?深響原創(chuàng) · 作者｜趙宇
核 心 要 點
? WeWork 上市失利、估值暴跌已經(jīng)給共享辦公行業(yè)蒙上陰影；
? 共享辦公的歷史、商業(yè)模式、目前情況和未來發(fā)展空間詳解；
? 未來將會有更多企業(yè)注重空間的精細化運營以保證單店盈利。
共享辦公行業(yè)的劇情高潮迭起。
行業(yè)巨頭WeWork不斷地“帶節(jié)奏”：
8月14日，WeWork向美國證券交易委員會（SEC）正式提交了長達350頁的IPO招股書，目標籌集10億美金；
9月18日，由于此前的“將自家房產(chǎn)出租給自己創(chuàng)立的公司”等行為對WeWork上市產(chǎn)生了負面影響，創(chuàng)始人亞當·紐曼在內(nèi)部會議上表示慚愧，六天后，他辭去CEO一職并放棄部分投票權；
9月30日，WeWork從美國證券交易委員會（SEC）撤回了上市申請；
10月22日，WeWork最大的投資方軟銀提出，將支付給亞當·紐曼約17億美元遣散費并正式接管WeWork；
10月24日，WeWork被曝出計劃裁員4000人，約占其全球員工總數(shù)的30%，此外英國《金融時報》也報道，因入住率低造成現(xiàn)金流失，WeWork正在尋求關閉中國的辦公空間。
WeWork創(chuàng)始人亞當·紐曼
從最高470億美元，到現(xiàn)在的80億美元，WeWork估值遭遇滑鐵盧。在WeWork宣布中止IPO計劃以后，摩根士丹利首席美國股票策略師邁克·威爾遜（Mike Wilson）發(fā)布的犀利觀點迅速擴散——“為沒有實現(xiàn)盈利的企業(yè)提供慷慨資金的日子已經(jīng)結束了。”
WeWork的問題一下子被放大為“一級市場胡亂估值并且可以不受懲罰”的時代問題。（點此閱讀深響深度報道《再見，燒錢時代》）
而跳出宏觀視角，WeWork的估值下挫影響最大的，就是與它同行的共享辦公行業(yè)。歷史經(jīng)驗告訴我們，“行業(yè)第一股”一直都擔負著“錨定”的角色。Uber在今年IPO的時候，選取的是早其兩個月上市的競爭對手Lyft進行估值對比，兩家公司在業(yè)務模式上非常類似，前者在收入、用戶體量上是后者的約5倍，其最終IPO估值也是后者的5倍左右。
這也就意味著，WeWork的悲觀情緒會直接傳導到其他共享辦公企業(yè)的后續(xù)資本問題。此時，保持低調(diào)、避避風頭或許是個不錯的選擇。
不過也有人“迎難而上”——10月25日，據(jù)路透社消息，此前曾數(shù)次推遲其IPO時間的優(yōu)客工場已經(jīng)向美國證券監(jiān)管機構提交了一份保密的招股說明書，希望在年底前進行首次公開募股（IPO）。
“消息人士稱，優(yōu)客工場在一年前的估值為26億美元，目前已委托花旗集團和瑞士信貸負責其上市事宜?！?/p>
在經(jīng)歷了2018年一級市場的熱捧之后，國內(nèi)共享辦公行業(yè)的整體氛圍一下子冷了不少。除少數(shù)幾家頭部企業(yè)仍然保持著擴張態(tài)勢外，更多的共享辦公企業(yè)則面臨著拿不到融資、停止擴張、裁員甚至閉店的窘境。
共享辦公為什么不被人看好？國內(nèi)的共享辦公行業(yè)未來將會走向何方？為什么越來越多的共享辦公企業(yè)都遲遲不能拿出盈利時間表？這到底是某一家公司的治理問題，還是整個行業(yè)模式的問題？帶著這些問題，「深響」對行業(yè)整體做了全景式的掃描，試圖梳理出共享辦公行業(yè)的全貌，并判斷其未來可能的發(fā)展趨勢。
WeWork的招股書是研究這一領域的絕佳材料。洋洋灑灑38萬字，詳盡披露了WeWork的經(jīng)營數(shù)據(jù)、負債和可能風險等情況。
招股書顯示，WeWork自成立以來就連年虧損：
2016年營業(yè)收入4.36億美元，凈虧4.30億美元；
2017年營業(yè)收入8.86億美元，凈虧9.33億美元；
