8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，它提出了包括“貸款抵押率最高不得超過抵押物評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限原則上不超過2年”的5條禁令。在股市非常孱弱難以直接融資之際，這無疑讓不少資金鏈已經(jīng)岌岌可危的房地產(chǎn)開發(fā)商斷絕了最后的僥幸心理。此后，開發(fā)商是否會(huì)追隨本土中小企業(yè)身后，向那些化身為PE、高利貸的熱錢卑躬屈膝，以50-100%的年利率乞討活命之水呢？
對(duì)于這個(gè)通知，本人頗有迷惑：一，比如“貸款抵押率最高不得超過抵押物評(píng)估值的70%，貸款期限原則上不超過2年”的依據(jù)是什么？二，通知的名稱也頗令人費(fèi)解——關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地——節(jié)約用地何時(shí)成為了央行的職責(zé)？如果是為了避免樓市風(fēng)險(xiǎn)或“規(guī)范”控制房地產(chǎn)貸款，為什么不直接說呢？
這個(gè)通知的市場(chǎng)效果很可能相當(dāng)大，就像6月7日，A股在3000點(diǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)打響之后，股指正二次筑底的關(guān)鍵時(shí)刻，央行一次性上調(diào)1%的存款準(zhǔn)備金率至歷史記錄的17.5%，3000點(diǎn)保衛(wèi)陣營(yíng)立刻分崩離析，次日上證指數(shù)就大跌7.73%，并連跌6天跌去16%。而這個(gè)通知對(duì)于樓市的效果，我估計(jì)與前者有得一比。
接下來，不少地產(chǎn)商的資金鏈斷裂，房?jī)r(jià)下挫已是勢(shì)在必然。對(duì)于如此局面，相信有不少人拍手稱快。原因有二：1，房地產(chǎn)在過去幾年中是最暴富的產(chǎn)業(yè)，不乏地產(chǎn)商坑蒙拐騙，為富不仁，現(xiàn)在是“欠債還錢”的時(shí)候了；2，沒房者會(huì)想：以前房?jī)r(jià)太貴，買不起，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌下來才好呢，跌30%都不過癮，跌50%還差不多。
說句實(shí)話，本人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也沒有什么好印象，中國(guó)的那些福布斯富豪們大約有一半都有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這明顯是一個(gè)畸形暴發(fā)的產(chǎn)業(yè)。對(duì)這樣的產(chǎn)業(yè)冷峻地洗禮一下也是應(yīng)該的。然而，如果深究下來，如果沒有貨幣政策之源——人民幣連續(xù)加速升值，人民幣連續(xù)加息的誘惑，國(guó)際熱錢大量投機(jī)人民幣資產(chǎn)，尤其是樓市、股市——如果沒有貨幣之水量大增，那些像“魚”和“蝦”一樣的地產(chǎn)商怎么能長(zhǎng)的如此“肥美”呢？
至于“房?jī)r(jià)太貴，大跌下來才能買得起”的心態(tài)，筆者卻不能無保留地同意。即使未來商品房?jī)r(jià)跌到30%，甚至50%，窮人就真的買得起了嗎？否，因?yàn)閹浊f(wàn)家庭的資產(chǎn)已經(jīng)大大縮水了，如今（8月31日）股指已經(jīng)由歷史高點(diǎn)跌去了61%，A股投資者財(cái)富（流通股市值）蒸發(fā)了約6.67萬(wàn)億元之巨。
進(jìn)一層探究，股票資產(chǎn)雖然巨大，但它仍然是中國(guó)人財(cái)富的次要的資產(chǎn)，排行榜首的當(dāng)然是房產(chǎn)，2007年底，中國(guó)人私房總值約105萬(wàn)億元人民幣。如果房?jī)r(jià)跌去了30%-50%，則中國(guó)人的財(cái)富就又蒸發(fā)了30—50萬(wàn)億之巨，很多貸款買房者會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)。這再加上股市6.67萬(wàn)億的財(cái)富蒸發(fā)，誰(shuí)還有余錢來買房子呢，連消費(fèi)增長(zhǎng)都會(huì)成問題。屆時(shí)絕大多數(shù)人只能是空喜歡一場(chǎng)。至于真正解決低收入者住房的正道，是政府提供大量保障性住房。
