連鎖店面選址原則及實(shí)施手冊(cè)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范公司連鎖店面布控，有效評(píng)價(jià)店面開設(shè)步調(diào)及收入目標(biāo)，制定本手冊(cè)。
第二條 原則
（一）投入產(chǎn)出最大化原則 ；
（二）提升公司品牌原則；
（三）有利于提高工作效率原則。
第三條 本手冊(cè)適用于公司在目標(biāo)城市的水果連鎖新店面開設(shè)。
第二章 店面選擇與布控的基本要求
第四條 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況 目標(biāo)城市的人口總數(shù)、人口構(gòu)成、人均工資、消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)等情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研；
第五條 店鋪選址的最終目的在于滿足商圈范周內(nèi)目標(biāo)顧客需要的同時(shí)，還要為企業(yè)獲取利益。要達(dá)到這一目的，不僅要考慮店鋪的位置、場(chǎng)所，同時(shí)還必須考慮選址過(guò)程中的發(fā)展速度問(wèn)題。發(fā)展速度即是選址決策中的水果店發(fā)展的快慢問(wèn)題，也是一個(gè)模式問(wèn)題：什么時(shí)候發(fā)展速度快一些，什么時(shí)候慢一些，都應(yīng)符合事物發(fā)展的內(nèi)在要求，而不能憑人的主觀判斷，想快就快，想慢就慢，否則會(huì)事與愿違，適得其反。
第六條 在確定了選址的發(fā)展模式和可進(jìn)入的城市和區(qū)域之后，仍然存在一個(gè)出店順序問(wèn)題：因?yàn)榉值戤吘挂患壹业亻_，先開哪一家后開哪一家.仍需研究探討。有人認(rèn)為大型城市市中心部由于位置不易尋找、網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格高，應(yīng)予回避，在其周邊發(fā)展較為有利。有人認(rèn)為哪里地價(jià)便宜，就先發(fā)展哪里。兩種觀點(diǎn)雖說(shuō)各有道理，具體情況要根據(jù)公司在當(dāng)?shù)氐钠放朴绊懥Α⒐径ㄎ?、公司前期投入和市?chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略等情況來(lái)確定
第七條 目標(biāo)店面結(jié)構(gòu)合理，原則上營(yíng)業(yè)區(qū)面積要80-120平方米之間。離污染源10米之內(nèi)不得開店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出開店異議而無(wú)法排除，也會(huì)形成開店障礙。
第八條 目標(biāo)店面的輻射半徑為1.0公里，店面選址在：市級(jí)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要人流集散地、居民新村商業(yè)街、公園、車站、碼頭、電影院、大型劇場(chǎng)附近、大型超市和大型百貨商場(chǎng)內(nèi)。
第九條 目標(biāo)店面應(yīng)避免在交通要道，所在地必須交通便利，門外有停車場(chǎng)所。
第十條 目標(biāo)店面優(yōu)先選擇位于街道下班時(shí)人流量明顯較多的一邊。
第十一條 商鋪門前不能有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化，以及直對(duì)大門的電線立桿。
第十二條 目標(biāo)店面的標(biāo)志（門頭、側(cè)燈箱）應(yīng)明顯、醒目，不得被樹木等遮擋。
第十三條 目標(biāo)店面的產(chǎn)權(quán)應(yīng)清晰，無(wú)糾紛，不得為臨時(shí)建筑，不得涉及拆遷及重建。
第十四條 目標(biāo)店面的租賃期限應(yīng)大于5年。
第十五條 目標(biāo)店面為框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置。
第十六條 應(yīng)考慮目標(biāo)店面的租賃費(fèi)用是否符合市場(chǎng)規(guī)律，是否包含隱性成本（公共設(shè)施費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等）。
第十七條 應(yīng)考慮目標(biāo)店面門前和周圍的照明、治安情況。
第十八條 如目標(biāo)店面周圍的待租店鋪較多，應(yīng)調(diào)查原因，是否有不適宜開店的因素。
第三章 商圈的劃定
商圈的定義：商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。
