作者：周奕均
地產(chǎn)行業(yè)是與金融行業(yè)結合最緊密的行業(yè)之一，所以我們操作地產(chǎn)項目必須先掌握地產(chǎn)項目的融資知識，才能充分的利用資金優(yōu)勢做好工作。以下是工作中的一些收獲和心得體會。
目錄
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的意義
二、房地產(chǎn)金融的基本概念
三、房地產(chǎn)企業(yè)的基本融資方式和渠道
四、房地產(chǎn)融資風險控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的意義
（一）、房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)
在實際項目的運作過程中，資金顯的尤為重要，尤其是在目前針對地產(chǎn)行業(yè)的國家土地和銀行信貸的調控政策雙重壓力下，資金已經(jīng)成為核心因素，資金是地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的一個最重要條件與推動力。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的周期性行業(yè)，對市場、政策的依賴性也非常大。特別是近年來針對地產(chǎn)行業(yè)的一系列調控政策和銀行信貸資金對房地產(chǎn)企業(yè)的金融政策越來越緊。面對巨大的資金壓力房地產(chǎn)行業(yè)能否健康發(fā)展，能否有效而合法地籌集和融通到大量的資金就顯得更為重要。一個企業(yè)的資金鏈條將是決定未來成敗的關鍵。
（二）、資金是企業(yè)經(jīng)營運轉的“血液”
尤其在地產(chǎn)企業(yè)中，時時刻刻都需要資金及正常的現(xiàn)金流，項目前期階段的土地款支付、配套費支付、設計研發(fā)費用支付以及后期階段的工程款支付、銷售費用的支付等等都要求我們必須要有一個正常的現(xiàn)金流。尤其是項目的前期階段在還沒有回款的階段正是地產(chǎn)企業(yè)最困難的階段，所以地產(chǎn)項目的融資很重要。
（三）、房地產(chǎn)行業(yè)的“?！迸c“機”
機遇——城市化進程描繪行業(yè)未來10年廣闊前景。
危機——目前，“調控”“限購”“限價”等帶有明顯政府干預行為的政策層出不窮。
危機中的機遇——市場有危必有機，如何規(guī)避風險、抓住機遇是大家都在想的問題。正當中小型開發(fā)企業(yè)斷臂求生，賣股權、少拿地、緩建房，卻還不知能堅持多久的時候，大型房企已經(jīng)開始逆勢掀起并購潮，不斷吸納優(yōu)質項目。是賣地求“融”？還是刮“股”療毒？如何在房地產(chǎn)市場占據(jù)一席之地？最后還是印證了行業(yè)的真理——現(xiàn)金為王。
二、房地產(chǎn)金融的基本概念
（一）、房地產(chǎn)金融
是指一切與房地產(chǎn)活動有關的金融活動都稱為房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融的具體表現(xiàn)形式，銀行對房地產(chǎn)發(fā)行債券；成立住房儲蓄機構；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類的證劵公司；抵押貸款證券化等。
房地產(chǎn)金融的含義就是房地產(chǎn)資金的融通。
(二）、房地產(chǎn)融資
房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)金融的重要組成部分，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的，通過各種方式、方法及工具為房地產(chǎn)及相關部門融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資是指籌集、融通和結算資金所有的金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資專指資金融通行為 。
房地產(chǎn)項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。
房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，我們將寸步難行。同時，融資渠道做為開發(fā)環(huán)節(jié)的第一步，一直以來便是地產(chǎn)企業(yè)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場做為后盾。然而針對地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的操作團隊有著不同的風險和融資需求，因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進行分析，確定最優(yōu)的融資結構，采取最適合的融資渠道。
房地產(chǎn)企業(yè)融資從性質上劃分主要有債權融資和股權融資兩大類，具體分15種融資方式。
債權融資是指企業(yè)通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業(yè)首先要承擔資金的利息，另外在借款到期后要向債權人償還資金的本金。
股權融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權，通過企業(yè)增資的方式引進新的股東融資方式。股權融資所獲得的資金，企業(yè)無須還本付息，但新股東將與老股東同樣分享企業(yè)的贏利與增長。股權融資的特點決定了其用途的廣泛性，既可以充實企業(yè)的營運資金，也可以用于企業(yè)的投資活動。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的基本融資方式和渠道
1、自有資金
開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯(lián)公司借款，以此來支持項目開發(fā)。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設定的硬性“門檻”。121號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產(chǎn)商將會被排除出局。