倘若樓市隨股市之后慘烈崩盤，“雙管其下”做空中國(guó)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必定難保，就業(yè)壓力將驟然增長(zhǎng)，換言之就是老百姓失業(yè)增加，工資性收入銳減，屆時(shí)，誰(shuí)還有閑錢閑心來買房子呢？
肯定會(huì)有人會(huì)辯解說，如果房地產(chǎn)大跌，老百姓的房產(chǎn)絕大多數(shù)是自住的一套，那對(duì)國(guó)人來說，即使下跌也是賬面損失，沒有什么實(shí)際意義。
這話仿佛有一定道理，但是，如果房地產(chǎn)價(jià)格大跌，鑒于其產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)性很強(qiáng)，其收縮也將拖累眾多行業(yè)，則A股股票必定形成新一輪做空力量。更關(guān)鍵的是，如果房?jī)r(jià)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上跌去30%，則銀行中房地產(chǎn)貸款者的資產(chǎn)凈值可能接近于零，如果下跌50%，則房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)將成為負(fù)值，則意味著銀行業(yè)利潤(rùn)大幅收縮，如果銀行業(yè)由今年上半年的盈利大增而轉(zhuǎn)為下半年的利潤(rùn)大減或者虧損，那么，A股最大的權(quán)重股——銀行股則會(huì)重挫，又會(huì)連帶A股進(jìn)一步下跌。
在這種房?jī)r(jià)、股價(jià)的連環(huán)下跌之時(shí)，“貸款抵押率最高不得超過抵押物評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限原則上不超過2年”這句話就會(huì)產(chǎn)生連環(huán)收縮作用。對(duì)房地產(chǎn)商來說，構(gòu)成銀行抵押物的最重要資產(chǎn)就是土地、房?jī)r(jià)和股票，如果地價(jià)、房?jī)r(jià)跌了30%，地產(chǎn)商只能貸到當(dāng)初最多的49%（70%*70%）的貸款，如果房?jī)r(jià)跌50%，則最多貸到35%的貸款。則地產(chǎn)商可能獲得的銀行貸款將惡性收縮，破產(chǎn)潮勢(shì)在難免。
那么，如果房地產(chǎn)業(yè)崩潰，誰(shuí)是最大的受害者呢？正是緊縮房地產(chǎn)貸款的銀行！一言以蔽之，以避免對(duì)方傷害為目的，結(jié)果卻在房地產(chǎn)與商業(yè)銀行間演繹相互連環(huán)傷害的悲劇。
地產(chǎn)和銀行如此“鷸蚌相爭(zhēng)”，誰(shuí)會(huì)是背后竊喜的“漁翁”呢？恰是中國(guó)宏觀調(diào)控的主要對(duì)手——熱錢！即使有一部分熱錢離境救大本營(yíng)次貸危機(jī)之火，那么藏匿下來的熱錢怎么繼續(xù)升值賺錢呢？讓人民幣資產(chǎn)價(jià)格大跌，在地產(chǎn)商資金鏈崩斷的同時(shí)，熱錢拋出房產(chǎn)做空房?jī)r(jià)，則主要以現(xiàn)金存在的熱錢就在實(shí)際升值！比如100萬(wàn)的房子和100萬(wàn)的現(xiàn)金，如果房子跌到50萬(wàn)，那么100萬(wàn)的現(xiàn)金就可以買兩套房子，購(gòu)買力實(shí)際升值了100%！如果未來境外熱錢再回流，同樣一套房子漲到200萬(wàn)，則以50萬(wàn)一套抄底的熱錢就升值到原來的4倍。
在這個(gè)熱錢的如意算盤中，熱錢及其背后勢(shì)力必盡最大政策和輿論影響力緊縮中國(guó)流通的人民幣，然后就等待“涸澤而漁”，甚至讓“魚”自己跳進(jìn)熱錢的“魚簍”了。
這也是本人在《反熱錢戰(zhàn)爭(zhēng)》一書中指出的“法寶”——“守住股市、樓市的安全底線”的原因——上證指數(shù)至少應(yīng)守住2500點(diǎn)，樓市應(yīng)守住下跌30%后的那根線。跌30%，讓泡沫軟著陸，并清理一下地產(chǎn)業(yè)門戶也是好事。但如跌破30%，則是房貸人和銀行噩夢(mèng)的開始，甚至是中國(guó)金融危機(jī)的開始，這根線一旦受到威脅，就應(yīng)該毫不猶豫地降低存款準(zhǔn)備金率，出籠央票，釋放足夠的流動(dòng)性，直到守住它為止。
希望股市自毀3000點(diǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)防御線的一幕不要在樓市重演，希望這一次貨幣政策不要讓房產(chǎn)業(yè)重演本土中小企業(yè)涸澤之悲。最后熱錢來個(gè)廉價(jià)歡喜大購(gòu)物。
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