進(jìn)行商圈分析的有以下三個(gè)目的：
① 明確經(jīng)營(yíng)范圍;
② 了解經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的人口分布狀況及消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)結(jié)構(gòu)
③ 更準(zhǔn)確的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)估
商圈的構(gòu)成及消費(fèi)者占比
一般情況下商圈由3部分組成：一級(jí)商圈（核心商圈）；二級(jí)商圈（次級(jí)商圈）；三級(jí)商圈（邊緣商圈）。一級(jí)商圈的范圍以1公里為半徑所劃出的范圍；二級(jí)商圈的范圍是以3公里為半徑所劃出的范圍；三級(jí)商圈是3公里以外的區(qū)域范圍。（根據(jù)便利店商圈劃分慣例，一級(jí)商圈以200米為半徑；二級(jí)商圈以400米為半徑；三級(jí)商圈可有可無(wú)）
一級(jí)商圈的消費(fèi)者數(shù)量應(yīng)該占所有消費(fèi)者數(shù)量的60%—70%
二級(jí)商圈的消費(fèi)者數(shù)量應(yīng)該占所有消費(fèi)者數(shù)量的20%—30%
其余的消費(fèi)者占比屬于三級(jí)商圈。消費(fèi)者占比公式如下：
消費(fèi)者占比（滲透率） = 商圈內(nèi)消費(fèi)者數(shù)量 / 總居民的數(shù)量 * 100%
商圈的劃定
商圈的劃定是一個(gè)非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，要分析商圈內(nèi)的消費(fèi)群的購(gòu)買能力、生活狀況、年齡階層、消費(fèi)傾向等因素。最重要的是要了解一級(jí)商圈內(nèi)的家庭戶數(shù)，家庭戶數(shù)越多，購(gòu)買頻次就越多。另外，周邊是否存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，雙方的商圈是否重疊，也是很重要的因素。己方如何利用地理位置等因素吸引更多的消費(fèi)者，是商圈選擇的重要環(huán)節(jié)。詳見附件《新店選址工具表》。
由此可見，商圈的確立是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，水果超市的商圈選擇應(yīng)該有以下結(jié)論：
水果連鎖超市的商圈選擇（選址）原則——
①在家庭戶數(shù)不少于2000戶的居民區(qū)附近選址
開店②在居民區(qū)的出入路口選址
開店。
第四章 店鋪選址
選址要素：①未來(lái)幾年的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力②進(jìn)出通暢的道路③店鋪面積的合理確定
詳解：
① 未來(lái)幾年的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力：是選擇店址的重要因素。選擇經(jīng)營(yíng)性的水果超市應(yīng)該說(shuō)是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資，應(yīng)該抱著發(fā)展的眼光衡量一個(gè)店址。對(duì)周邊人口密度的市調(diào)及消費(fèi)水平的市調(diào)后，再根據(jù)切實(shí)的地理位置、消費(fèi)者出行習(xí)慣、道路特點(diǎn)、店鋪門口朝向等等諸多因素予以綜合考慮，并結(jié)合相關(guān)的市政
規(guī)劃，來(lái)考慮是否可以作為最佳位置。
② 進(jìn)出通通暢的道路：優(yōu)良店址的另一個(gè)必備條件就是進(jìn)出暢通的道路。道路的暢通不僅影響商品的安全性，而且影響商品的運(yùn)達(dá)時(shí)間和運(yùn)輸費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)，要求與店鋪有關(guān)的街道交通方便、道路寬闊、車輛進(jìn)出自由，且店鋪附近最好有車站。因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)設(shè)在幾個(gè)車站的交匯點(diǎn)附近，往往能吸引大量顧客前往進(jìn)行購(gòu)物。
③ 店鋪面積的合理確定：店鋪面積的確定直接影響到店內(nèi)最大客戶承載量，這直接關(guān)系著銷售額的多少。選擇店鋪時(shí)應(yīng)更多的考慮實(shí)用面積和空間分割
規(guī)劃，盡量做到消費(fèi)者方便到達(dá)各個(gè)角落，并能夠作到按需分流。當(dāng)然，出于成本的考慮，店鋪面積也不是越大越好。
結(jié)論：水果連鎖超市選址原則——要具有前瞻性的眼光衡量區(qū)域經(jīng)營(yíng)能力，并保證交通便利、店鋪面積實(shí)用率高等因素。
