服務業(yè)發(fā)展帶。
同時，廣州還將通過沿珠江前航道建設城市中央活力區(qū)，打造更高能級、更多功能、更強黏度的全球高端功能引領地、國際文化旅游消費中心地。
所以，廣州買房，盯緊珠江水岸這些片區(qū)，肯定不會差。
你，學會了嗎？
