一、房地產(chǎn)融資簡介
當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，通過股票市場進(jìn)行股權(quán)融資受到政策限制，除了信用較高的主體可以發(fā)行債券融資之外，大部分地產(chǎn)項目最常見模式是項目融資和預(yù)售融資。
慣例上，房地產(chǎn)公司成立專門的項目公司競拍特定地塊進(jìn)行項目運(yùn)作。融資時以項目公司為融資主體，房地產(chǎn)集團(tuán)提供擔(dān)保。通常根據(jù)金融機(jī)構(gòu)要求提供項目土地作為抵押。
除了金融性負(fù)債之外，國內(nèi)普遍采取預(yù)售制度，也就是在房屋還未完全建成之前，就銷售給顧客，從而形成預(yù)收款這類經(jīng)營性負(fù)債。另外，房地產(chǎn)項目在建設(shè)的時候，通常還會延期支付供應(yīng)商的貨款和建筑企業(yè)的工程款，形成應(yīng)付賬款。預(yù)收款和應(yīng)付賬款屬于經(jīng)營性負(fù)債。尤其是預(yù)售形成的預(yù)收款，地產(chǎn)公司提前獲得資金，一方面獲得了無息資金，一方面提前解決了產(chǎn)品銷售，可以稱得上地產(chǎn)公司最重要的融資方式。
利用經(jīng)營性負(fù)債獲得資金，周轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)可以做到以非常少的自有資金撬動大型項目，杠桿驚人。高杠桿率是房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益回報率高的重要因素。
二、地產(chǎn)融資的三種類型
本文從金融機(jī)構(gòu)提供資金控制風(fēng)險的角度，將這些融資分為三大類型，包括：主體融資、資產(chǎn)融資和項目融資。在分類時運(yùn)用金融工程的抽象方法，透過金融產(chǎn)品的形式，從本質(zhì)上去理解地產(chǎn)融資。
主體融資，是指依托于主體資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行的信用融資，融資款項由融資主體自由支配，還款依靠融資主體的自由現(xiàn)金流和還款意愿。
資產(chǎn)融資：是指在融資依托特定資產(chǎn)抵押進(jìn)行風(fēng)險控制，當(dāng)融資主體無法償還資金的時候，通過變現(xiàn)資產(chǎn)回收資金以降低風(fēng)險。通常能夠用于資產(chǎn)融資的資產(chǎn)，是那些變現(xiàn)快易處置的資產(chǎn)，或是有較好流動性的二級市場的資產(chǎn)。
項目融資：是指融資依托于特定項目進(jìn)行的融資，融資款項由特定目的載體（通常選擇項目公司）占有并且投向于事先確定好的項目建設(shè)，項目在投資回收期的現(xiàn)金流按照事先確定好的還款安排，償還各種類型的融資。通常為了有效控制風(fēng)險，金融機(jī)構(gòu)會對項目可行性進(jìn)行研究，并且構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu)，對于項目公司的運(yùn)營過程進(jìn)行必要的監(jiān)督與管控。
項目融資是一種結(jié)構(gòu)化融資手段，其原理是通過特殊目的載體構(gòu)建獨(dú)立的資產(chǎn)負(fù)債表，通過對于項目的分析、管理和控制，使得融資的風(fēng)險控制建立在項目特定的項目之上。
項目融資對于金融從業(yè)人員提出了較高的要求，當(dāng)前國內(nèi)銀行由于治理能力的落后，普遍存在“重抵押和擔(dān)保，輕現(xiàn)金流”的現(xiàn)像，反映了項目融資應(yīng)用的困境。房地產(chǎn)項目尤其是住宅類項目由于項目產(chǎn)出的特殊性，產(chǎn)品變現(xiàn)能力強(qiáng)易于處置，現(xiàn)金流較易測算，投資回報周期短等，是最容易應(yīng)用項目融資技術(shù)的項目類型。
本文通過對比地產(chǎn)的三種融資類型的比較優(yōu)勢，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及融資需求認(rèn)為：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最需要突破的融資類型是項目融資。
很多融資，比如說開發(fā)貸款，采取的是以項目公司作為借款主體，但是又有土地進(jìn)行抵押，集團(tuán)公司提供擔(dān)保。這種融資，到底是屬于哪一種類型呢。
比較主體融資和無資產(chǎn)抵押的項目融資的區(qū)別：雖然都是采取項目公司為融資主體的融資，但是區(qū)別在于，
主體融資，金融機(jī)構(gòu)通常不對融資主體進(jìn)行限制。
而項目融資，雖然也是依托項目公司這個主體時行融資，但是金融機(jī)構(gòu)會對項目公司進(jìn)行各種管理，深入到項目的層面。
比較資產(chǎn)融資和有資產(chǎn)抵押的項目融資：
資產(chǎn)融資，通常融資規(guī)模低于抵押的資產(chǎn)價值，留有一定的安全邊際。金融機(jī)構(gòu)在融資主體違約時，可以方便的通常處置抵押品控制風(fēng)險。
而有資產(chǎn)抵押的項目融資，融資規(guī)模要大于抵押的資產(chǎn)，因此金融機(jī)構(gòu)無法通過抵押品覆蓋風(fēng)險，而需要關(guān)注項目風(fēng)險，并且通過對項目進(jìn)行管理來控制風(fēng)險。
以下結(jié)合實際情況進(jìn)行分析。
三、不同階段房地產(chǎn)融資的需求及當(dāng)前主流的融資方式介紹
房地產(chǎn)的融資貫穿整個開發(fā)過程，從前期拿地競拍時的保證金融資，再到簽訂土地出讓合同后的前端融資，再到獲得土地證等四證之后的開發(fā)貸款，現(xiàn)到建設(shè)期間的供應(yīng)鏈融資，再到取得預(yù)售證之后的預(yù)收款融資，種類眾多。
不同的金融機(jī)構(gòu)由于資金來源不同、風(fēng)險收益偏好不同、所受監(jiān)管不同等原因，采取了不同的金融產(chǎn)品為地產(chǎn)提供金融服務(wù)。下邊分別介紹。
1?保證金融資。進(jìn)入2019年以來，由于地產(chǎn)市場回暖，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆殚_始高漲，很多企業(yè)紛紛四處拿地，進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張。為了提高資金使用效率并且進(jìn)一步放大杠桿，很多地產(chǎn)企業(yè)希望可以融資來用于繳納保證金。產(chǎn)生這一需求的一個重要原因是當(dāng)前土地價格越漲越高，很多地方國土局將土地起拍價定的較高并且要求參與土地競拍的機(jī)構(gòu)繳納很高比例的保證金。地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)一定壓力。
當(dāng)前，針對特定項目提供保證金融資的案例很少。房地產(chǎn)企業(yè)通常都是利用自有資金，或是通過發(fā)債增股獲得的資金，用于繳納保證金。保證金融資可以歸類為主體融資的范疇。
也有信用較高的大型地產(chǎn)公司試圖與金融機(jī)構(gòu)合作，組建母基金用于拿地或是并購。比如先框定一個規(guī)模，然后有具體項目的時候再進(jìn)行審核。由于母基金沒有實際的資金沉淀，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的審批流程最終都是依托特定具體的項目進(jìn)行審批，周期較長。這種母基金基本上沒有太大的意義，與簽訂框架性協(xié)議的意義相差無幾。與地產(chǎn)企業(yè)期望的可以事先在母基金層面募集資金，可以隨時在競拍時提取資金用于繳納保證金的理想模式，相差很
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