第五章 店鋪的裝修與布置
處于成本預(yù)算及市場(chǎng)定位的考慮，店鋪的裝修與布置花費(fèi)不宜盲目過(guò)大，應(yīng)找尋差異性方式進(jìn)行店面美化。
① 色調(diào)：店內(nèi)色調(diào)應(yīng)該按照不同的區(qū)域的功能而實(shí)施不同的色調(diào)裝修，針對(duì)春、夏季的水果陳列區(qū)應(yīng)當(dāng)以冷色調(diào)的中性色為主，多采用粉藍(lán)色、亮綠色、淺紫色為主；而其他區(qū)域應(yīng)該以暖色調(diào)為主。再配合水果本身不同的顏色對(duì)比，陳列出另人耳目一新的感覺。盡量將色差大的同類水果擺放在一起。
② 布置：利用藤蔓式、枝節(jié)式的裝飾植物進(jìn)行閑置區(qū)的裝飾，避免給人感覺店內(nèi)布局輕重不一、形式單一。
③ 燈源：適當(dāng)?shù)睦脽粼纯梢暂^好的體現(xiàn)水果質(zhì)感，增強(qiáng)賣相。
第六章 店鋪的硬件與人員配置
①硬件建議：
電子噴霧器：利用電子噴霧器對(duì)某些高端、易氧化、易脫水的水果進(jìn)行加濕，保持其新鮮程度，并增加店內(nèi)視覺沖擊力，提高銷售額。
地磅：用于大批量水果承重使用
水果陳列排擋：針對(duì)不同的水果，進(jìn)行不同的陳列方式，就需要不同的陳列排擋。一般果類水果以傾斜30度左右的排架陳列，而香蕉、芒果、瓜類以分層式的排擋陳列。
冷藏陳列柜：冷藏陳列柜的溫度通常應(yīng)控制在0-4攝氏度之間，用于不宜保存的，需二次包裝陳列或者避免損耗的水果陳列。
放心稱：店內(nèi)除了銷售用稱，還要擺放1個(gè)放心稱，供大家使用。
冷庫(kù)設(shè)備：開辟單獨(dú)一間作為冷庫(kù)使用，安置制冷設(shè)備嚴(yán)格控制溫度，用于貯藏水果，延長(zhǎng)銷售期。
承重區(qū)、收款臺(tái)：負(fù)責(zé)為消費(fèi)者提供結(jié)帳服務(wù)。
②人員配置建議：
一個(gè)200平方米左右的水果超市人員配比如下：
收銀員2人，補(bǔ)貨員4人，店長(zhǎng)1人，主管1人，維修1人（可兼職）
制表人： 項(xiàng)目研究組
日 期： 2016年6月22日
店址所在商圈基本情況調(diào)查表
日期：__________________
商圈性質(zhì)：
□商貿(mào)區(qū) □集中辦公區(qū) □住宅區(qū) □餐飲集中區(qū) □旅游景點(diǎn)區(qū) □其他
車 流
情 況
時(shí)間段（輛/10分鐘）
7-8
10-11
11-12
12-13
17-19
19-20
21-22
22-23
□出租車：
□私車：
備注：
□公交車：
車站數(shù)
終點(diǎn)站數(shù)
末班車時(shí)刻
備注
方圓100米
方圓300米
□其他交通工具：
人流情況
時(shí)間段（人數(shù)/10分鐘）
7-8
10-11
11-12
12-13
17-19
19-20
21-22
22-23
□店門口：
□店臨近主街：
步行人流特征
行人購(gòu)買水果喜好
國(guó)產(chǎn)大眾水果
其他國(guó)產(chǎn)水果
進(jìn)口水果為主
禮盒禮品水果
精品高檔水果
低檔一般水果
果汁果品飲料
其他
不考慮購(gòu)物時(shí)段選擇
%
%
%
%
%
%
%
%
人均消費(fèi)預(yù)算(元)
10-15
15-20
20-25
25-30
30-35
35-45
45-55
55上
單次計(jì)算
%
%
%
%
%
%
%
%
人們到主街原因
游玩/休閑/娛樂(lè)
用餐
購(gòu)物
過(guò)路
周一到周五
周末
請(qǐng)簡(jiǎn)要描述行人性別和年齡段的大致構(gòu)成比例：
周一到周五
周末
備注：請(qǐng)取樣500-1000人進(jìn)行調(diào)查匯總。
娛
樂(lè)
業(yè)
范疇（400米范圍內(nèi)）
數(shù)目
營(yíng)業(yè)時(shí)間
客流
桑拿
KTV/夜總會(huì)
DISCO
影劇院
寫字樓/賓館
范疇（500米范圍內(nèi)）
數(shù)目
房間數(shù)
備注
寫字樓
賓館
大型企事業(yè)
名稱（2公里內(nèi)）
所屬行業(yè)
職工數(shù)
經(jīng)營(yíng)近況
備注
大型商場(chǎng)
數(shù)目（400米范圍內(nèi)）
規(guī)模
備注
學(xué)校
500米范圍內(nèi)
類別
距離
人數(shù)
備注
大學(xué)
中學(xué)
小學(xué)
社區(qū)
常住人口
外來(lái)人口
新/老社區(qū)
家庭收入
備注
距離
地點(diǎn)
距離
備注
火車站
機(jī)場(chǎng)
碼頭
大型體育場(chǎng)館
旅游景點(diǎn)
會(huì)展中心
大型商場(chǎng)
店址店面情況參數(shù)表
