如今的租房市場，早就不滿足于簡單的房東租客兩種身份，各色中介搶盡風(fēng)頭。
隨著中介公司不斷“推陳出新”，一份簡單的租賃合同背后的法律關(guān)系變得撲朔迷離。而在中介動輒暴雷的市場下，無論是新入職場的小白，還是闖蕩已久的老手，如何避免租房風(fēng)險，都將是租客們必須掌握的生存技能。
所以今天，我們將主要分析講解市面上通過中介簽署的三類租房合同。這三類租房合同看似大同小異，但實際背后法律關(guān)系大不相同，一旦遇到中介暴雷，其法律后果更是天差地別。
中介只收中介費
租賃合同雙方為房東和租客
這是租房中介市場的1.0版本，也是曾經(jīng)我們最熟悉的模式。在這類合同中，租賃合同的甲乙雙方分別為房東與租客，而中介公司只承擔(dān)“相互撮合”的角色。在這類合同中，法律關(guān)系最為簡單，租賃雙方為房東及租客，房東租客與中介簽訂的是中介服務(wù)合同。房租由租客支付給房東，同時雙方支付中介一定的中介費。
很可惜，現(xiàn)在的中介們早就不滿足于單純的中介費。
中介為二房東
兩份租賃合同
二房東并不是什么創(chuàng)新的法律概念，只是長租公寓將二房東這個身份發(fā)揮到極致。而一旦中介暴雷，這一類合同對于租客而言，法律風(fēng)險是最大的。在這種模式下，房東、中介、與租客分別設(shè)立租賃合同，具體而言，第一份租賃合同，房東為出租方，中介為承租方。第二份租賃合同，中介為出租方，租客為承租方。用通俗的話解釋，中介即為二房東。
這樣簽署的法律風(fēng)險在哪里？
首先，轉(zhuǎn)租必須房東同意。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四條
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
其次，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的無效。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條
承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
最后，合同解除后，租客有義務(wù)騰退房屋。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條
房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。
也就是說一旦中介欠租，房東可以解除與中介之間的租賃合同。合同解除后，房東可要求中介返還房屋，租客作為實際使用者，有義務(wù)配合返還。此時，即便租客已經(jīng)支付房租，但仍舊不能對抗房東收房，租客的損失只能起訴中介賠償。
此時的中介多半資不抵債，租客的損失最終維權(quán)無門。
中介為代理人
房東受租賃合同約束
這類合同，對于租客而言是最友好的。
房東與中介公司簽訂委托合同，以公司名義管理房屋并收取租金，中介公司與房東之間形成委托合同關(guān)系，中介公司與租客之間形成租賃合同關(guān)系。即房東委托中介公司對外出租房屋。
根據(jù)委托相關(guān)法律關(guān)系，中介與租客的合同直接約束房東。即便中介暴雷，房東不能排除自己的合同義務(wù)。此時，房東無權(quán)要求租客搬離，而房東的損失只能向中介賠償。
《合同法》第四百零二條
受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。
可以看出，這和前文的第二種情況，法律后果完成相反。同樣是租房，同樣是中介暴雷，如果簽署的是轉(zhuǎn)租合同，最終的損失由租客買單。而如果簽署的委托合同，則由房東買單。
無論是租客還是房東，簽署一份合同時，仔細閱讀合同內(nèi)容都是非常必要的，不同的合同內(nèi)容將給自己帶來截然不同的法律風(fēng)險。關(guān)于合同思維，有興趣的請戳：普通人如何提高法律意識？請重視合同思維
最后，對于租房一族，說些我個人建議。
警惕租房暴雷！
天下沒有免費的午餐，拒絕低價年租！
轉(zhuǎn)租合同風(fēng)險大，與房東簽署租賃合同最佳！
