2 當前房地產(chǎn)企業(yè)成本概況
2.1 房地產(chǎn)成本的組成結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)成本的組成，主要包括三個方面：與土地相關(guān)的成本、與建筑相關(guān)的成本、與輔助設(shè)施相關(guān)的成本。其中，與土地相關(guān)的成本主要有：土地轉(zhuǎn)讓、租賃、拆遷、相關(guān)稅費等。土地的成本是工程建造價值的重要衡量指標，與企業(yè)經(jīng)濟效益有直接關(guān)系。近年來土地的成本不斷增加，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不小的壓力。與建筑相關(guān)的成本包括：建筑材料、施工費用、相關(guān)機械使用費用以及工程管理等。前兩部分在房地產(chǎn)成本費用占據(jù)主導地位。與輔助設(shè)施相關(guān)的成本是建筑工程完工后，周圍輔助設(shè)施的建設(shè)費用，如：道路、園林綠化、水電煤氣等。這些費用的支出受多重因素的影響，沒有統(tǒng)一的標準，因此，成本彈性較大。成本的不確定易對企業(yè)的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接的影響，可能降低企業(yè)盈利。
2.2 成本管理粗略
目前房地產(chǎn)公司的成本管理僅僅體現(xiàn)在成本核算這一環(huán)節(jié)上。即事后進行成本的核算，缺乏在預算和施工中的成本管理。公司對于工程建設(shè)考慮的成本較為宏觀，只關(guān)心工程總投資金額、施工周期、竣工銷售的經(jīng)濟利益等。前期對于建造項目的預算不夠準確，沒有通過結(jié)合實際的市場變化，在開發(fā)項目時實行成本控制，造成實際成本遠大于預算成本，致使企業(yè)利潤降低。同時，成本控制需要具有高級專業(yè)素養(yǎng)的管理人員和技術(shù)人員進行掌握，但是，就目前的房地產(chǎn)企業(yè)在工程預算方面，專業(yè)人才較為缺少，進一步造成房地產(chǎn)企業(yè)成本費用混亂。
2.3 沒有形成科學的成本控制體系
成本控制帶有隨意性，沒有形成相關(guān)的成本控制標準。目前，各房地產(chǎn)企業(yè)成本控制較為粗放，成本控制方法較為落后。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在人力核算階段，沒有借助信息技術(shù)實行現(xiàn)代化的成本控制，沒有形成制度化和規(guī)范化。在考核和監(jiān)督方面的力度不夠，管理責任不能落實到人，致使成本控制存在漏洞。還容易出現(xiàn)施工質(zhì)量不合格的情況，不利于企業(yè)健康發(fā)展。不能借助市場信息及時準確提出降低成本的策略，從而給企業(yè)增加了虧損的風險。
3 加強成本控制措施
3.1 健全成本控制管理體系
成本控制管理體系是將項目工程的成本進行層層劃分，根據(jù)各層的成本進行分析做出預算，將預算落實到實際的項目執(zhí)行上。通過實施計劃中，目標計劃和實際計劃的差異，找出差異原因，并且形成有效的改進措施。建立完善的成本控制管理體系也應該做到：第一，準確把握市場形勢，制定切合實際的項目成本，客觀反映項目成本的信息；第二，在成本控制的流程上進行規(guī)范，針對各階段的成本目標進行細化的標準制定；第三，對于項目實施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和工程的側(cè)重點，在施工時做到分工明確，責任到人，建立相關(guān)操作標準，全面強化并且健全考核、監(jiān)督制度；第四，定期進行市場調(diào)查，對于新型建筑技術(shù)和建筑材料的價格等相關(guān)資料予以記錄，建立企業(yè)內(nèi)部信息庫，為房地產(chǎn)企業(yè)的可行性分析提供真實依據(jù)。
3.2 從人員管理上進行改進措施