2、預收房款
預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分
市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會對預售表現(xiàn)出極大的熱情。121號文件規(guī)定，商品房必須在“主體封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產(chǎn)項目從開工建設，辦得“五證”，到“主體封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發(fā)難以為繼。
3、建設單位墊資
一種是由建筑商提供部分工程材料；一種是事先約定按工程進度分期支付工程款。不過對于大的地產(chǎn)項目，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。并且從2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得地產(chǎn)開發(fā)商利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
還有一種方式為讓施工單位融資，地產(chǎn)承擔相應融資成本來解決地產(chǎn)的資金問題。
4、銀行貸款
在我國，房地產(chǎn)項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實際經(jīng)濟成本較低，財務杠桿作用大。但由于銀行貸款門檻較高和審批手續(xù)等原因，面對資金瓶頸，開發(fā)商需要開拓新的融資渠道。
開發(fā)貸款條件：4 3 2
5、房地產(chǎn)信托融資
現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計劃的融資具有募集資金靈活方便、審批速度快、及資金利率可靈活調整等優(yōu)勢。但是劣勢是信托融資的成本一般偏高。但是信托由分單一信托和集合信托兩種，集合信托成本要稍高于單一信托。信托的放款條件也要求432但其他條件要比銀行貸款寬松，比如對抵押物的要求、對還款來源的要求等。
6、上市融資
上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大投資期限較長上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽好的大型房地產(chǎn)企業(yè)一些急于擴充規(guī)模和資金實力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買:(借)殼上市進行融資，從而達到增發(fā)和配股的要求，實現(xiàn)從證券市場融資的目的。
7、售后回買
售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現(xiàn)金，:用于再投資；同時，在今后較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉不暢的項目，對于盤活資產(chǎn)、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發(fā)生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟可行性。
8、售后回租
指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。在售后回租過程中，擁有某項物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權，使開發(fā)資金即時變現(xiàn)回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業(yè)的使用權，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。:整個操作的關鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時承諾的投資回報，也就是經(jīng)營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經(jīng)營計劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機構。這種方式特別適合我公司商業(yè)集團開發(fā)的為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場等。
9、聯(lián)合開發(fā)
聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種融資方式。這種方式特別適用于大型商業(yè)項目的開發(fā)，能夠有效降低投資風險實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營風險。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉過來的對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差套用住宅開發(fā)的模式開發(fā)不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯(lián)合開發(fā)可以實現(xiàn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位并且地產(chǎn)商與經(jīng)營商強強聯(lián)合可以通過品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢。開發(fā)商和經(jīng)營商的品牌效應能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況使其在吸引客流、營造商業(yè)氣氛上得到保證。
企業(yè)合作融資案例：
