十二圖解《九民》：
濃縮九民紀要4萬字的12張思維導(dǎo)圖
起草九民紀要最高院法官詳解紀要核心內(nèi)容
以案溯《九民》：
解讀九民紀要背后的案例故事
律師讀《九民》：
團隊律師關(guān)于九民紀要深度解讀的原創(chuàng)文章
一、“區(qū)分原則”下未辦理登記的
不動產(chǎn)抵押合同的效力
《九民紀要》第四部分首先鮮明指出了：“要根據(jù)區(qū)分原則，準確認定擔保合同效力”的裁判精神，沿此思路，最高院確立了未辦理登記的不動產(chǎn)抵押合同的效力規(guī)則。
60.【未辦理登記的不動產(chǎn)抵押合同的效力】不動產(chǎn)抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續(xù)，債權(quán)人請求抵押人辦理抵押登記手續(xù)的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉(zhuǎn)讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權(quán)人請求抵押人以抵押物的價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權(quán)有效設(shè)立時抵押人所應(yīng)當承擔的責任。
（一）抵押權(quán)未設(shè)立≠抵押合同未設(shè)立《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該條確立了物權(quán)變動的原因行為與物權(quán)變動的區(qū)分原則，明確區(qū)分了合同效力（物權(quán)變動原因）與物權(quán)效力（物權(quán)變動結(jié)果）。《物權(quán)法》第15條糾正了《擔保法》第41條將抵押合同的效力與抵押權(quán)的設(shè)立混為一談的做法，對于確定僅簽訂抵押合同但未辦理登記時雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系具有至關(guān)重要的意義。簽訂不動產(chǎn)抵押合同但未辦理抵押登記時，抵押人承擔的是違約責任還是保證責任，其區(qū)別在于如何認定抵押合同與主合同的關(guān)系。在《九民紀要》出臺前，關(guān)于此問題的主要觀點有：（1）“違約責任說”：從抵押合同本身出發(fā)，認為抵押人未履行抵押合同項下的辦理抵押登記義務(wù)，本身就是抵押合同本身項下的違約行為，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，包括繼續(xù)辦理抵押登記以及承擔不能辦理抵押登記情況下的損害賠償責任。（2）“擔保責任說”：該觀點從抵押合同與主合同關(guān)系的角度，認為抵押合同是主合同的從合同，當事人簽訂抵押合同的目的就在于為主債務(wù)的履行設(shè)定擔保，因此，抵押人應(yīng)承擔擔保責任。只不過，鑒于抵押權(quán)并未設(shè)立，此種擔保責任并非抵押責任，債權(quán)人不享有優(yōu)先受償權(quán)。此種責任亦非保證責任，因為保證合同，保證人應(yīng)以自己的全部責任財產(chǎn)為主債務(wù)承擔擔保責任，而抵押合同責任中，抵押人僅以抵押財產(chǎn)的價值為限承擔擔保責任，類似于有限保證，本質(zhì)上屬于非典型擔保的一種。針對以上兩種觀點，最高人民法院民二庭在第7次法官會議紀要中既已經(jīng)提出：違約責任說與非典型擔保說異曲同工，即抵押人均須以抵押物的價值為限承擔違約責任。但非典型擔保說不僅于法無據(jù)，理論上也過于迂回曲折，法官解釋色彩過濃，不如違約責任說簡潔明快，且既有合同依據(jù)又有法理依據(jù)，故《九民紀要》對此問題采違約責任說。北京金橋國盛投資有限公司與長城（寧夏）資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、北京金匯聯(lián)合投資有限公司企業(yè)借貸糾紛本院認為：長城寧夏公司在既未如約將涉案股權(quán)為金橋公司依法設(shè)立質(zhì)權(quán)又未如約轉(zhuǎn)讓涉案股權(quán)的情況下，其行為構(gòu)成違約，金橋公司有權(quán)依照借款合同中質(zhì)押法律關(guān)系的約定追究長城寧夏公司的違約責任。對于長城寧夏公司承擔責任的具體形式，雖然因長城寧夏公司的原因?qū)е?/span>股權(quán)質(zhì)押未有效設(shè)立，但是并不影響《借款合同》中有關(guān)質(zhì)押擔保條款的效力。因此，在質(zhì)押擔保條款有效的前提下，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條關(guān)于“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規(guī)定，長城寧夏公司應(yīng)當承擔未能履行設(shè)立股權(quán)質(zhì)押義務(wù)的違約責任。對于違約責任的具體形式，鑒于長城寧夏公司的違約行為導(dǎo)致其不當逃避了質(zhì)押擔保責任，致使金橋公司喪失在涉案股權(quán)及法定孳息范圍內(nèi)的質(zhì)押權(quán)利，亦失去了收回涉案借款的物權(quán)保障，因此，長城寧夏公司因違約而逃避的責任以及金橋公司喪失的權(quán)益即應(yīng)視為金橋公司的損失。二、“房地一體”規(guī)則下的
房地分別抵押問題
我國法律規(guī)定了“房隨地走、地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，由于房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)價值的可分性，以及房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押登記的割裂，導(dǎo)致經(jīng)常發(fā)生房地分別抵押并經(jīng)合法登記的現(xiàn)象，對此《九民紀要》在《物權(quán)法》182條的基礎(chǔ)上，將相關(guān)規(guī)則進一步明確為：