日期：__________________
房屋概況
房屋使用形式：□租賃 □自有
契約手續(xù)： □全 □否
營(yíng)業(yè)所需條件：□消防許可 □衛(wèi)生許可 □環(huán)保許可
是否新店： □是 □否
房屋規(guī)模
樓層
面積
舉架高度
備注
總面積：
外圍狀況
街段位置：□頭 □中 □尾
朝向：（ ）方位 停車位：（ ）位
是否主街店面：□是 □否 當(dāng)街店面寬度（ ）米
是否獨(dú)立建筑：□是 □否
店門口是否有足夠開業(yè)慶典使用的場(chǎng)地：□有 □無(wú) 面積
內(nèi)部狀況
房屋結(jié)構(gòu)：□框架 □磚混 是否有地下室：□是 □否
層高：底層高（ ） 其他樓層高（ ） 層數(shù)：（ ）層
停車位狀況
（可不考慮）
店面停車位： 個(gè)
停車場(chǎng)車位： 個(gè)。
停車場(chǎng)情況：總?cè)菁{車位 個(gè)；離店面的距離： 米；停車費(fèi)用： 元/小時(shí)
車位占用率：工作日 %。中午 %；夜間 %；
周末 %。中午 %；夜間 %；
請(qǐng)附照片： 1、門頭照片
2、樓層內(nèi)部照片
3、門前場(chǎng)景照片
本地區(qū)域行業(yè)狀況調(diào)查表
日期：__________________
當(dāng)
地
水
果
品
牌
開設(shè)加盟店□有 □無(wú) 加盟店數(shù)目 位置
人均消費(fèi) 口味 特色 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
促銷手法
主要產(chǎn)品 主要產(chǎn)品價(jià)格
開設(shè)加盟店□有 □無(wú) 加盟店數(shù)目 位置
人均消費(fèi) 口味 特色 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
促銷手法
主要產(chǎn)品 主要產(chǎn)品價(jià)格
開設(shè)加盟店□有 □無(wú) 加盟店數(shù)目 位置
人均消費(fèi) 口味 特色 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
促銷手法
主要產(chǎn)品 主要產(chǎn)品價(jià)格
開設(shè)加盟店□有 □無(wú) 加盟店數(shù)目 位置
人均消費(fèi) 口味 特色 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
促銷手法
主要產(chǎn)品 主要產(chǎn)品價(jià)格
開設(shè)加盟店□有 □無(wú) 加盟店數(shù)目 位置
人均消費(fèi) 口味 特色 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
促銷手法
主要產(chǎn)品 主要產(chǎn)品價(jià)格
外
來(lái)
品
牌
經(jīng)營(yíng)方向 開設(shè)加盟店□有 □無(wú) 加盟店數(shù)目
位置 做過(guò)廣告□有 □無(wú) 賣點(diǎn)
人均消費(fèi) 喜好 特色 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
廣告發(fā)布媒體
促銷手段
主要產(chǎn)品 主要產(chǎn)品價(jià)格
經(jīng)營(yíng)方向 開設(shè)加盟店□有 □無(wú) 加盟店數(shù)目
位置 做過(guò)廣告□有 □無(wú) 賣點(diǎn)
人均消費(fèi) 喜好 特色 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
廣告發(fā)布媒體
促銷手段
主要產(chǎn)品 主要產(chǎn)品價(jià)格
經(jīng)營(yíng)方向 開設(shè)加盟店□有 □無(wú) 加盟店數(shù)目
位置 做過(guò)廣告□有 □無(wú) 賣點(diǎn)
人均消費(fèi) 喜好 特色 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
廣告發(fā)布媒體
促銷手段
主要產(chǎn)品 主要產(chǎn)品價(jià)格
經(jīng)營(yíng)方向 開設(shè)加盟店□有 □無(wú) 加盟店數(shù)目
位置 做過(guò)廣告□有 □無(wú) 賣點(diǎn)
人均消費(fèi) 喜好 特色 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
廣告發(fā)布媒體
促銷手段
主要產(chǎn)品 主要產(chǎn)品價(jià)格
特色水果店和傳統(tǒng)水果店攤的比例為：
直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查
日期：__________________