2018年營業(yè)收入18.21億美元，凈虧19.27億美元；
由于巨額的虧損，WeWork并不被投資者看好。人們普遍對WeWork的公司定位提出質(zhì)疑：WeWork雖自稱提供“空間即服務模式”（Space-as-a-Service），意在強調(diào)其技術驅動的屬性，但WeWork整體營收的90%以上都來自會員的房租和相關費用。還有人說，WeWork的毛利率不到20%，并不像科技公司那樣有較高的毛利率水平，實際上是個“二房東”。
此外，WeWork招股書中透露的數(shù)據(jù)也證實了它不是一家科技屬性很強的公司。在WeWork的12500位員工中，有1000位工程師，500位設計建筑師，2500位社區(qū)經(jīng)理。這個人數(shù)配比并不是一家科技公司或地產(chǎn)公司的標配，WeWork更像是一家傳統(tǒng)的大型服務類公司。
WeWork此前的虧損日益擴大，最主要的原因還是它正處于擴張期，只要停止擴張，虧損就能得到大幅縮減。
而之所以如此急著上市，很大程度上也是出于公司現(xiàn)金流的考慮——10月以來，外媒頻繁曝出，如果沒有現(xiàn)金注入，WeWork將在11月中旬耗盡資金。而來自軟銀的要約收購方案則成了WeWork的救命稻草，但公司估值從此前的470億美元直線下降到如今的80億美元，WeWork和背后的軟銀都顯得十分狼狽。
WeWork中國的辦公環(huán)境
其實，雖然聲勢浩大，但WeWork并非真正意義上的“共享辦公的鼻祖”。
共享辦公空間的前身是一個叫做C-base的組織，于1995年在德國柏林設立，當時是為了給黑客們提供一個見面和一起工作的場所。1999年，美國人Bernard De Koven第一次用“聯(lián)合工作”（Coworking）一詞，作為對那些可用來提高集體工作效率的工作方式的總稱。
世界上第一家正式的共享辦公空間則于2005年8月9日在舊金山成立。這是一個由程序員布拉德創(chuàng)辦的非盈利的合作社，每周只開放2天。一年后，它被全球首家自稱為“共享辦公空間”的“The Hat Factory”取代，每周的開放時間延長到了5天。
2006年，隨著具有代表性的早期共享辦公空間Citizen Space在美國舊金山成立，共享辦公才算是正式走進大眾視野。
WeWork則是成立于2010年。
Citizen Space的辦公環(huán)境
在中國，共享辦公的升溫要追溯到2014年，當年有14家公司成立，其中較為知名的有氪空間、裸心社（后被WeWork收購）、點點租和We+等。
2015年，“雙創(chuàng)”熱潮催生了一大批創(chuàng)業(yè)公司，他們對辦公空間的需要使得共享辦公行業(yè)迎來井噴式的發(fā)展。但四年過去，目前國內(nèi)共享辦公企業(yè)的數(shù)量漸趨穩(wěn)定，部分實力較弱的企業(yè)已被市場淘汰，行業(yè)對新進入者形成了一定的壁壘。
從企業(yè)獲投情況來看，近半數(shù)共享辦公企業(yè)獲得過融資，其中大部分都處于A輪及以前，說明行業(yè)目前整體仍處于中早期。
從估值來看，目前國內(nèi)共享辦公企業(yè)可以粗略分為三個主流梯隊：第一梯隊的玩家主要是估值超過10億美金的WeWork中國、優(yōu)客工場、氪空間和SOHO3Q等；第二梯隊是估值超過10億元人民幣的夢想加、方糖小鎮(zhèn)（2018年10月被優(yōu)客工場合并）、米域和納什空間等；第三梯隊則是估值尚未超過10億元人民幣的Bee+、Distrii辦伴、星庫空間、FUNWORK等。
另外，科技寺、 快易民商和潤具制造等企業(yè)則已經(jīng)獨立上市或掛牌新三板的企業(yè)。一直以來相當?shù)驼{(diào)的創(chuàng)富港最近則準備沖擊香港IPO。
有意思的是，原本是給創(chuàng)業(yè)者“量身定做”的共享辦公，在中國逐漸成為了大公司和傳統(tǒng)行業(yè)公司的棲息地。