房地產(chǎn)具有施工周期長、工作任務量大，部門人員繁多的特點。在人員管理上，實施科學管理，既要對成本控制進行管理，同時也要使每一個員工形成成本控制的意識，這樣有助于企業(yè)實現(xiàn)合理控制成本。因此，在對員工的管理上要建立相關(guān)的獎罰制度。在工程建造環(huán)節(jié)中，將企業(yè)的利益同員工的利益結(jié)合起來，從而使各個階層的員工廣泛參與到成本控制的活動中來。分解成本控制的目標，對每個員工的操作進行考核。對超量完成任務和使用工時間較短的員工應當予以獎勵，并且將其優(yōu)秀的工作經(jīng)驗予以推廣。對不合理、不規(guī)范的操作予以避免，保質(zhì)保量、節(jié)約用料的行為予以獎勵。不符合設(shè)計原則的流程要重新規(guī)劃，避免給房地產(chǎn)企業(yè)造成大量人力、物力的浪費。加強各部門之間的配合，做到部門之間責任明確，防止互相推諉的現(xiàn)象出現(xiàn)，有效保證工作運轉(zhuǎn)正常，提高工作效率。工程結(jié)束后，進入銷售環(huán)節(jié)。企業(yè)應加強對銷售人員績效的考核和管理，本著追求利益為原則，制定月計劃目標，并且監(jiān)督銷售員工盡量完成。通過完成目標給予獎金的形式激勵員工，使員工對工作充滿積極性，從而切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量，實現(xiàn)利潤的最大化。
3.3 全方位成本控制
目前的房地產(chǎn)企業(yè)對施工方面較為重視，忽略了其他環(huán)節(jié)，一個工程項目的成本控制體現(xiàn)在決策、設(shè)計、招標、施工各方面。因此，為降低企業(yè)的成本，要從各個方面入手多管齊下。決策階段要對整個投資的全過程進行細致分析，包括市場形勢、土地費用支出、前期工程預算、造價成本等方面。其中，土地費用占總成本的1/3，并且隨著經(jīng)濟發(fā)展呈逐年上升的態(tài)勢。設(shè)計環(huán)節(jié)是降低成本的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應當注意施工前的設(shè)計招標，施工中對建筑成本進行跟蹤和監(jiān)督，但是要注意掌握該環(huán)節(jié)的成本控制，應當在保證工程質(zhì)量的前提下進行控制。偷工減料的“成本控制”會使企業(yè)信譽掃地，不利于企業(yè)發(fā)展。企業(yè)要發(fā)展，就需要有良好的信譽和口碑。工程質(zhì)量直接決定著企業(yè)的利潤是否能夠持續(xù)。因此，必須要在保證質(zhì)量的前提下，進行成本的控制。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，工程設(shè)計中，土建、裝飾、機電、裝修、消防、電梯等設(shè)施的招投標，都需經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)成本控制部、工程部等部門進行可行性分析和評估。招標環(huán)節(jié)要注重對相關(guān)單位資料進行真實性審查，包括投標企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績、施工技術(shù)、管理水平進行綜合調(diào)查，選擇施工信譽好、建筑水平高的施工單位。招標過程中不要一味追求低價，忽略工程質(zhì)量，要先考慮工程質(zhì)量的情況下，追求合理低價。杜絕投標單位形成低價惡性競爭。工程成本占總成本的1/2，其構(gòu)成內(nèi)容繁多，項目復雜。施工階段嚴格按照設(shè)計規(guī)范和技術(shù)指導進行施工，合理節(jié)約成本。建造過程中，不得隨意增加建設(shè)內(nèi)容，建立嚴格的工程簽證管理制度，并確保監(jiān)督制度順利進行，工程質(zhì)量符合設(shè)計要求。
3.4 健全成本精細化控制