名稱
經(jīng)營(yíng)性質(zhì)
位 置
具 體 情 況
備注
距離本店的步行時(shí)間 人流量
停車場(chǎng)面積 容量
促銷手段
檔次 規(guī)模 人均消費(fèi)
裝修風(fēng)格
產(chǎn)品定位及風(fēng)格
客戶屬性：家庭 %，商務(wù)散客 %，單位團(tuán)購(gòu) %
交通工具：自駕車 %，打的 %，公交車 %，步行 %
距離本店的步行時(shí)間 人流量
停車場(chǎng)面積 容量
促銷手段
檔次 規(guī)模 人均消費(fèi)
裝修風(fēng)格
產(chǎn)品定位及風(fēng)格
客戶屬性：家庭 %，商務(wù)散客 %，單位團(tuán)購(gòu) %
交通工具：自駕車 %，打的 %，公交車 %，步行 %
距離本店的步行時(shí)間 人流量
停車場(chǎng)面積 容量
促銷手段
檔次 規(guī)模 人均消費(fèi)
裝修風(fēng)格
產(chǎn)品定位及風(fēng)格
客戶屬性：家庭 %，商務(wù)散客 %，單位團(tuán)購(gòu) %
交通工具：自駕車 %，打的 %，公交車 %，步行 %
注：直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可在方圓1000米范圍內(nèi)的同檔次水果店中尋找。
周邊社區(qū)樓盤物管公司匯總表
區(qū)域：半徑 米以內(nèi) 調(diào)查人：
樓盤名稱
物管公司
負(fù)責(zé)人
電話
地址
入住率/房?jī)r(jià)
商圈內(nèi)寫字樓/機(jī)關(guān)/廠部匯總表
區(qū)域：半徑 米以內(nèi) 樓盤： 物管公司： 物管電話：
地址： 郵編：
公 司 名 稱
行 業(yè)
主 產(chǎn) 品
電 話
傳 真
備 注
當(dāng)?shù)孛襟w調(diào)查表
調(diào)查時(shí)間: 調(diào)查人:
媒體
名 稱
狀 況
價(jià) 格
（明細(xì)價(jià)格及可變性）
聯(lián)系人及方式
報(bào)紙/雜志
發(fā)行量 覆蓋區(qū)域
相關(guān)版面記者親合度□熟悉 □可通過(guò)某種方式進(jìn)行溝通 □完全沒有辦法
受眾構(gòu)成中目標(biāo)消費(fèi)者的比重
果品廣告效果 □好 □一般 □不好
發(fā)行量 覆蓋區(qū)域
相關(guān)版面記者親合度□熟悉 □可通過(guò)某種方式進(jìn)行溝通 □完全沒有辦法
受眾構(gòu)成中目標(biāo)消費(fèi)者的比重
果品廣告效果 □好 □一般 □不好
發(fā)行量 覆蓋區(qū)域
相關(guān)版面記者親合度□熟悉 □可通過(guò)某種方式進(jìn)行溝通 □完全沒有辦法
受眾構(gòu)成中目標(biāo)消費(fèi)者的比重
果品廣告效果 □好 □一般 □不好
發(fā)行量 覆蓋區(qū)域
相關(guān)版面記者親合度□熟悉 □可通過(guò)某種方式進(jìn)行溝通 □完全沒有辦法
受眾構(gòu)成中目標(biāo)消費(fèi)者的比重
果品廣告效果 □好 □一般 □不好
電臺(tái)
招牌欄目 播出時(shí)段
覆蓋區(qū)域 收聽率
該欄目的受眾分析
招牌欄目 播出時(shí)段
覆蓋區(qū)域 收聽率
該欄目的受眾分析
媒體
名 稱
狀 況
價(jià) 格
聯(lián)系人/
聯(lián)系方式
電
視
臺(tái)
覆蓋面_________ 節(jié)目特色
招牌欄目1：名稱 播出時(shí)段
收視率 受眾主要構(gòu)成
招牌欄目2：名稱 播出時(shí)段
收視率 受眾主要構(gòu)成
招牌欄目3：名稱 播出時(shí)段
收視率 受眾主要構(gòu)成
覆蓋面_________ 節(jié)目特色
招牌欄目1：名稱 播出時(shí)段
收視率 受眾主要構(gòu)成
招牌欄目2：名稱 播出時(shí)段
收視率 受眾主要構(gòu)成
招牌欄目3：名稱 播出時(shí)段
收視率 受眾主要構(gòu)成
覆蓋面_________ 節(jié)目特色
招牌欄目1：名稱 播出時(shí)段
收視率 受眾主要構(gòu)成
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收視率 受眾主要構(gòu)成
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收視率 受眾主要構(gòu)成
覆蓋面_________ 節(jié)目特色
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其他：
雙向合作機(jī)構(gòu)匯總表
區(qū)域： 米以內(nèi) 調(diào)查人：
行業(yè)/
營(yíng)業(yè)范圍
公司名稱
負(fù)責(zé)人
電話
地址
備注
包含大型賣場(chǎng)、超市、茶樓、桑拿、KTV、停車場(chǎng)等場(chǎng)所。
