近日，成都地區(qū)首例“電梯加裝”相鄰關(guān)系糾紛案宣判，小區(qū)高層住戶的訴求獲得了法院支持，一樓住戶應當予以配合。
加裝電梯為何不需要所有人同意，而受損者利益也應給予考慮。這是因為加裝電梯是眾益項目，并不屬于法定的“公共利益”項目。政府推動實事工程，對每部電梯進行補貼，屬于給付行政，但并不因此使其具有“公共利益優(yōu)先”性質(zhì)，仍然必須在業(yè)主協(xié)商的框架內(nèi)解決。
城市更新中的舊住房拆除重建，建成之后，業(yè)主可以回遷，這是否也屬于眾益項目呢？是否適用加裝電梯的法理呢？
成都首例判決，解決了部分問題
成都地區(qū)首例“電梯加裝”相鄰關(guān)系糾紛案宣判：成都市溫江區(qū)白馬廟街2號小區(qū)高層住戶的訴求獲得了法院支持。電梯加裝行為合法有效，一樓住戶應當予以配合。
判決理由至為簡單：涉案樓宇加裝電梯事項已獲專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，加裝電梯事項亦在小區(qū)里公示，即便一樓兩被告除外，也達到了兩個“三分之二以上”的要求。
很顯然，法院援引的是我國《民法典》第278條：業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。法典接著規(guī)定，重大事項應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。一般事項則經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
簡言之，民法典確定的是“算人頭又算面積”規(guī)則：首先，以兩個“三分之二”作為業(yè)主大會有效召開的前提。其次，重大事項以兩個“四分之三”以上同意視為通過，一般事項以兩個“二分之一”以上同意視為通過?？傮w折算下來，重大事項以專有總面積及業(yè)主總?cè)藬?shù)的“二分之一”以上同意視為通過，一般事項以專有總面積及業(yè)主總?cè)藬?shù)的“三分之一”以上同意視為通過。第三，關(guān)于“重大事項”，民法典采取的是列舉加兜底的方式，即籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，均屬于重大事項，同時民法典設(shè)定了“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”作為兜底條款。
加裝電梯，應屬“改建（準確地說，屬于新建）建筑物附屬設(shè)施”，屬于重大事項，應當三分之二以上出席，出席者四分之三以上通過，方能有效實施。成都一案中，只有一樓兩戶業(yè)主反對，加裝電梯的有效性，當無問題。
然而，法院的判決，只是解決了問題的一部分，而另一部分問題，法院并沒有觸碰。依據(jù)不告不理原則，法院判決的正當性，當無疑義。但一樓業(yè)主可能因此受到的損害，必須予以正視。
正如該案被告之一、居住在一樓的周先生說，之所以選擇一樓的房子，就是因為小區(qū)沒有電梯，不想爬樓。同時，在賣出時也會比高樓層更有價值?！皼]有電梯的房子，低樓層價格肯定會高一些?，F(xiàn)在裝了電梯，高樓層升值了，給低樓層帶來的噪音、甚至影響采光，自然會有影響?！?/p>
電梯加裝，獲益者應給受損者補償
電梯安裝能夠給高樓層業(yè)主生活帶來便利，但他們也應充分考慮施工可能給低樓層住戶造成的影響，以及在電梯加裝后可能產(chǎn)生的通風、采光、隱私、噪音等問題，以及這些問題給低樓層的價值帶來的影響。
如果高層住戶罔顧這一影響，則涉嫌濫用權(quán)利。我國《民法典》第一百三十二條規(guī)定，民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益。
因而，一種比較適當?shù)慕鉀Q路徑是：
其一，正確認識行為性質(zhì)?！凹友b電梯”是眾益項目，但不是公共利益項目，并不適用“公共利益優(yōu)先”的強制法理，必須由業(yè)主協(xié)商解決。在一些地方，政府推動實事工程，對每部電梯進行補貼，屬于給付行政，但并不因此使其具有“公共利益優(yōu)先”性質(zhì)。業(yè)主不能漠視對方訴求，更不能進行道德綁架。
其二，妥當推進價值衡平。公允地說，無論是高層住戶還是低層業(yè)主，當初買房的時候都沒有電梯預期，這也充分反映在房價上。數(shù)十年后，高樓層業(yè)主因年老體衰，無力爬樓，電梯日漸成為剛需，也是人之常情。但是，他們也必須意識到，任何人都無權(quán)以犧牲他人福利為代價，謀取自己的個人福利。這是一個價值衡平的過程，必須妥為推進。
其三，細致計算損益高低?？陀^地說，加裝電梯，并非一定會給低樓層帶來價值的總體貶損，甚至在高層房價上漲帶來的比價效應下，低樓層的房價也會攀升，當然幅度不及高樓層。另外，通風、采光、噪音等的影響，則視相鄰關(guān)系及電梯安裝位置各異，不宜一刀切，各方可引入第三方評估機制，在公平合理的基礎(chǔ)上進行評估。
