近幾年，伴隨著國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)一系列加快中部地區(qū)崛起的相關(guān)政策，武漢市作為中部地區(qū)的核心增長(zhǎng)極，迎來(lái)了“跨時(shí)代”的重大發(fā)展機(jī)遇，全面進(jìn)入經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段。大量外地開(kāi)發(fā)商迅速“瞄準(zhǔn)”武漢市場(chǎng)，“扎堆”進(jìn)入武漢本土，尋求市場(chǎng)機(jī)遇，搶占先機(jī)。其中，不乏一些國(guó)內(nèi)外知名品牌開(kāi)發(fā)商，如保利，新世界、萬(wàn)科、永旺、凱德等等?！靶迈r血液”的注入使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，推動(dòng)了行業(yè)的快速發(fā)展。許多商業(yè)項(xiàng)目如“雨后春筍”般悄然涌現(xiàn)出來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)投資也逐漸進(jìn)入了“井噴期”。
據(jù)寶騏機(jī)構(gòu)(商業(yè)咨詢公司)不完全統(tǒng)計(jì)，近四年來(lái)武漢市新開(kāi)商業(yè)綜合體數(shù)量達(dá)到了前所未有的高值。
2017年武漢市新開(kāi)業(yè)商業(yè)綜合體數(shù)量約為15個(gè)，商業(yè)總體量超過(guò)160萬(wàn)平方米。
2016年新開(kāi)商業(yè)綜合體數(shù)量4個(gè)，商業(yè)總體量約39萬(wàn)平方米。
2015年新開(kāi)商業(yè)綜合體數(shù)量10個(gè)，商業(yè)總體量約113萬(wàn)平方米。
2014年新開(kāi)商業(yè)綜合體數(shù)量10個(gè)，商業(yè)總體量約119萬(wàn)平方米。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，武漢市2017年新開(kāi)商業(yè)綜合體數(shù)量和體量?jī)身?xiàng)都達(dá)到了“巔峰值”。
如此大規(guī)模的項(xiàng)目接連面世會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)什么影響?武漢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)又有何變化?綜合上述可得出以下幾點(diǎn)：
一、商業(yè)空間布局呈多極化發(fā)展
寶騏商業(yè)地產(chǎn)策劃公司小編，以2014年-2017年項(xiàng)目區(qū)域分布情況作分析，二環(huán)內(nèi)(不包括二環(huán)線)商圈商業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)放緩。2014年二環(huán)內(nèi)新開(kāi)商業(yè)體有4家，2017年二環(huán)內(nèi)新開(kāi)商業(yè)體只有2家，分別為循禮門M+和螃蟹甲泛悅匯二期;商業(yè)投資逐漸向二環(huán)外擴(kuò)散。2014年二環(huán)外新開(kāi)商業(yè)數(shù)量有6家，2017年二環(huán)外新開(kāi)商業(yè)13家，處于“商業(yè)高爆發(fā)”增長(zhǎng)期，商業(yè)數(shù)量保持在較高的增長(zhǎng)水平，進(jìn)一步填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)的空白。傳統(tǒng)成熟優(yōu)質(zhì)商圈以武廣、江漢路、街道口、徐東為代表，未來(lái)商業(yè)放量進(jìn)一步向外環(huán)擴(kuò)張，以王家灣、后湖、硚口為代表的新型發(fā)展區(qū)域型商圈未來(lái)增量也不容小覷額。
二、商業(yè)體量逐漸減小，呈現(xiàn)“小而精”的態(tài)勢(shì)
一方面隨著城市交通網(wǎng)體系的不斷完善，縮短了人與事物的空間距離，市場(chǎng)的輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇；一方面互聯(lián)網(wǎng)的普及直接無(wú)視地域界限，部分線下需求轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上消費(fèi)，打破了現(xiàn)有的市場(chǎng)格局，商業(yè)體量占據(jù)的優(yōu)勢(shì)地位被逐漸弱化。以20萬(wàn)方的體量標(biāo)準(zhǔn)為分界線，武漢市2014年超過(guò)20萬(wàn)方商業(yè)綜合體的項(xiàng)目1家，2015年有3家，2016年0家，2017年1家。2017年新開(kāi)商業(yè)體量1-10萬(wàn)方的數(shù)量占全年新開(kāi)業(yè)總數(shù)46.6%，11-20萬(wàn)方的數(shù)量占全年新開(kāi)業(yè)總數(shù)的46.6%，21萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目數(shù)量占全年新開(kāi)業(yè)總數(shù)的6.8%。寶騏商業(yè)地產(chǎn)策劃公司小編總結(jié)，隨著商業(yè)整體數(shù)量的增加，大體量項(xiàng)目并無(wú)明顯增漲，整體呈下滑趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)慢慢趨向“小而精”的開(kāi)發(fā)理念。
