今日，建設(shè)銀行發(fā)布了2020年3月1日開始受理存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的通知。意味著3月1日將正式開始利率轉(zhuǎn)換。根據(jù)網(wǎng)上的消息，全國房貸家庭達(dá)到2億個(gè)，按照一家2個(gè)“還款主力”計(jì)算，“房奴”可能達(dá)到了4億人。此次利率轉(zhuǎn)換關(guān)系到上億“房奴”，但是還有很多人不知道利率轉(zhuǎn)換是什么意思，到底應(yīng)該選固定利率還是lpr。我們就來簡單的說說這些問題。
在很多人看來，此次利率轉(zhuǎn)換可能會(huì)很麻煩，還需要到銀行簽訂新的貸款貸款。在建設(shè)銀行發(fā)布的通知中，并沒有提到要重新簽訂貸款合同。可以直接在網(wǎng)上辦理，也可直接拿著身份證去銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。所以這些辦理利率轉(zhuǎn)換應(yīng)該會(huì)是很簡單的，短時(shí)間就可以辦理好，不會(huì)對(duì)購房者們?cè)斐珊艽蟮挠绊憽?/p>
如果購房者要選擇浮動(dòng)的lpr，需要先計(jì)算貸款得加點(diǎn)數(shù)值。加點(diǎn)數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR。
打個(gè)比方，我們現(xiàn)在執(zhí)行的房貸利率為5.39%，而2019年12月發(fā)布的5年期以上的LPR為4.8%。加點(diǎn)數(shù)值=5.39%-4.8%=0.59%，也就是加的基點(diǎn)為59。如果我們現(xiàn)在執(zhí)行的房貸利率為4%，也就是以前房貸利率打折的，那么加點(diǎn)數(shù)值=4%-4.8%=-0.8%，加的基點(diǎn)為-80。
計(jì)算出來的加點(diǎn)數(shù)值在貸款期間，不會(huì)再改變了，也就是固定不變的，你只需記住你的加點(diǎn)數(shù)值即可。
建設(shè)銀行有兩個(gè)調(diào)整日可以選擇，一是每年1月1日作為調(diào)整日，二是貸款發(fā)放日每年的對(duì)月對(duì)日作為調(diào)整日。每年的1月1日作為調(diào)整日大家應(yīng)該都知道，貸款發(fā)放日指的是當(dāng)時(shí)辦理貸款發(fā)放貸款的時(shí)間。比如我們首次還貸日是2015年3月8日，那么貸款發(fā)放日一般為2015年2月8日。如果選擇貸款發(fā)放日每年的對(duì)月對(duì)日作為調(diào)整日，也就是以后每年的2月8日調(diào)整利率。
如果選擇lpr，未來的房貸利率可能存在變化，有可能房貸利率上漲，也有可能房貸利率下降。如果選擇固定利率，那么未來房貸利率將固定不變，你現(xiàn)在還多少月供，在貸款期間月供都不會(huì)再出現(xiàn)變化。
我們從最近20年的房貸利率來看，房貸的基準(zhǔn)利率基本上都是在下降的，目前的LPR為4.75%，已經(jīng)是歷史最低了。但是在未來可能出現(xiàn)更低的貸款利率。
中國的經(jīng)濟(jì)總量越來越大，經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)逐步放緩了，大家能夠發(fā)現(xiàn)M2的增速在減緩，通脹的CPI也在下降。從長遠(yuǎn)來看，貸款利率是很有可能越來越低的。
所以我建議還有較長期限、貸款金額較高的人可以選擇浮動(dòng)利率。這樣應(yīng)該是能享受到房貸利率下降福利的。
在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)不少的人建議一定不要選擇固定利率，一定要選擇LPR。其實(shí)我認(rèn)為固定利率并非不能選。誰能保證未來LPR只會(huì)下降，不會(huì)上漲呢？特別是在某個(gè)時(shí)間段，如果經(jīng)濟(jì)過熱，通脹CPI上行，那么LPR是極有可能上行的。雖然這些年房貸利率整體處于下降趨勢(shì)，但是中途還是經(jīng)歷了利率上漲。2008年12月23日基準(zhǔn)利率調(diào)整為5.94%，但是2010年、2011年房貸利率都在上漲，并且在2011年7月7日調(diào)整為7.05%。如果選擇固定利率，則不用擔(dān)心房貸利率上漲的風(fēng)險(xiǎn)。
我建議如果還款期限剩余時(shí)間較短，而且房貸余額不多的人可以選擇固定利率。就算利率發(fā)生小幅下降，對(duì)還款額是沒什么影響的。如果房貸利率真的下降得特別多，在房貸余額較少的情況下，完全可以選擇一次性還清。
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