在成都加裝電梯一案中，一樓業(yè)主周先生說：“鄰里關(guān)系確實很重要，人都有變老的時候，我們能夠支持你安裝電梯，但我們碰到的這些問題，你是不是也應該考慮呢？比如電梯加裝后的補貼，是不是也可以考慮下低樓層呢？”
周先生的請求具有普遍意義：利益調(diào)整，不是單方忍讓，而是多方合作的過程。一種可行的思路是，在政府給付的加裝電梯補貼中，按照戶數(shù)切分份額。由于政府補貼不能直接給付業(yè)主，二樓以上的業(yè)主可以將一樓業(yè)主的補貼份額，折現(xiàn)為一定的金錢，作為對一樓業(yè)主的補償。
舊住房拆除重建，艱難的法理平衡
我們再來看看舊住房拆除重建。
在時光侵蝕下，一些老舊建筑日趨破敗，為創(chuàng)造高品質(zhì)生活，提升城市能級，政府在推進城市更新工作，準備將該建筑拆除重建，建成之后，業(yè)主可以回遷。
加裝電梯，性質(zhì)上屬于在建筑物上添加附屬設(shè)施，整體上屬于增益行為，業(yè)主多數(shù)決就可以了。舊住房拆除重建，是否適用同樣法理？
在法律上，拆除他人房屋，無外乎公私兩條路徑：其一，公法路徑，符合公共利益的可以走征收途徑，鑒定為危房等，可以強制拆除重建；其二，私法路徑，如果找不到公法層面的依據(jù)，則私人同意至為關(guān)鍵。
具體說來，在舊住房拆除重建中，面臨以下兩種選擇：
其一，公益征收模式。這里面臨的最大問題是：舊住房拆除重建，是否符合法定的“公共利益”的情形？恐怕很難，充其量只能認為是“眾益”。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條明確了適用房屋征收的具體情形，包括國防和外交、政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政府組織實施的公共事業(yè)、政府組織實施的保障性安居工程、政府組織實施舊城區(qū)改建需要等五類情形，同時兜底條款將權(quán)限限定在“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益需要”。因而，如果要走征收模式，選擇之一是拓展公共利益情形，將舊住房拆除重建視為“公共利益”，但面臨著突破行政法規(guī)的風險。
選擇之二是，將舊住房拆除重建納入“舊城區(qū)改建”范疇，但一來必須調(diào)整成片二級舊里的范圍，同時還面臨著另一個問題，即舊住房綜合改造并非均為政府組織實施，與上位法中“政府組織實施舊城區(qū)改建”的規(guī)定并不完全一致。另外，舊城區(qū)改建所適用的補償標準與當前一般意義上的征收補償標準存在較大差異，實施起來難度極大。
當然，并非沒有突破者。2021年3月1日起施行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》第三十六條規(guī)定，舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實施，區(qū)政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對未簽約部分房屋實施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。
筆者認為，這是深圳特區(qū)立法，變通了上位法關(guān)于“公共利益”的認定規(guī)則，是深圳“變通法律實施”的特區(qū)立法權(quán)的體現(xiàn)。其他地方，或許并無此權(quán)利。
其二，私益眾決模式。由于涉及建筑物的所有權(quán)處分行為，決議的形成方式、少數(shù)服從多數(shù)的邊界如何確定，就成為問題的關(guān)鍵。
基于意思自治和私權(quán)自決的原則，建筑物的專有部分由個人來決定。例如，業(yè)主無權(quán)以多數(shù)決的方式，要求所有業(yè)主將各自房間的室內(nèi)墻面都刷成紅色，但涉及到共有部分，則可以引入多數(shù)決。例如，業(yè)主通過多數(shù)決，要把臨近道路的外墻面刷成廣告，廣告收入轉(zhuǎn)入物業(yè)維修基金。張三即便不同意，也必須接受這一結(jié)果。此即私益眾決模式，具體規(guī)則，一如前文論及“加裝電梯”時所述。
“舊住房拆除重建”是否適用私益眾決模式
我們再來看看“舊住房拆除重建”問題。
舊住房拆除重建，涉及國有土地使用權(quán)的重新利用，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的處分，是否適用私益眾決模式？
一種觀點認為，當然不適用。私權(quán)神圣，所有權(quán)具有排他支配性，“風進、雨進、國王不能進”，只要有一個業(yè)主不同意，就不得拆除重建。
另一種觀點認為，拆除重建適用私益眾決規(guī)則。理由是我國《民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施……這里所稱“建筑物”并沒有區(qū)分專有還是共有。同樣由業(yè)主共同決定的，還包括“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，這里同樣沒有區(qū)分專有還是共有部分的建筑物。
