背景，12月剛剛在上海完成了第二套房的交易,沒(méi)有中介，全通過(guò)自己解決，有能力把整個(gè)交易過(guò)程經(jīng)驗(yàn)分享出來(lái)。

目的，無(wú)論身邊的朋友還是網(wǎng)上很多普通購(gòu)房者都對(duì)二手房交易流程知之甚少，而現(xiàn)在中介的素質(zhì)又是相當(dāng)?shù)牟?，有的時(shí)候甚至沒(méi)辦法指望他們，所以讓更多的人了解交易流程是有必要的。

說(shuō)明，以我所在城市上海為例，其他地區(qū)的情況在細(xì)節(jié)上可能會(huì)有一些出入，但大方向上不會(huì)相差很多。

生病臥床在家，用ipad打字的速度和字準(zhǔn)較差，請(qǐng)見(jiàn)諒。

第一步，找房。

這個(gè)顯然是廢話了，無(wú)論你是買親戚朋友的房源也好，通過(guò)中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子……這段就當(dāng)搶沙發(fā)吧。

第二步，做產(chǎn)調(diào)。

所謂產(chǎn)調(diào)，指到房屋所在地區(qū)的交易中心查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀況。

目的，了解房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，抵押狀況，交易狀況。

過(guò)程，很簡(jiǎn)單，到交易中心，報(bào)出房屋的具體地址，

費(fèi)用，交5塊錢(qián)就行了。

時(shí)間，10分鐘左右。

產(chǎn)調(diào)是很重要的手續(xù)，能保證你所買房屋的產(chǎn)權(quán)人是否真實(shí)，是否有抵押貸款，有沒(méi)有被法院凍結(jié)，是否已經(jīng)在進(jìn)行二手房交易等等。產(chǎn)調(diào)的結(jié)果如果一切正常，那么才可以考慮下面的買賣。如果是有問(wèn)題的房子，那么您看著辦吧。第三步，談買賣條件。

1，價(jià)格。不用多講了。需要提出的是未來(lái)合同上的價(jià)格將決定稅金和貸款的金額，因此要自己權(quán)衡好這個(gè)成交價(jià)。

2，付款方式，定金多少，首付款多少，貸款多少，尾款多少。

3，交房日期。通常可以約定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移完成后的一個(gè)星期內(nèi)，也可以自行約定。

4，交房條件。毛坯，或者是裝修，包含哪些家具，家電。維修基金是否贈(zèng)送。

第三步，談好上面的條件后應(yīng)該要付定金了，這個(gè)是我比較糾結(jié)的。

本身是沒(méi)有定金合同這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議存在的，當(dāng)然如果你找了中介的話，他們給你簽的那個(gè)所謂定金合同是否具有賠償效力我并不清楚。但是沒(méi)有中介的情況下，僅僅買賣雙方間交付了定金，手寫(xiě)的定金合同不能保證一定具有賠償效力。

我這次的經(jīng)驗(yàn)是沒(méi)有先付定金，直接在簽好買賣合同之后與首付一起付掉了，但在買賣合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有賠償效力的。

但是如果賣房人很強(qiáng)勢(shì)或者房子很搶手，買家是需要支付定金保證權(quán)益的。那么在付了定金以后，寫(xiě)好受據(jù)，雙方手寫(xiě)個(gè)定金協(xié)議吧。

第四步，起草買賣合同。

買賣合同是有標(biāo)準(zhǔn)版本的，可以在網(wǎng)上下載。下載到文本后，雙方一起按照合同每項(xiàng)條款，一項(xiàng)一項(xiàng)填進(jìn)去就可以了。解釋里面兩個(gè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)：

權(quán)力轉(zhuǎn)移：指房屋產(chǎn)權(quán)從賣家更名到買家。

轉(zhuǎn)移占有：指賣方交房給買房。

除了上面兩個(gè)術(shù)語(yǔ)外，其他都是很好理解的文字。

合同的補(bǔ)充條款部分是空白，相關(guān)內(nèi)容需要自己增加。我的建議是在補(bǔ)充條款部分上寫(xiě)明下面內(nèi)容：

1.違約賠償具體約定。在合同正文里的違約賠償部分比較簡(jiǎn)單，可以在這部分詳細(xì)的重新約定一次。

2.如果賣方是到手價(jià)，那么這里要寫(xiě)明所有費(fèi)用和稅費(fèi)由買房承擔(dān)。

附件三是付款協(xié)議，這里要具體寫(xiě)明款項(xiàng)的支付方式和世間。

非常重要的一點(diǎn)，補(bǔ)充條款和附件三的部分由于要寫(xiě)很多文字，所以一定要在事先準(zhǔn)備好，并打印出來(lái)，到簽合同的時(shí)候直接粘到合同上就可以了，要不然合同當(dāng)天手寫(xiě)會(huì)累暈的。按照現(xiàn)在的情況，合同最少要打印7份，所以這個(gè)東西也要最少打7份。