一、關(guān)于整體項目的理解
需要將整個項目概念，分為兩個思路，這對整個項目的掌控以及財務(wù)稅務(wù)處理理解至關(guān)重要。
第一，土地整理的概念。就是進(jìn)行村民安置，土地整理收儲，使得宗地達(dá)到土地招拍掛的條件要求的“凈地”。
由此衍生出，村民安置的實物安置-以房換房，貨幣補(bǔ)償?shù)?。?dāng)然安置房可以是摘牌土地中的所謂安置地塊的大產(chǎn)權(quán)房，也可以是異地集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房。
注意政府在辦理土地收儲手續(xù)中的資金墊支。
政府，土管在辦理土地收儲中，資金預(yù)算上村民安置表現(xiàn)為收儲成本中的拆遷安置費(fèi)。盡管實際中是村民選擇實物安置-以房換房。但是在土地收儲資金預(yù)算安排上還是表現(xiàn)為貨幣安置，也僅是說政府招拍掛土地以后，拿出拆遷補(bǔ)償費(fèi)，村民用以建房或者購房。拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)因為土地出讓的預(yù)算資金問題，也是需要房地產(chǎn)公司墊支資金，這里只是借款，事后歸還。不同于土地出讓金的返還。
所謂的土地出讓金返還，就是土地摘牌以后，政府將出讓金中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，發(fā)放給村民，或者交給村委、房地產(chǎn)公司等的安置主體，用以安置村民。交給房地產(chǎn)公司建設(shè)安置房就是其中一種方式。需要明確的是該部分資金是屬于拆遷戶的而不是房地產(chǎn)公司的，如果房地產(chǎn)公司作為摘牌土地的成本調(diào)減項目，就需要承擔(dān)安置房的建設(shè)成本。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)的概念。摘牌土地，進(jìn)行純粹商業(yè)意義的房地產(chǎn)開發(fā)。
二、土地出讓金返還的理解
所謂的土地出讓金返還，不是財政補(bǔ)貼、財政補(bǔ)助。是因為你介入了土地收儲中的村民拆遷補(bǔ)償安置。摘牌凈地的村民拆遷補(bǔ)償安置支出，構(gòu)成摘牌土地的土地出讓金的成本構(gòu)成。誰負(fù)責(zé)安置，政府自然要給你撥付該部分資金。理解上，要劃分為兩個思路-土地整理，土地摘牌。從捆綁開發(fā)的概念，對安置房成本超出安置資金，超出部分情理上可以計入摘牌土地的土地成本，但缺乏政策支持。但如果分割理解土地整理這一營業(yè)行為，該部分差額可以理解為其他業(yè)務(wù)收入的的虧損，可以進(jìn)入當(dāng)期損益抵減企業(yè)所得稅。
三、大產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)
村民拆遷補(bǔ)償，村民選擇實物安置補(bǔ)償方式-以房換房。安置房可以是摘牌土地中的所謂安置地塊的大產(chǎn)權(quán)房，也可以是異地集體土地的小產(chǎn)權(quán)房。
四、土地成本配比與企業(yè)所得稅
測算整體項目的安置成本，對比所謂的政府出讓金返還資金，就構(gòu)成了整個項目的其他業(yè)務(wù)收入安置房建設(shè)的損益。從捆綁開發(fā)的概念也可以理解為摘牌土地的成本追加。土地成本是與房地產(chǎn)開發(fā)的收入配比的。
五、配建學(xué)校
該學(xué)校屬于項目紅線外項目無法納入房地產(chǎn)的配套設(shè)施。
至于所謂的捐建學(xué)校，作為教育事業(yè)捐贈處理，在財務(wù)、稅務(wù)、建筑管理上更有利一些。也就是說，企業(yè)拿錢，政府建學(xué)校，風(fēng)馬牛不相及。企業(yè)拿錢要求進(jìn)成本完事。企業(yè)用政府資金代建學(xué)校發(fā)生了代建行為，建學(xué)校的主體是政府而不是你公司。
六、安置房的稅金問題
貴公司如果安置房辦理大產(chǎn)權(quán)，實物安置的情況下，以實物交付為納稅期限，已經(jīng)構(gòu)成了納稅義務(wù)。即便是小產(chǎn)權(quán)安置也存在潛在納稅風(fēng)險。最早的財務(wù)設(shè)計是村民安置房建設(shè)主體屬于政府行為，企業(yè)只是代建。但貴公司安置房的建設(shè)成本在財務(wù)賬上核算，將自己當(dāng)成了安置主體稅務(wù)風(fēng)險極大。至少應(yīng)該作為其他業(yè)務(wù)收入，或者另外設(shè)置帳套，做到財務(wù)上的涇渭分明。
國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告
國家稅務(wù)總局公告2014年第2號 2014-01-08
現(xiàn)將納稅人開發(fā)回遷安置房有關(guān)營業(yè)稅問題明確如下：
納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額按財政部國家稅務(wù)總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。
本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作處理的事項，按照本公告規(guī)定執(zhí)行。
特此公告。
2016年10月27日
