二手房買賣合同糾紛案件數(shù)量呈逐年上升趨勢，且多數(shù)案件涉及戶口遷移問題，特別是“學區(qū)房”戶口遷移，出現(xiàn)部分賣房人不配合遷出或無法遷出，或戶口登記涉及案外人的情形，導致買賣雙方糾紛產生。
案例
2015年1月，趙某、鄭某與傅某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定購買傅某名下的房屋，如因出賣人原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。后雙方依約完成了主要合同義務。但傅某未依約遷出戶口。趙某、鄭某將傅某訴至法院，要求傅某支付違約金?！景柑枺?/span>(2016)京02民終7348號】
一審法院認為：傅某負有將與本房相關的戶口遷出的義務，其已構成違約，應承擔違約責任。但雙方約定的逾期遷移戶口違約金確系較高，判決傅某向趙某、鄭某支付違約金人民幣3萬元。
二審法院認為：維持一審法院判決。
評析
一、出賣人未依約遷移戶口應承擔違約責任
《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?/span>
在房屋買賣交易中，權屬轉移和房款交付是合同的主要義務，戶口遷移是為完全實現(xiàn)主要義務的附隨義務。對該附隨義務，義務人應遵循誠信原則積極履行。
本案中，傅某遲延履行戶口遷移義務，違反了買賣雙方的約定，應承擔違約責任。
二、買受人是否可要求法院判令出賣人繼續(xù)履行合同，遷出戶口
在現(xiàn)行中國法律體系下，戶籍的遷入和遷出均歸公安機關管理，屬于行政管理范圍，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛。故如原房主拒絕配合，則從法律上目前并無有效措施迫使原房主遷出戶口。
三、違約金3萬元的判決依據(jù)
在我國，違約金適用填平原則，補償性違約金為一般原則，懲罰性違約金的適用具有特殊性。依據(jù)《合同法解釋（二）》之規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
法院認為，所購房屋處留有他人戶口，不必然影響買受人家庭落戶，已完成產權轉移登記的買受人有條件依據(jù)產權證在公安機關辦理落戶手續(xù)。且買受人無法證明實際損失的發(fā)生。最終法院根據(jù)傅某過錯程度、購房款數(shù)額、趙某、鄭某未提供證據(jù)以證明其損失等因素，判令傅某承擔3萬元違約金責任。
建議
1、合同明確約定原房主遷移戶口的時間及違約責任。一旦出現(xiàn)原房主延期履行或者不履行的情況，買房人起訴索賠也有依據(jù)，而不必另行尋找損失證明。
2、若涉案房屋是“學區(qū)房”，買房人應依據(jù)相應學校的入學政策，在合同中明確約定房屋對應的學籍指標歸買房人使用。若因原房主原因導致買方人目的落空，買房人有權解除合同。
3、預留一部分尾款先不支付，在合同中明確約定“尾款待出售方將戶口遷出后付清”之類的條款，以此敦促原房主嚴格按照合同履行。
4、在交易的各個環(huán)節(jié)，買賣雙方都應當注意保留相關文件及證據(jù)，比如房屋買賣合同、房款轉賬記錄、短信微信聊天記錄等。尤其要注意搜集因對方違約給己方造成損失的證據(jù)，以此作為主張權利的基礎。
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