61.【房地分別抵押】根據(jù)《物權(quán)法》第182條之規(guī)定，僅以建筑物設(shè)定抵押的，抵押權(quán)的效力及于占用范圍內(nèi)的土地；僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的效力亦及于其上的建筑物。在房地分別抵押，即建設(shè)用地使用權(quán)抵押給一個債權(quán)人，而其上的建筑物又抵押給另一個人的情況下，可能產(chǎn)生兩個抵押權(quán)的沖突問題。基于“房地一體”規(guī)則，此時應(yīng)當將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財產(chǎn)，從而依照《物權(quán)法》第199條的規(guī)定確定清償順序：登記在先的先清償；同時登記的，按照債權(quán)比例清償。同一天登記的，視為同時登記。應(yīng)予注意的是，根據(jù)《物權(quán)法》第200條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。
法條鏈接：
以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
房地分別抵押時，單個抵押權(quán)的效力取決于對《物權(quán)法》第182條的理解：若認為房地一體抵押系法律的效力型強制性規(guī)定，違之，則分別進行的房地抵押均不能有效設(shè)立。相反觀點則認為：法律關(guān)于土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)結(jié)合的規(guī)定并不是一種強制性規(guī)定，之所以規(guī)定“房隨地走，地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，目的主要是為了避免因為分別抵押所導(dǎo)致的權(quán)利沖突和摩擦，在理解該原則時，應(yīng)當關(guān)注轉(zhuǎn)讓的一體和最終權(quán)利歸屬上的一體，即只要在實現(xiàn)權(quán)利轉(zhuǎn)移時和處置抵押物時能夠保持權(quán)益歸屬上的一體，則可以妥當?shù)亟鉀Q上述權(quán)利沖突。此次《九民紀要》明確房地分別抵押效力及于整體，顯然包含著對單個抵押權(quán)效力的肯定。2.如何實現(xiàn)：“分別受償說”or“重復(fù)抵押說”（1）“分別受償說”：在九民紀要頒布前，實踐中有采用建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)分離理論來處理此問題的主張。由于當事人在兩個抵押合同中都分別約定以建設(shè)用地使用權(quán)或者建筑物所有權(quán)單獨進行抵押，不僅在評估作價時分別作價，而且在登記時亦是分別登記，充分表明當事人不僅具有將建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)分別抵押的合意，而且已經(jīng)通過登記方式予以公示，因此可以認為兩個抵押皆為有效（分別有效）。但基于“房地一體”的處理原則，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當對建筑物和范圍內(nèi)的土地使用權(quán)分別評估一并處分，拍賣所得價款分別清償相應(yīng)的抵押權(quán)。（2）“共同抵押說”：從法律解釋的角度，《物權(quán)法》第182條2款規(guī)定的“視為一并抵押”只能解釋為共同抵押，簡而言之，盡管當事人即便有分別抵押的意思，也會因為存在法律擬制而不發(fā)生效力，故兩個抵押權(quán)應(yīng)視為一物二押，其效力均及于建筑物及土地使用權(quán)，此時就應(yīng)當適用《擔保法》第54條和《物權(quán)法》第199條的規(guī)定，按照分別登記的先后順序確定受償順位，順序相同的，則按照債權(quán)比例受償。此即為此次《九民紀要》所確立的裁判規(guī)則。中國銀行股份有限公司?？邶堉橹信c海南國托科技有限公司、海南美源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等金融借款合同糾紛本院認為：物權(quán)法第一百八十二條的規(guī)定遵循了房地產(chǎn)交易中“房隨地走”和“地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，其立法旨意在于重申房地一體的原則，防止引發(fā)抵押權(quán)實現(xiàn)時的困境，使債權(quán)人的利益受到損害。依據(jù)該規(guī)定，當事人應(yīng)對土地使用權(quán)及其地上建筑物一并抵押，如果當事人未按照該條第一款規(guī)定一并抵押時，則法律直接規(guī)定“視為一并抵押”。即只要土地使用權(quán)或地上建筑物之一項辦理抵押登記，即使另外一項沒有辦理抵押登記，亦依法推定為兩者一并抵押。另外，從市場交易的風險防范角度來看，物權(quán)法已經(jīng)確立了房地應(yīng)一并抵押的原則，并明確規(guī)定土地或者地上建筑物未一并抵押的也視為一并抵押，參與或從事房地產(chǎn)抵押實踐的市場主體應(yīng)當知悉該規(guī)定。其在設(shè)立土地抵押權(quán)時，對該土地上的建筑物是否已設(shè)定抵押權(quán)負有注意義務(wù)，并應(yīng)積極向登記機關(guān)進行查詢，以避免出現(xiàn)風險，反之亦然。市場主體如果因未盡到上述注意義務(wù)而遭受風險，則該損失應(yīng)由其自行負擔。
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