在華南地區(qū)發(fā)展的Bee+就迎來了中國移動、軟銀、滴滴、Airbnb愛彼迎等大型客戶。而武漢氪空間在2017年共有約40家企業(yè)入駐，其中有15%左右來自傳統(tǒng)行業(yè)，例如綠格環(huán)保、二航路橋的研發(fā)部門、海開教育等。
共享辦公的產(chǎn)業(yè)鏈條有三個重要環(huán)節(jié)：一是地產(chǎn)資源提供者，來源包括傳統(tǒng)寫字樓租賃、廢舊工廠改造、科技園區(qū)改造等；二是辦公服務提供者，作為經(jīng)營主體，他們主要負責空間的裝修、布置和系統(tǒng)運營；三則是租用空間的客戶。
按照運營模式，目前國內(nèi)的共享辦公企業(yè)可以分為純直營模式和混合(直營+加盟)模式，而按照玩家屬性則可以分為創(chuàng)業(yè)公司、傳統(tǒng)地產(chǎn)公司或酒店旗下的共享辦公品牌。
其中，純直營模式以WeWork中國為代表，即由共享辦公空間從物業(yè)持有者手中租下物業(yè)，并對其進行改造與裝修，使其符合品牌自身的定位與標準，之后再將其作為共享辦公場所出租。純直營模式的好處是可以保證服務質(zhì)量和標準化運營，但擴張速度相對較慢。
而混合模式則是部分辦公場所由物業(yè)持有者進行運營，這個模式以優(yōu)客工場、方糖小鎮(zhèn)等為代表?；旌夏Ｊ絼t更便于品牌的快速擴張，但同時它也會攤薄聯(lián)合辦公企業(yè)的利潤，不利于早期階段的企業(yè)成長。
區(qū)別于傳統(tǒng)的甲級/乙級辦公樓和服務式辦公樓，共享辦公空間除了為企業(yè)提供辦公空間這樣的基礎服務外，還可以提供其他的如日常管理、簽到打卡、工商稅法服務，甚至投融資撮合等一系列增值服務。
目前國內(nèi)存在共享辦公、眾創(chuàng)空間、孵化器和加速器等多種概念，若不加注意，很容易混淆，這四者實際是有區(qū)別的。
眾創(chuàng)空間強調(diào)的是企業(yè)的增值服務；
共享辦公是眾創(chuàng)空間的一種，但更強調(diào)辦公體驗；
孵化器重點在于企業(yè)發(fā)展指導、投融資撮合等服務；
加速器則更加嚴格，它可以重點幫助有潛力的創(chuàng)業(yè)項目，提升其速度和質(zhì)量。
今年的YC中國秋季訓練營上，導師陸奇為創(chuàng)業(yè)者授課
結合共享辦公空間的服務對象和該行業(yè)的整體定位，對入局企業(yè)的評價標準主要有以下5點:
空間運營能力：共享辦公企業(yè)通常是整租商業(yè)地產(chǎn)，每平方米的租金差價（空間運營能力）可以體現(xiàn)平臺的服務價值。
入駐率：較高的入駐率既可以為平臺帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，增加企業(yè)收入，也可以幫助平臺降低其服務成本，提高整體競爭力。
成本控制能力：目前有些平臺通過設計智能化系統(tǒng)，可精確控制空間運營的能源消耗，從而降低成本。
平臺融資規(guī)模：資本的助推可幫助共享辦公企業(yè)迅速擴大自身規(guī)模，并形成規(guī)模效應、建立壁壘。
品牌影響力：企業(yè)成立初期的品牌定位將為其吸引特定客戶人群，并將伴隨企業(yè)發(fā)展全過程。
在以上五點中，空間運營能力是決定共享辦公企業(yè)的商業(yè)模式能否跑通的核心。
共享辦公的出現(xiàn)和發(fā)展有其根由，需求和供給兩端都給共享辦公留出了足夠多的發(fā)展空間。
從需求端來看，千禧一代現(xiàn)已逐步成為企業(yè)員工的主要人群，在傳統(tǒng)辦公租賃的重模式下，中小創(chuàng)業(yè)團隊的現(xiàn)金流壓力較大，也很難根據(jù)需求調(diào)整擴張節(jié)奏，而共享辦公更加靈活、方便、經(jīng)濟的優(yōu)勢愈發(fā)明顯。
