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前言：近年來在疫情反復(fù)不斷的影響下，2022年一季度全國GDP同比增長僅4.8%，經(jīng)濟(jì)增長放緩，各行各業(yè)均受沖擊，對(duì)未來預(yù)期的不確性帶來有效需求不足，全國各城市購房需求普遍下降。

2022年以來，鄭州、蘇州、合肥、成都等多個(gè)二線城市相繼出臺(tái)政策給樓市松綁：

3月1日鄭州從放款落戶條件及購房條件，改善住房市場供給，加大信貸融資支持，推動(dòng)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化，優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境五大方向入手，給其他城市提供了調(diào)控方向；5月7日蘇州出臺(tái)新政，縮短住房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由“3改2”，二孩及以上家庭不受限制轉(zhuǎn)讓年限制約，縮短了非戶籍居民社保繳納時(shí)間，同時(shí)取消了非限購區(qū)房產(chǎn)計(jì)入家庭限購套數(shù)；5月10日合肥從放寬社保條件、增加限購套數(shù)、解除兩區(qū)限購三方面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控；5月15日，央行頒布了“首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)”，即首套個(gè)人住房按揭利率不得低于4.4%，貸款利率下限再度下調(diào)，或?qū)⒂瓉砝蔬M(jìn)一步降低；5月16日，成都出臺(tái)新政，從預(yù)售條件、資金監(jiān)管、無房認(rèn)定、家庭總套數(shù)認(rèn)定四方面進(jìn)行了優(yōu)化…...

越來越多的城市從解除限購、限售，降低貸款利率等方面入手，整體政策調(diào)控力度不斷加大。

新政對(duì)新房和二手房進(jìn)行了區(qū)分，原政策不論新房還是二手房均按照“未落戶需繳納4年社保，落戶未滿5年需繳納2年社?！皥?zhí)行。新政后新房仍按原政策執(zhí)行，二手房按照”未落戶繳納1年社保，落戶即可直接購房“執(zhí)行。

可以看出本次杭州新政與長沙“存量出租算無房“有異曲同工之處，都是從結(jié)構(gòu)上杜絕了一刀切的處理方式。相比于長沙新政的另辟蹊徑，杭三條更偏溫和保守，在解決了二手房存量過剩問題的同時(shí)，也一定程度上降低了新杭州人安家置業(yè)的門檻。

2、利好自住改善型群體及購買者

本次新政中“5改2”調(diào)整對(duì)二手房中的投資型持有者和自住改善型持有者做了區(qū)分：

①對(duì)于家庭唯一住房（即自住改善型）的二手房持有者來說，大大縮短了出手周期，便于改善置換；

②對(duì)于非家庭唯一住房（投資型）的二手房持有者來說本次新政并無直接利好；

除此之外，對(duì)于有置業(yè)需求的購房者而言二手房流通后增加了置業(yè)的可選擇性，“5改2”后對(duì)于符合條件的購買者而言，不再需要承擔(dān)增值稅，一定程度上降低了購房成本。

3、利好三孩家庭

本次新政新增了“三孩家庭可額外增加一張房票，且可按照無房家庭資格參與報(bào)名搖號(hào)”，直接將生育與住房關(guān)聯(lián)起來，真正意義上實(shí)現(xiàn)“房住”功能。在從國策出發(fā)解決生育問題的同時(shí)，還照顧到了三孩家庭的改善需求，可以說是一舉兩得。

疫情反復(fù)下，杭州經(jīng)濟(jì)受到較大的沖擊，2022年一季度杭州GDP同比增長僅4.0%，低于全國平均（4.8%）0.8個(gè)百分點(diǎn)，低于全省平均（5.1%）1.1個(gè)百分點(diǎn)。5月，地鐵四期規(guī)劃多條線路告吹，緊隨其后的是杭州亞運(yùn)會(huì)延期官宣，不利因素頻出，對(duì)購房者信心又是一次打擊。

2021年下半年杭州（十區(qū)）新房成交量持續(xù)走低，2022年1-4月共計(jì)成交214萬㎡，成交規(guī)模同比下降66%，年初以來市場雖有回升趨勢，但整體成交量仍未達(dá)到去年同比水平，甚至不及2021年年底。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

2021年二季度起杭州（十區(qū)）二手房成交量持續(xù)下降，2022年1-3月共計(jì)成交9148套，成交套數(shù)同比下降49%，成交量遠(yuǎn)低于同比水平。相對(duì)于低成交量，杭州二手房掛牌量持續(xù)處于高位。截至2022年4月，二手房掛牌量高達(dá)10.2萬套，高掛牌低成交導(dǎo)致杭州二手房市場存量較大。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

2021年1月至2022年4月，杭州新開盤項(xiàng)目平均流搖率高達(dá)57%，流搖現(xiàn)象頻出；富陽主城區(qū)項(xiàng)目普遍以直接打折+贈(zèng)送形式吸引客戶，贈(zèng)送包含車位、車、加裝包、地暖、黃金等形式，平均折扣約9折。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

2021年1月至2022年4月，杭州總推盤次數(shù)125次，推出19817套，平均去化率僅57%。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊試用）

新政對(duì)杭州樓市的影響

▍一、新政出臺(tái)利于刺激需求，后續(xù)市場或?qū)⒒販?/span>

2021年杭州新增常住人口26.8萬人，而2021年杭州（十區(qū)）全年新房供應(yīng)套數(shù)僅17萬套，遠(yuǎn)無法滿足新增人口購房需求。本次“杭三條”新政出臺(tái)后，有利于引導(dǎo)新增人口流向二手市場，從結(jié)構(gòu)上改善杭州供求矛盾問題，利于刺激需求釋放。

▍二、主城板塊總體利好，外圍板塊影響較小

1、利好主城核心板塊

本次放開二手房限購直接解放了改善型客戶，“5改2”縮短了持有者的出手周期，促進(jìn)二手房流通性的提升，短期內(nèi)主城區(qū)二手房市場成交量將有較明顯的提升；而資金騰挪后將繼續(xù)流入主城區(qū)改善型新房，因此主城區(qū)新房市場成交量也將有明顯提升，但基于資金騰挪需要一定時(shí)間，新房市場響應(yīng)較二手房略有滯后。

2、短期利空主城邊緣板塊新房市場

對(duì)于主城區(qū)邊緣板塊而言，二手房幾乎無倒掛。原二手房持有者基于改善邏輯出手后資金大概率流向上游板塊；同等價(jià)格下，原新房客群也會(huì)轉(zhuǎn)而優(yōu)先考慮同板塊內(nèi)次新房產(chǎn)品，短期利好板塊內(nèi)二手房市場，利空新房市場；

3、外圍市場短期影響較小，后續(xù)或有新政推出

對(duì)于杭州限購區(qū)外圍板塊市場而言，市場彈性小且內(nèi)生性強(qiáng)，二手房幾乎無倒掛甚至低于新房價(jià)格。僅有少量剛需外溢客戶考慮購買外圍板塊二手房，但也會(huì)優(yōu)先選擇主城區(qū)邊緣板塊；本地客戶多數(shù)名下有1-2套房產(chǎn)，且更青睞于購買新房改善，故本次新政對(duì)于外圍市場影響不大，后續(xù)或有針對(duì)外圍板塊差異化購房新政推出，以達(dá)到促進(jìn)外圍市場回暖目的。

附：杭州最新限購政策表（5.17）