期間費用又稱期間成本，是企業(yè)在本期發(fā)生但是不能直接計入經(jīng)營成本，故分配到各種損益賬戶的費用。主要包括管理費用、財務費用、銷售費用。期間費用是為企業(yè)經(jīng)營活動提供必要的運行條件和管理措施，但是在房地產(chǎn)企業(yè)對期間費用不加以重視，以至于對期間費用沒有控制。從而浪費了企業(yè)的有效流動資金，降低了企業(yè)的競爭力。因此要對期間費用的使用進行精細化控制，減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤消耗。由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，資金的流動量大，流動速度較為緩慢，故具有較大的風險。同時由于房地產(chǎn)行業(yè)同政府政策息息相關(guān)，故借款利息和財物費用是房地產(chǎn)企業(yè)期間費用的主要構(gòu)成部分。為了增加房屋銷售量，房地產(chǎn)企業(yè)會進行大量的宣傳展覽活動，大量的銷售人員和代理商的代理費占用公司非常大的資金，因此銷售費用也是居高不下。
鑒于此種情況，公司應當根據(jù)自身的企業(yè)狀況組建成本控制小組。對銷售費用、財務費用進行合理縮減。如銷售方面的廣告可以借助于網(wǎng)絡的力量。從線下的模式結(jié)合線上模式進行推廣。可以借助通訊軟件中的信息傳遞方式，將商品信息植入通訊軟件，通過消息的轉(zhuǎn)發(fā)增加商品房信息的流通，使銷售信息在網(wǎng)民中間傳播。線下只針對使用網(wǎng)絡較少的人群進行推廣，借助電臺和電視臺打廣告。銷售人員無需參與宣傳活動，只需要參與銷售活動即可。通過類似舉措可以大大節(jié)約銷售費用。同時在融資方面，對于正規(guī)的上市房地產(chǎn)公司可以使用企業(yè)發(fā)行債券、股票的方式進行民間籌資，以減少對銀行貸款的依賴，改良企業(yè)借款來源結(jié)構(gòu)，合理優(yōu)化流動資金的使用，從而降低銀行利息，減少財務費用。在公司承建工程的時候，對于閑散的機器設(shè)備、施工場地可以在不影響工程的前提下，進行暫時性的外包或者出租，以收取租金的形式，通過固定資產(chǎn)的租賃增加流動資金。為企業(yè)本身提高資金流動性，從而緩解企業(yè)借款利息的壓力。盤活固定資產(chǎn)的使用，增加利用率，從而使企業(yè)整體的資金流動起來，有效規(guī)避資金鏈斷裂的風險。
3.5 確保資金成本正常運轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量非常巨大，注重資金的運營，有助于企業(yè)規(guī)避風險，保證正常運轉(zhuǎn)。進行合理的資金成本控制，應當注意以下幾點。第一，根據(jù)工程預算確定每個階段所需資金，在籌集資金時，盡量降低成本。房地產(chǎn)企業(yè)應當增加籌措融資方式，并且選用合理的融資渠道，從而提高資金使用率。第二，對大宗的資金支出和工程撥款時，要嚴格按照公司資金撥付的規(guī)定，進行從上到下的層層監(jiān)督。按照合同的約定，對工程款的審核進行嚴格把關(guān)，注意要選取手續(xù)齊全、資質(zhì)健全的施工單位。第三，房地產(chǎn)企業(yè)財務部應當對現(xiàn)金庫存和用量進行壓縮，對企業(yè)的應收款項盡量縮短回款時間，加快資金回籠運作。企業(yè)財務人員應當時刻了解國家稅收政策和財政法規(guī)，利用政策優(yōu)惠，減輕房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納的稅費支出，實現(xiàn)低稅負成本，這樣在資金運轉(zhuǎn)方面切實保障企業(yè)資金流運作，不至于因為資金鏈斷裂造成工程的停工。資金運作順暢，避免建筑施工項目變成“爛尾樓”，從而為企業(yè)提供了重要的資金保障。
4 結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展與國家政策密不可分。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制沒有形成健全的體系，在資金的運用上沒有合理的規(guī)劃，致使房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)的過程中會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，因此實行科學的成本控制勢在必行。培養(yǎng)優(yōu)秀的成本控制管理人員，實行科學的成本控制措施，能使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤的最大化。
