我國法律關(guān)于“兇宅”并不存在統(tǒng)一的規(guī)定。然而實務(wù)中二手房買賣合同糾紛中關(guān)于兇宅的糾紛已經(jīng)不勝枚舉。一般認為，兇宅指的是曾經(jīng)發(fā)生過居住人非正常死亡或者存在其他讓人產(chǎn)生畏懼的房屋。
司法實踐中，買方以所購房屋為兇宅為由提出解除或者撤銷合同的，法院往往會對涉案事實是否構(gòu)成兇宅事由以及當事人在簽訂合同時是否明示相關(guān)情況而進行調(diào)查。那么作為二手房購買人如何防范因購買到兇宅而導(dǎo)致權(quán)益受損呢，筆者現(xiàn)在從風險防范的角度提供如下操作建議：
一、定金合同及買賣合同中設(shè)置兇宅防范條款
當事人可以在定金合同或房屋買賣合同中明確買方不接受合同標的房屋為兇宅的情況。在任何時候發(fā)現(xiàn)房屋為兇宅的均有權(quán)解除合同。同時賣方保證所轉(zhuǎn)讓房屋并不存在上述情形。除做出上述約定外，還需要在定金合同或房屋買賣合同中對兇宅概念就行約定解釋。買方應(yīng)當結(jié)合自己的需求在合同條款中對該情形進行明確。
注意定金合同中設(shè)置此類條款有利于買方及時退回定金并向房屋賣方主張定金罰則。關(guān)鍵可以及早從此類糾紛中解脫出來，防止房屋合同簽訂后再遇到此類情況。
二、發(fā)現(xiàn)兇宅事項后及時取證
無論合同中是否已經(jīng)設(shè)定兇宅條款，買方在首次獲悉案涉房屋可能屬于兇宅時應(yīng)當首先考慮取證。取證方法包括：與房屋賣方、鄰居等人員的錄音、相關(guān)書面檔案材料等。從此方面的取證實務(wù)來看，比較容易獲得的是初期與房屋賣方、房屋前手購買人、房屋承租人或其鄰居、物業(yè)管理方等人員的溝通錄音。除該類證據(jù)外，房屋購買人還可以考慮從媒體報道中嘗試獲取證據(jù)。
三、及時提出解除或撤銷合同或追究賣方違約責任
如果合同條款中已經(jīng)設(shè)置兇宅防范條款，則賣方此時構(gòu)成違約，買方有權(quán)據(jù)此解除合同。如果未設(shè)置該項條款，則買方有權(quán)以受到欺詐為由在合同生效之日起1年內(nèi)提出撤銷合同。買方在提出合同解除意向之前，應(yīng)當審查涉案因素是否構(gòu)成傳統(tǒng)認知中的兇宅或者是否符合合同關(guān)于兇宅防范條款的約定。
上述事項以及明確后，買方應(yīng)當及時向賣方提出解除或撤銷合同或者要求賣方承擔違約責任。注意，對于違約責任，買方可以在不解除或撤銷合同的情況下單獨提起。
