近年來，城市的生活壓力大，空氣污染又比較的嚴重，很多城里人的年輕人都想為自己的爸媽在農(nóng)村買一套房屋，而長年到城市務(wù)工的村民，卻又因長久不住在村里，于是就將自己的宅基地賣給了別人。
可是問題來了，在遇上拆遷時，因出賣的宅基地并沒有過戶，而買主又在上面蓋了新房，這種情況下拆遷補償款是歸誰呢？在回答這個問題之前我們先來了解一下關(guān)于宅基地都有哪些規(guī)定。
一、宅基地是否可進行買賣轉(zhuǎn)讓呢？
答案首先是不可以。根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)是不得出讓、轉(zhuǎn)讓，或者用用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是在符合土地利用總體規(guī)劃中依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因為破產(chǎn)而使得土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
而且關(guān)于宅基地買賣，在去年的中央1號文件中也強調(diào)了深化農(nóng)村土地制度的改革，促進農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)確權(quán)登記。同時還要安置農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房的政策，保障農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶資格和農(nóng)民房屋的財產(chǎn)權(quán)，在這個過程中不得違規(guī)違法買賣宅基地，必須嚴格實行土地用途管制。
但是宅基地上面的房屋是可以買賣的，不過這個交易也有一個前提條件，就是買賣雙方必須都是農(nóng)業(yè)戶口，同時還是要本集體經(jīng)濟組織成員。如果要變更宅基地的所有權(quán)的話，必須得買賣雙方都同時在場，而且購買方獲批的前提條件是在之前沒有過任何的宅基地交易。
簡單明了的來說就是，如果想要進行宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須要滿足以下四點：
1、需經(jīng)本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府的批準;
2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;
3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;
4、宅基地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。
因此，從以上的內(nèi)容來看，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是有條件的，且如果將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人，那么一般情況下來說所簽訂的合同是無效的。
拆遷補償款歸誰？
法律雖然規(guī)定了，但是宅基地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給別的了，可并沒有過戶，拆遷時是怎么補償?shù)模?/p>
根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，因公共利益需要，要征收土地的要給予被征收人合理公平的補償。根據(jù)第二十五條規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬定征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。
征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。
在這期間，與被征收人常打交道的征收方通常都屬于第三人。而在協(xié)商拆遷補償?shù)臅r候，他們也是與宅基地使用權(quán)人進行溝通，也就是與賣方進行溝通。在拆遷中，買方建造房屋的補償款，一般情況下需要與賣方進行協(xié)商解決。
最后凱諾律師提醒大家，宅基地房屋買賣的風險很大，如果將自己宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)手讓給別人，那么將來在遇到拆遷的時候，雙方可能會因拆遷補償起爭執(zhí)，所以買賣宅基地時要想清楚或者說是應當要遵守法律法規(guī)。當然一旦遇到因房屋買賣引起的拆遷補償糾紛時，可以咨詢律師，通過法律途徑來解決。
