一、土增稅征稅范圍

二、稅率

三、扣除項(xiàng)目

四、應(yīng)納稅額計(jì)算★★★★★

1. 確定收入總額

2. 確定扣除項(xiàng)目-重點(diǎn)，新5舊3

3. 計(jì)算增值額

4. 計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5. 按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

   建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目之和20%的，免稅

6. 計(jì)算應(yīng)納稅額

   應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的條件

四、土地增值稅的核定征收

哪些情況可以進(jìn)行核定征收

五、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的部分，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土增稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用*銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積

六、土增稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

七、稅收優(yōu)惠

八、征收管理

九、土增的預(yù)繳 ——《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定

1.一般性規(guī)定——《國(guó)稅發(fā)【2010】53號(hào)》

2. 具體規(guī)定——看各地具體政策

3. 預(yù)繳計(jì)稅依據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)》 （建議采用這份文件）、 財(cái)稅[2016]43號(hào)

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

（納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅）

4. 國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第十一條規(guī)定：

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)預(yù)繳稅款按以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%（不含稅*3%）

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的使用稅率計(jì)算；

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

5. 預(yù)繳土增稅的會(huì)計(jì)處理

（三）土地增值稅扣除項(xiàng)目

（四）土增匯繳

十一、土地增值稅與增值稅的對(duì)比

十二、相關(guān)法規(guī)文件

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》

財(cái)法字[1995]6號(hào)

財(cái)稅字[1995]48號(hào)

財(cái)稅字[1995]61號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)

財(cái)稅[2016]43號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào)

財(cái)稅[2016]140號(hào)

總局公告2016年第86號(hào)

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