從供給端來看，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)進入存量時代，降本增效依然成為時代趨勢，有大量的商業(yè)地產(chǎn)可被改造為共享辦公空間。
據(jù)「深響」了解，目前國內(nèi)共享辦公占到整個商業(yè)辦公租賃市場的份額大概在2%-3%左右，而且主要集中在北上廣深等一線城市。但在歐美等發(fā)達國家和地區(qū)，這個份額可以達到7%-8%。如果參照發(fā)達國家當前的發(fā)展水平，國內(nèi)共享辦公行業(yè)還有3-4倍的成長空間。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶預計，到2020年，中國大城市的商業(yè)和寫字樓面積大約會達到三億平方米以上，保守估計會有30%的面積轉化成各種各樣的共享辦公。如果按照30%的轉化率，以及中國排名前20城市商業(yè)辦公樓一平米3000元左右的年產(chǎn)值，國內(nèi)共享辦公行業(yè)的總市場規(guī)模大約在2000億元到2500億元之間。
“雙創(chuàng)”聚集地車庫咖啡所在地
2015年9月，國務院印發(fā)《關于加快構建大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新支撐平臺的指導意見》，《意見》指出，眾創(chuàng)平臺是可以幫助廣大創(chuàng)業(yè)者聚集和鏈接各類創(chuàng)業(yè)資源的孵化平臺，能夠提供部分或全方位的創(chuàng)業(yè)服務，使創(chuàng)業(yè)者可以專注于核心業(yè)務，利于創(chuàng)意和創(chuàng)新成果的快速轉化。
于是，“雙創(chuàng)”熱潮使得共享辦公行業(yè)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展。在當時，共享辦公行業(yè)可以享受免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，免征增值稅、每平方米最高達80元的利差、單個空間200萬元現(xiàn)金補貼或運營成本50%的扶持。
不過，這樣的大力支持也給了一些企業(yè)“鉆空子”的機會。由于面積越大、入駐率越高，能拿到的補貼就越多，很多共享辦公企業(yè)為了降低成本、增加入駐率，后續(xù)對入駐的項目的要求就會越來越低。
以至于在當時，各種公司都匯集在共享辦公空間，最后大多成了大雜燴。業(yè)內(nèi)甚至有人調(diào)侃，“辦公空間太多，創(chuàng)業(yè)者不夠用了?！?/p>
時過境遷，如今創(chuàng)業(yè)熱情較2015年明顯降溫，補貼利多變?nèi)?，共享辦公也不再是“風口”。
在國內(nèi)，共享辦公行業(yè)主要的玩家有WeWork中國、優(yōu)客工場、氪空間、夢想加等。除此之外，市場上還有SOHO 3Q、星庫空間、裸心社（后被WeWork中國收購）等具有地產(chǎn)酒店等背景的“傳統(tǒng)”玩家，也有定位高端市場的桉樹IBC、米域等獨具特色的企業(yè)。
在上文中，我們簡單用估值大小梳理了國內(nèi)共享辦公企業(yè)的情況。目前，本土企業(yè)優(yōu)客工場和氪空間并駕齊驅，融資輪次已經(jīng)來到D輪，估值達數(shù)十億美元，其中優(yōu)客工場有望在年內(nèi)上市。而更多的本土企業(yè)則處在B輪甚至更前階段，行業(yè)發(fā)展目前整體仍處于中早期。
我們不妨簡單看下中國玩家的情況：
2016年7月，WeWork正式入駐中國，累計獲得來自軟銀集團、淡馬錫控股等的10億美元融資。在2018年上半年并購本土聯(lián)合辦公品牌“裸心社”后，WeWork在中國的項目數(shù)量幾乎翻倍，目前已經(jīng)在北京、上海、深圳、成都、杭州、武漢等12個一二線城市陸續(xù)開放80多個空間，擁有超過4萬名會員。
WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成
WeWork“重空間體驗”的品牌特點為其拓展中國市場打下了的基礎，同時也構成了其在共享辦公行業(yè)內(nèi)的核心優(yōu)勢。此外，WeWork比較強調(diào)全球社區(qū)資源的作用。WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成曾對媒體表示，“我們的會員之間70%有過互動，有50%有直接的生意上的交流?！?/p>
但根據(jù)「深響」的觀察，中國會員并不如外國人那樣喜愛交際，對于WeWork社區(qū)資源的利用相對較少。
2015年3月，毛大慶從萬科高級副總裁的崗位上辭職，創(chuàng)辦了優(yōu)客工場，并迅速成為國內(nèi)共享辦公領域的領頭羊，目前的估值約為30億美元。截至2018年10月，優(yōu)客工場在全球37座城市及新區(qū)布局了約200個共享辦公空間，服務近15000家企業(yè)，會員達數(shù)十萬，總管理面積達73萬平方米。
與WeWork一樣，優(yōu)客工場在上市進程中曾遇到過多重阻力，并因此不得不把IPO的時間點一推再推。本次向美國證券監(jiān)管機構提交招股說明書，則是優(yōu)客工場登陸資本市場的奮力一搏。
氪空間于2014年成立于北京中關村創(chuàng)業(yè)大街，是最早一批中關村管委會認定的“創(chuàng)新型孵化器”。2016年初從36氪拆分獨立運作，并確定了共享辦公的發(fā)展方向。
氪空間位于北京霄云路社區(qū)的辦公空間
經(jīng)過5年發(fā)展，目前氪空間已經(jīng)覆蓋北京、上海、香港、廣州、杭州等11個城市，運營40多個空間，服務企業(yè)數(shù)量超過3000家，會員數(shù)超過50000人。創(chuàng)孵方面，氪空間已累計孵化260余個項目，融資總額超過50億元，項目總估值超過300億元。今年5月，氪空間提出將轉型為“全周期企業(yè)辦公服務商”，新增了資產(chǎn)管理的業(yè)務模塊。
夢想加成立于2015年5月，技術基因比較濃厚，三位創(chuàng)始人王曉魯、溫夢飛和李文磊都是具有極客精神的連續(xù)創(chuàng)業(yè)者。通過智能門禁和近20款智能硬件產(chǎn)品，夢想加從用戶端和管理運營端打造了一套智能化辦公系統(tǒng)。同時，夢想加強調(diào)空間的標準化模塊設計，空間產(chǎn)品設計團隊近百人。
夢想加北京大成國際中心空間
今年3-4月，夢想加連續(xù)進入西安、南京、杭州等三個城市。其中，夢想加在西安布局近70000平米，超過33000平米的夢想加西安旭輝中心空間成為西北地區(qū)規(guī)模最大的共享辦公空間。目前，夢想加已布局北京、上海、成都、杭州、西安、南京等城市的核心商圈，運營超過40個空間，總面積逾30萬平米，累計入駐近1000個團隊。
納什空間成立于2018年11月，運營的產(chǎn)品有“超級工作室”和聯(lián)合辦公區(qū)兩種，目前資產(chǎn)運營規(guī)模已超過100萬平米，入駐企業(yè)超過26000家，服務20萬人。
納什空間的主打產(chǎn)品“超級辦公室”
納什空間自建了智能化運營管理系統(tǒng)，以提升資產(chǎn)運營效率，并基于數(shù)字化的運營體系，結合大數(shù)據(jù)與AI能力，為入駐企業(yè)提供智能化的辦公服務和企業(yè)服務。納什空間的科技賦能體系主要包括納米核心業(yè)務系統(tǒng)、智能辦公服務系統(tǒng)和企業(yè)大數(shù)據(jù)平臺等三個部分。
2015年，SOHO中國推出SOHO 3Q，目前SOHO 3Q已經(jīng)成為國內(nèi)最大的共享辦公空間運營商之一。在北京、上海、杭州、深圳等城市的核心地段，已有30個SOHO3Q中心，約30000個工位。
