目前是住房貸款利率轉(zhuǎn)換的開(kāi)始，很多人為如何轉(zhuǎn)換貸款利率發(fā)愁，不知道應(yīng)該如何進(jìn)行選擇？
張偉2016年大學(xué)畢業(yè)后，就見(jiàn)習(xí)了一套小戶(hù)型首套房，貸款利率4.41%，沒(méi)有下浮，也沒(méi)有上浮，貸款期限還剩下26年。每月還貸2056左右，等額本金還款方式。現(xiàn)在已經(jīng)把這套房出租出去了，每月可以收到租金1700，近幾年沒(méi)有提前還貸的計(jì)劃。如今在轉(zhuǎn)換利率時(shí)是選LPR還是應(yīng)該選固定利率？
現(xiàn)在所有的住房按揭貸款都面臨著貸款利率的轉(zhuǎn)換問(wèn)題，只有已經(jīng)實(shí)施固定利率貸款或者已參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)的浮動(dòng)利率貸款等無(wú)需轉(zhuǎn)換，已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。從上面的情況看，不在不需要轉(zhuǎn)換的范圍之內(nèi)。
01兩種轉(zhuǎn)換方式到底哪種好呢？到底應(yīng)該選擇哪種轉(zhuǎn)換方式呢？
實(shí)際上，LPR定價(jià)和固定貸款利率兩種試工各有優(yōu)勢(shì)，如何選擇的根本因素取決于借款人對(duì)未來(lái)貸款利率走勢(shì)的判斷。
核心的因素是你認(rèn)為未來(lái)的貸款利率上上升還是下降？
如果你認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好，因?yàn)槟憧梢韵硎艿嚼氏陆档募t利；貸款利率如果下降了，你支付的貸款利息自然就會(huì)少。
如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能上升，那么就應(yīng)該選擇固定貸款利率，因?yàn)楣潭ㄙJ款利率回避了利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。一旦選擇轉(zhuǎn)為固定貸款利率，在整個(gè)貸款合同剩余期限內(nèi)的貸款利率就不會(huì)再變化，自然貸款利率上升時(shí)就避免了利率損失。
如何選擇還是要看你自己的判斷，別人無(wú)法明確告訴你的選擇好壞。
結(jié)論：兩種方式?jīng)]有根本的好壞，主要是借款人對(duì)未來(lái)利率趨勢(shì)的判斷。
02住房貸款利率4.41%如何選擇轉(zhuǎn)換方式？
如果選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià)，個(gè)人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)”確定，即5年期以上LPR+（-0.39%），你以后的借款利率都是LPR（-0.39%），浮動(dòng)點(diǎn)數(shù)不再變化，但LPR會(huì)隨著市場(chǎng)的上升和降低而變化。
4.41%的住房按揭貸款利率是一個(gè)相對(duì)比較低的利率，已經(jīng)低于目前LPR的基礎(chǔ)利率。
雖然2020年2月LPR利率下調(diào)了10個(gè)和5個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)，但5年期以上的LPR為4.75%，仍然高于4.41%的實(shí)際貸款利率34個(gè)基點(diǎn)，你的借款仍然會(huì)繼續(xù)執(zhí)行4.41%的利率。
中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為4.05%， 5年期以上LPR為4.75%。
如果你選擇LPR利率，那么短期內(nèi)肯定會(huì)是在LPR利率基礎(chǔ)上下浮一定的點(diǎn)數(shù)，最終實(shí)際執(zhí)行的仍然是4.41%，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人預(yù)測(cè)短期內(nèi)未來(lái)的貸款利率是下浮趨勢(shì)，短期內(nèi)選擇LPR利率肯定是有利的。但是要指出的一點(diǎn)是，你的貸款還有26年的時(shí)間，這個(gè)時(shí)期是足夠長(zhǎng)的。
如果有提前還款的打算，那么當(dāng)然可以選擇LPR利率方式，因?yàn)槟憧梢韵硎艿降亩唐趦?nèi)貸款利率下行的紅利；但是你沒(méi)有提前還款的打算，那就是另一回事了。
另外，從經(jīng)濟(jì)周期和貸款利率變動(dòng)周期分析看，一般情況下是五年小周期、10年一大周期，所以，對(duì)于26年的貸款剩余期限來(lái)說(shuō)，對(duì)于4.41%的低利率基礎(chǔ)考慮，建議選擇固定貸款利率。（麒鑒）
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