你知道自己的房子或村子所屬的土地性質(zhì)是什么嗎？當(dāng)看到征收拆遷公告的時(shí)候，你一定要看清楚，公告上載明的所征收的土地性質(zhì)，然后對比一下。如果兩者不符，你又不愿意被拆遷，或者補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合房子的實(shí)際價(jià)值，快速行動，你是可以直接阻止拆遷方征收的。
今天，在明律師將通過一則案例來談?wù)?，國有土地和集體土地征收的區(qū)別以及被拆遷人的維權(quán)要點(diǎn)。
征收程序混用違法應(yīng)撤銷
這是一則發(fā)生在去年的新鮮案例。老劉一家的房子位于山東省德州市夏津縣的城中村。2017年3月6日，夏津縣政府經(jīng)社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、政府常務(wù)會議討論、公布擬征收補(bǔ)償方案等程序作出房屋征收決定并公告，決定對包括老劉房子在內(nèi)的城中村以棚戶區(qū)改造項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的房屋及附屬物實(shí)施征收。這個(gè)征收決定涉及的對象既包括征收范圍內(nèi)國有土地上的房屋，也包括征收范圍內(nèi)老劉一家所在的北關(guān)居委會和相鄰西關(guān)居委會的集體土地。
當(dāng)?shù)睾芏嗳伺瓮嗄甑牟疬w終于來了，不少人家早早地拿著拆遷獎(jiǎng)勵(lì)，簽完拆遷協(xié)議就搬離了?？墒牵蟿⒁患业牟疬w補(bǔ)償卻因?yàn)閼沂馓筮t遲沒能談攏，到后來獎(jiǎng)勵(lì)越來越少，就更顯得尷尬了。而且，老劉是一個(gè)認(rèn)死理的人，他發(fā)現(xiàn)這次拆遷是存在瑕疵的，其中最明顯的一點(diǎn)是，拆遷方只履行了相應(yīng)國有土地上房屋的征收程序，而如果征收北關(guān)居委會和西關(guān)居委會的集體土地則肯定存在程序違法。看著鄰居的房子大多是人去樓空，拆遷動員工作已近尾聲。老劉坐不住了，他決定起訴夏津縣政府，要求法院撤銷房屋征收決定。
事實(shí)上，老劉也確實(shí)抓住了夏津縣政府拆遷工作中的大漏洞。法庭上，被告方雖然說自己各種手續(xù)完備，但對老劉所指的北關(guān)居委會和西關(guān)居委會集體土地的征收，卻沒能在法定舉證期限內(nèi)提交該證據(jù)，也未提交對征收土地方案進(jìn)行公告和組織實(shí)施的相關(guān)證據(jù)。法院因此認(rèn)定，夏津縣政府對征收范圍內(nèi)的集體土地直接整體適用了國有土地上房屋的征收程序，故其所作的征收行為主要證據(jù)不足，程序違法，應(yīng)予撤銷。
法院判決讀到了這里，大家或許替老劉松了一口氣?？墒鞘聦?shí)畢竟是事實(shí)，法院也需要考慮到各種社會平衡。大多數(shù)人的利益，讓法院不得不顧全大局。法院同樣考慮到這個(gè)項(xiàng)目中的絕大多數(shù)拆遷戶。根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，夏津縣政府的上述征收行為共涉及被征收人1400余戶，目前已完成拆遷約1300戶。雖然老劉的房屋還沒有被拆除，但由于該征收行為涉及舊城改造，范圍較大，人數(shù)眾多，且絕大多數(shù)被征收人已經(jīng)拆遷完畢，如果撤銷將會給社會公共利益造成重大損害，所以法院的判決確認(rèn)夏津縣政府作出房屋征收決定的行為違法但不撤銷該行為。
國有集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同
“城中村”舊城改造中的征收補(bǔ)償問題十分復(fù)雜，此類片區(qū)既有國有土地上的房屋，也有集體土地上的房屋。大家要知道，國有土地上房屋的征收與集體土地的征收，在征收程序和所適用的法律等方面存在明顯區(qū)別。拆遷方不能在同一征收程序中既征收國有土地上的房屋，又征收集體土地上的房屋。
在這個(gè)問題上，同樣都為房屋，集體土地上的房屋與國有土地上的房屋，由于土地性質(zhì)的不同，導(dǎo)致房屋拆遷的原因、適用的法律、批準(zhǔn)的部門、實(shí)施的部門、強(qiáng)制執(zhí)行的程序均不同。而廣大被拆遷人最關(guān)心的拆遷補(bǔ)償問題，兩者所獲得的補(bǔ)償款也是天壤之別。如國有土地上房屋拆遷所給予的補(bǔ)償以房屋評估價(jià)值為依據(jù)，而評估價(jià)值必須由有資質(zhì)的評估公司依據(jù)房屋的市場價(jià)值確定。除考慮房屋構(gòu)造、面積、建造的時(shí)間外，房屋所在的地理位置、用途等因素對房屋價(jià)值的影響更大。集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用主要包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償和房屋本身的補(bǔ)償。對房屋的補(bǔ)償一般僅以重置成本為標(biāo)準(zhǔn)，與國有土地上房屋相比，其獲得的補(bǔ)償數(shù)額要低的多。
老劉的個(gè)案在給大家普法的同時(shí)，還提醒大家準(zhǔn)確及時(shí)維權(quán)的重要性。在明律師提示，遇到類似的拆遷情況時(shí)，建議聘請專業(yè)律師，一起幫你促使行政機(jī)關(guān)在征地拆遷過程中選擇合法的征收補(bǔ)償程序，預(yù)防和減少違法征收行為。