米域于2016年7月在上海成立，定位中高端，同年8月獲得1億元A輪融資，2018年3月獲4億元B輪融資，米域在上海和北京皆有布局，其中上海有9個項目，北京有1個項目，目前在為數(shù)百家公司的近萬名會員提供服務。
位于北京朝陽區(qū)的“米域十里”空間
米域的獨特之處在于選址，它會針對一些地理位置優(yōu)越，但空間設計老舊、結構布局過時的老廠房、裙樓以及破敗空間做深度而系統(tǒng)的改造，通過新穎的設計改變原有空間的建筑外貌與結構，提升其內(nèi)在價值。
2015年9月，Bee+在珠海成立，目前已經(jīng)完成B輪融資，總估值超過10億元人民幣。Bee+有共享辦公空間、大企業(yè)定制服務和新零售業(yè)態(tài)等三個業(yè)務板塊。Bee+已在珠三角地區(qū)的廣州、深圳、珠海等多個城市布局空間，吸引上千家企業(yè)入駐。
目前，Bee+采取的策略是深耕華南地區(qū)，完善項目布局，再逐步向全國核心區(qū)域擴張。Bee+創(chuàng)始人賈凡認為，“快速擴張唯一的壁壘是融資，其實規(guī)模擴大之后才是考驗的開始，管理能力、拓客能力、產(chǎn)品品控都要能匹配上規(guī)模的增速，有了能力再去擴張才是比較明智的?！?/p>
雖然WeWork上市失利，但現(xiàn)在還不是給共享辦公行業(yè)的前途下定論的時候。
Distrii辦伴創(chuàng)始人兼CEO胡京曾表示，分析一個商業(yè)模式是好是壞，不能僅從某階段的盈利層面來判斷。他認為，對于以WeWork為代表的典型共享辦公業(yè)態(tài)而言，只要處于快速擴張期，就會有大量的成本和費用支出。而WeWork后續(xù)的發(fā)展，需要結合其企業(yè)未來發(fā)展的路徑、模式和規(guī)劃綜合來看。
此前行業(yè)內(nèi)玩家的普遍思路是拒絕“小而美”，先做大規(guī)模，再拿規(guī)模換資本，于是紛紛“跑馬圈地”，不斷擴展其在各地的布局。
納什空間的創(chuàng)始人張劍也曾表達過類似觀點。“納什空間服務了近1.2萬家企業(yè)、10多萬人，希望盡快能做到5-10萬家企業(yè)。數(shù)量增長是首先的，沒有數(shù)量增長，就沒有后續(xù)服務能力。當沒有一個基數(shù)的時候，很多服務體量是不夠的，合作伙伴很難進來。它不像大企業(yè)，服務客單價很高，小微企業(yè)如果缺乏聚合效應，做不到很好的效果。”
但現(xiàn)實情況是，簡單的“二房東”生意已經(jīng)不再能受到資本的青睞，那些自身沒有地產(chǎn)資源的企業(yè)很難依靠工位租金達到盈虧平衡。如果此時依然盲目追求擴大運營面積，結果只能是空間越多，虧損越大。
回過頭來看WeWork，資本市場對其提出的最大質(zhì)疑就是WeWork遲遲不能拿出一份盈利時間表。同時可以肯定的是，只要WeWork繼續(xù)保持擴張勢頭，盈利便遙遙無期。
因此，共享辦公企業(yè)目前可見的趨勢是，大家都從不再片面追求運營規(guī)模，而是更注重空間的精細化運營以保證單店盈利：
理解本土化市場需求，不斷打磨運營能力和品牌調(diào)性，為日后的規(guī)模復制探索出樣本；
形成口碑效應，如果市場對品牌產(chǎn)生信任，共享辦公企業(yè)再根據(jù)自身資源為會員提供企業(yè)服務、金融服務等，也會變得更容易；
運營能力的提高，也可以在一定程度上為共享辦公企業(yè)和地產(chǎn)資源上游的談判增添籌碼。
總的來看，如果共享辦公企業(yè)能以更低的價格拿地，再通過精細化的運營提高效率，勢必可以改善成本結構，從而獲得其他企業(yè)不具備的優(yōu)勢，進而脫穎而出。
對于任何一個行業(yè)來說，資本環(huán)境向來具有波動性，再加上中國市場具有太多特殊性，國際上跑不通的事情，很有可能會在這里誕生奇跡。