在企業(yè)合作上面，萬科經(jīng)驗豐富，不斷通過與其他企業(yè)合作的方式，快速進入各地市場。2010年11月，萬科五礦聯(lián)合體中標海淀區(qū)西北旺兩地塊，地價分別為37.44億元人民幣和14.83億元人民幣，平均樓面價接近2萬元/平方米。12月，萬科與京投子公司斥資9.21億元，競得北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)水碾屯村改造一期3項目用地。9月，萬科和住總聯(lián)合體兩次在回龍觀拿地，斥資共計33.9億元。
10、海外融資
海外房產(chǎn)基金的進入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產(chǎn)投資基金對開發(fā)項目的本身要求很高，投入項目后在運作過程中要求規(guī)范而透明，而國內一些房產(chǎn)企業(yè)運作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。
11、債券融資
由于地產(chǎn)項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業(yè)債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場,采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產(chǎn)項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進入且發(fā)行成本較高對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。
12、私募基金融資
私募股權基金指以非公開方式向有風險辨別和承受能力的合格投資者-機構或個人募集資金，由專門的基金管理機構管理股權基金資產(chǎn)，主要采取對企業(yè)進行股權或其他類股權工具投資并提供管理及其他增值服務的企業(yè)。往往采取非公開募集的形式。房地產(chǎn)企業(yè)通過與私募基金合作，獲得發(fā)展項目的資金，成為自籌資金的重要來源之一。
13、項目股權出讓融資
指企業(yè)將自身擁有的項目全部股權或者部分出讓給其他公司，以此獲得項目繼續(xù)投資或公司生存所需的資金。以出售項目股權來換取資金的融資方式，對于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說都具有實踐意義，尤其是對資金饑渴、債券關系簡單的中小房地產(chǎn)企業(yè)。2011年，佳兆業(yè)集團以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權；萬科以31億元收購廣州原新光城市花園項目100%股權。
不過， 對于一般持續(xù)經(jīng)營性的公司，不到萬不得已，公司的所有者不會選擇此種方式
14、項目股權融資
是目前地產(chǎn)公司拿地最好的一種融資手段，可以直接解決項目拿地資金問題，但是前提是必須有一部分的自有資金。
15、組合融資
介乎股權與債權之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領域，組合夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股。常常是對不同債權和股權的組合。
在我國房地產(chǎn)融資市場，夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發(fā)資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。
四、房地產(chǎn)融資風險控制
A、房地產(chǎn)融資的七類風險
（一）、貸款前的風險
1、金融機構的風險：金融機構不能按照約定發(fā)放貸款，比如國家政策變化、銀行信貸規(guī)模收緊等風險。所以一定要有備選的第二方案。
2、中介機構風險。項目融資有關參與方不能履行協(xié)定責任和義務而出現(xiàn)的風險。所以我們在融資辦理過程中一定要非常關心各參與方的可靠性、專業(yè)能力和信用。在融資到位前要嚴格控制相關費用的支付。
(二)、貸款后的風險
3、貸款后最大的風險就是不能按期償付本金和利息的風險， 所以各公司在融資前一定要考慮好還款來源以及可行性的分析，針對到期貸款必須有至少兩套還貸方案并嚴格落實執(zhí)行。
4、工期風險：項目無法完工、延期完工或者完工后無法達到預期目的而帶來的風險。如：利息支出增加、貸款償還期限延長和市場機會的錯過。
5、市場風險：不能按計劃維持市場銷量，以及市場需求量與市場價格波動所帶來的風險。主要有價格風險、競爭風險和需求風險，這三種風險之間相互聯(lián)系，相互影響。
6、金融風險：項目融資存續(xù)期間的利率風險和匯率風險。尤其是涉及到境內和境外聯(lián)合的貸款，比如外保內貸、內保外貸等。公司難以控制金融市場上可能出現(xiàn)的變化，如匯率波動、利率上漲、通貨膨脹、國際貿易政策的趨向等，這些因素會引發(fā)項目的金融風險。
7、合同違約風險：主要是融資合同簽訂后一些約定條款在后續(xù)的執(zhí)行過程中要有跟蹤落實人員，預防違約，比如財務指標的約束條款、按銷售進度分期還款的條款、按揭和銷售回款的及時回籠條款等。
B.房地產(chǎn)融資風險控制
(一)、建立融資目標控制體系
1.融資成本目標;
2.融資過程費用預算目標;
3.融資工作進度目標。
4.融資目標定期考核。
(二)、融資工作流程控制
1.各部門職責分工與交叉;
2.各部門的工作規(guī)范。
(三)融資團隊行為控制
權力、義務、責任制度與激勵辦法。
C.融資風險管理
(一)建立融資風險評估機制和預警體系
定期對企業(yè)融資情況進行診斷與評估，及時發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生融資風險的問題。
1.建立融資信息平臺搜集和整理相關數(shù)據(jù)指標和信息;
2.對這些指標或信息進行合理取值，建立“紅線”、“黃線”、“綠線”，或者稱為警戒線。
3.建立信息傳遞機制，以便危機出現(xiàn)時，能夠保障信息的暢通。
4.研究制定 融資風險處理預案
(二)建立融資后臺檢查管理機構
1.組織落實專業(yè)人員;
2.財務安排;
3.組織外部專家及融資服務機構關系。
(三)預案的采取和危機的化解
根據(jù)不同的危機類別，采取不同的處理預案，及時化解風險，把損失和危害控制在最小范圍。