三、商品同質(zhì)化嚴(yán)重，首店成市場(chǎng)“新寵”
近幾年，隨著武漢市購(gòu)物中心的大量開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)同質(zhì)化已成為當(dāng)下一大“痛點(diǎn)”，絕大多數(shù)商場(chǎng)的商品都大同小異。曾紅極一時(shí)的半秋山，秀玉茶餐廳、黃記煌、荷花亭、紅鼎豆撈、釜山燒烤等餐飲，VERO MODA，ONLY、歐時(shí)力、拉夏貝爾、艾格、LILY、ELAND等時(shí)尚品牌已遍地開(kāi)花。如何滿足消費(fèi)者多樣化的消費(fèi)需求?引進(jìn)好玩的，個(gè)性時(shí)尚的，高顏值商品成了目前廣大商家突圍的新路徑。2017先首進(jìn)武漢的品牌高達(dá)200多家，其中涵蓋特色主題餐飲，高端精品服飾，電影院，書(shū)店，休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，相比2016年的60家，增長(zhǎng)率約為333%，武漢市逐漸步入國(guó)際化時(shí)尚大都市。
四、業(yè)態(tài)組合從單一型向復(fù)合型轉(zhuǎn)變
寶騏商業(yè)地產(chǎn)策劃公司小編分析，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，業(yè)態(tài)也處于不斷更替的過(guò)程中。早期的商業(yè)項(xiàng)目普遍以百貨超市+專賣店+美食廣場(chǎng)等單一業(yè)態(tài)為主，如今特色餐飲，文化產(chǎn)業(yè)，兒童業(yè)態(tài)、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、運(yùn)動(dòng)型業(yè)態(tài)紛紛占據(jù)各大購(gòu)物中心，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“混搭”成為當(dāng)下市場(chǎng)新型發(fā)展趨勢(shì)。為了吸引客流，部分商場(chǎng)還開(kāi)發(fā)了足球場(chǎng)(如，萬(wàn)隆廣場(chǎng))和籃球場(chǎng)(如，武漢天地)，專用賽事溜冰場(chǎng)(如，凱德西城)，通過(guò)不定期舉辦活動(dòng)賽事來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目的影響力和關(guān)注度。甚至部分商業(yè)還將牙科診所(如，奧山廣場(chǎng))搬進(jìn)購(gòu)物中心。體驗(yàn)式業(yè)態(tài)和兒童業(yè)態(tài)更是占據(jù)了各大商場(chǎng)的“半壁江山”。號(hào)稱武漢市“最美”的開(kāi)放式物外書(shū)店，服務(wù)“至上”的海底撈，廣受孩子們青睞的“兒童主題游樂(lè)小鎮(zhèn)”(如，眾圓松松小鎮(zhèn))，新型博物咖啡館，以及大量傳統(tǒng)百貨超市被BHG精品超市，YOOYA精品超市等體驗(yàn)式跨界融合超市所代替。突破單一業(yè)態(tài)形式，向一站式，體驗(yàn)式城市綜合體轉(zhuǎn)型是當(dāng)下絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)之一。
小結(jié)：優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地段，超大的商業(yè)體量不再是衡量一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素，交通網(wǎng)的完善，新的城市副中心逐步形成，帶來(lái)了新的投資機(jī)遇。傳統(tǒng)單一型商業(yè)逐漸被能滿足消費(fèi)者多樣化需求的復(fù)合型商業(yè)所更替，創(chuàng)新型體驗(yàn)式消費(fèi)仍然是當(dāng)下市場(chǎng)需要面對(duì)的重大“挑戰(zhàn)”。
撰稿：寶騏商業(yè)地產(chǎn)策劃公司研究部 劉園原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處！
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