一、認(rèn)識房地產(chǎn)
1、房地產(chǎn)有居住功能、投資功能。
2、房地產(chǎn)種類：從投資風(fēng)險由低到高排序，房地產(chǎn)共有6類，分別是住宅、商鋪、購物廣場、寫字樓、酒店、工業(yè)地產(chǎn)。
3、住宅分類：普通住宅（產(chǎn)權(quán)70年），公寓（住宅公寓產(chǎn)權(quán)70年，商業(yè)公寓產(chǎn)權(quán)40-50年），聯(lián)排別墅（產(chǎn)權(quán)70年），獨棟別墅（產(chǎn)權(quán)70年）
4、從投資角度考慮，普通住宅和其他幾種類型住宅相比：是最容易出售和出租的，交易和持有稅費(fèi)是最低的，貸款比例是最高的，貸款利率是最低的。因此投資風(fēng)險相對而言是最小的。
5、房產(chǎn)投資的特點：
（1）投資金額較大（一線城市100萬首付，二三線城市30萬首付）；
（2）稅費(fèi)成本較高（一般為房價的2-5%，如果樓市較熱，賣家的稅會轉(zhuǎn)嫁給買方，買家的時機(jī)稅費(fèi)可能為成交價的5-25%）。由于稅費(fèi)較高，我們在買入房地產(chǎn)時就意味著已經(jīng)虧損20%左右了。而同樣是投資房產(chǎn)，投資香港REITs基本免稅，成本就低很多。
（3）投資期限長。高稅費(fèi)成本之下，低頻交易，長期持有，才能賺錢。
（4）融資能力強(qiáng)。可以按揭貸款70-80%，貸款時間長達(dá)20-30年，這是股票、債券、基金、公司等其他投資工具沒有的優(yōu)勢。
（5）交易流程復(fù)雜。涉及環(huán)節(jié)相對較多，比較麻煩。
6、房產(chǎn)投資的主要風(fēng)險：
（1）市場風(fēng)險?；夥椒ǎ涸诤脙r格買進(jìn)；
（2）政策風(fēng)險?；夥椒ǎ涸诤脙r格買進(jìn)；
（3）社會風(fēng)險?；夥椒ǎ哼x擇社會穩(wěn)定性較好的地區(qū)進(jìn)行投資；
（4）變現(xiàn)風(fēng)險?；夥椒ǎ哼x擇好房子；
（5）利率風(fēng)險?；夥椒ǎ涸诤脙r格買進(jìn)；
（6）匯率風(fēng)險?；夥椒ǎ哼x擇貨幣發(fā)行有嚴(yán)格約束的國家；
（7）自然風(fēng)險?；夥椒ǎ罕苊庠谧匀粸?zāi)害高發(fā)的地區(qū)投資。
7、房產(chǎn)投資的主要收益來源：租金收益、房價增值收益。
二、商品房投資方法
1、選擇好城市
（1）在中國，最好的城市是北上深廣；其次是選擇省會或地級城市。
（2）過去連續(xù)3年的常住人口及常住外來人口都是凈流入的城市，才是好城市。
（3）選出好城市中的好區(qū)域：看常住外來人口/常住人口的占比，占比高于城市均值的區(qū)域更有投資價值。
2、選出好房子
（1）好房子需符合6個條件：好地段、好環(huán)境、好物管、好戶型、房齡小、空置低。
（2）什么是好地段？一切便利性的總和，比如交通、餐飲、購物、學(xué)校、醫(yī)院等；
（3）什么是好環(huán)境？小區(qū)外部沒有污染，比如噪音、空氣、電磁、水等；
（4）什么是好物管？小區(qū)物業(yè)管理水平好，比如房子老化程度、衛(wèi)生情況、綠化情況、車輛擺放情況等；
（5）什么是好戶型？最容易出租和出售的戶型，一般是55-75平米的二居室單元房；
（6）什么是房齡??？房齡是指自房屋竣工驗收合格交付之日起到現(xiàn)在的期限。對于房齡超過20-25年的房子，銀行不再提供貸款；從投資角度考慮，我們只投資精裝二手房，但房齡最好不要超過15年；
（7）什么是空置低？指沒有人居住的房屋比例低?？罩寐什粌H要看目標(biāo)小區(qū)的，還要看周圈小區(qū)的；在中國，空置率在10-20%為合理區(qū)，大于20%的小區(qū)則不要投資。
3、等待好價格
（1）房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的周期性，根據(jù)哈里森周期論，房產(chǎn)1個周期一般為18年，通常前14年上漲，后4年下跌。
（2）用凈租金收益率來衡量價格的好壞。凈租金收益率=年租金凈額/初始投資現(xiàn)金總額；年租金凈額=年租金總額-年物業(yè)費(fèi)-年保險費(fèi)-年房產(chǎn)相關(guān)稅-年維護(hù)費(fèi)-年出租托管費(fèi)-年貸款本息-其他費(fèi)用；初始投資現(xiàn)金總額=首付+購房產(chǎn)生的稅費(fèi)；當(dāng)凈租金收益率>10年期國債收益率的中位數(shù)3.8%時，就是好價格。
假設(shè)一套房子70平米，月租金4500元，總價350萬；小白如果要投資，就是二套房，需要首付40%，最長貸款期為25年，貸款利率為4.9%。這套房是否值得投資？通過房貸計算器網(wǎng)址（http://www.fangdaijisuanqi.com)，可計算出每月需還款12154元，則年租金凈額=4500*12*0.9-12154*12=-97248元。目前不值得投資。
小白看上的這套房子在什么價格才值得投資？假設(shè)房價等于X元是好價格，購買稅費(fèi)按5%估算，則（4500*12*0.9-60%*70X*每年還本付息實際利率）/（40%*70X+5%*70X）=3.8%，計算出X=11807元。每年還本付息實際利率=12154*12/210萬=6.95%。
所以，現(xiàn)在不值得投資。如果租金從4500—>9000，則X=23614元；如果租金從4500—>20000，則X=52476元，超過現(xiàn)在的每平米單價5萬，才值得投資。
4、買入房產(chǎn)
（1）產(chǎn)權(quán)有問題的房子不買；
（2）房齡大于15年不買；
（3）不是精裝修不買；
（4）貸款比例低于50%不買；
（5）空置率高于20%的不買；
（6）感覺不好不買。
5、長期持有
6、賣出房子
租售比=月租金/房價。在中國，當(dāng)租售比低于1:540時，說明房價出現(xiàn)泡沫，無投資價值，應(yīng)賣出房子。
三、房地產(chǎn)投資分析工具使用方法
1、房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表
2、現(xiàn)金流量表：如果當(dāng)期凈租金現(xiàn)金流量>0，說明是生錢資產(chǎn)，可考慮買入；
3、房屋買入關(guān)鍵指標(biāo)：房齡、凈租金收益率、貸款比率、房貸期限、空置率；如果5個指標(biāo)都符合條件，可考慮買入；
4、房屋賣出關(guān)鍵指標(biāo)：售租比>540，則賣出。