筆者認為，基于以下幾點，拆除重建適用私益眾決規(guī)則，存在一定的法理空間：
其一，合理利用土地的需要。我國憲法第十條規(guī)定，一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。對于日漸殘破的舊住房，予以拆除重建，正是對土地的合理利用。
其二，所有權(quán)制度保護的是財產(chǎn)權(quán)益，而不是財產(chǎn)的特定物理狀態(tài)。將舊住房拆落地，原址重建，業(yè)主回遷，房型結(jié)構(gòu)可能更加合理，面積也可能更大。此種安排，在本質(zhì)上屬于“以新?lián)Q舊”，并不侵犯業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益?；蛟S有業(yè)主認為，他住慣了老房子，房子里有其祖輩留下的氣息，他不想失去。但此種個性化需求，是否屬于法律要守護的價值，特別是在以犧牲他人福利為代價的前提下，值得商榷。
其三，適用眾決模式，屬于勢不得已的技術(shù)選擇。如果是獨門獨院的別墅，無論如何老舊破損，只要沒有達到危房標準且不符合公共利益征收原則，業(yè)主不愿翻修，誰也不能將其拆除。但在土地使用權(quán)共有、建筑物區(qū)分所有的結(jié)構(gòu)中，業(yè)主之間存在緊密的相鄰關(guān)系，非用眾決模式無以實現(xiàn)眾益。
其四，不同意的業(yè)主，擁有退出路徑。一個可作類比的例子是，公司做出重大決策，需要三分之二以上股東通過，不認可該決議的股東，可以選擇賣出股票。股權(quán)當然不同于房屋所有權(quán)，但如果將一棟樓視為公司，將各業(yè)主視為按份額享有權(quán)益的股東，則不同意拆除重建的業(yè)主，也可以像股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)那樣，轉(zhuǎn)讓其住房。
其五，以嚴格的程序規(guī)范，來確保眾益實現(xiàn)。在進行規(guī)則設(shè)計時，可以在遵守民法典關(guān)于重大事項表決規(guī)則之外，另行引入絕對數(shù)量的同意比例，來確保舊住房改造協(xié)議符合眾人利益。與此同時，考慮到除了私房之外，還存在公房。而公房承租人事實上擁有了“準物權(quán)”，故必須在技術(shù)層面區(qū)分公房承租人與私房業(yè)主。
鑒此，法律條文似乎可做如下設(shè)計：
采用拆除重建方式進行舊住房更新的，拆除重建方案應當經(jīng)項目范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主、公房承租人且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主、公房承租人參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上業(yè)主、公房承租人且參與表決人數(shù)四分之三以上業(yè)主、公有住房承租人同意。建設(shè)單位與公房承租人和業(yè)主簽訂改造協(xié)議，取得改造項目范圍內(nèi)不低于90%的公房承租人和業(yè)主同意后，協(xié)議正式生效。
公房承租人拒不搬遷的，公房出租人可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主拒不搬遷的，建設(shè)單位應當與業(yè)主先行協(xié)商，協(xié)商不成的，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
當然，在操作層面，可以由業(yè)主大會做出決議，委托建設(shè)單位行使訴權(quán)，請求權(quán)基礎(chǔ)是排除妨礙請求權(quán)。此種制度設(shè)計，最后的問題交給了法院，法院必須對改造協(xié)議的合法性做出判斷。法院或許會援引我國民法典第二百七十九條的規(guī)定“即業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。故而，舉輕明重，既然變更為經(jīng)營性用房必須獲得業(yè)主一致同意，拆房重建更需業(yè)主一致同意。此種理解值得商榷，因為將住宅用途變更為商業(yè)用途，影響了其他業(yè)主的利益，而拆除重建、原址回遷，是整體增益行為，并不影響其他業(yè)主權(quán)益，法理判然有別。
當然，筆者依然認為，此種私益眾決模式，法理基礎(chǔ)并非固若磐石，需要政府、法院本著改革的思路，在保護私益的基礎(chǔ)上，以發(fā)展的眼光去認識和解決問題。
（作者系法學教授）
解放日報·上觀新聞原創(chuàng)稿件，轉(zhuǎn)載請注明出處
作者：羅培新
