【案號案由】
案號：新疆吐魯番地區(qū)中級人民法院（2015）吐中民一終字第360號
案由：商品房買賣合同糾紛
原告：袁某
被告：新疆某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
【案情簡介】
2013年11月15日原被告雙方簽訂商品房買賣合同，合同約定：被告將某小區(qū)2幢一單元903室房屋賣給原告，付款方式為：買受人2013年11月15目前支付首付款11O000元，余款230000元向銀行申請貸款。出賣人逾期交房的違約責(zé)任：逾期交房超過30日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的5％向買受人支付違約金。交付期限：出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年8月30日前將該商品房驗(yàn)收合格，并將符合本合同約定的商品房交付買受人使用。合同簽訂后，原告按照合同約定分別在2013年11月15日交10萬元、2013年11月23日合計(jì)繳納11萬元，2013年12月19日原告到銀行辦理按揭手續(xù)，貸款23萬元，并辦理了公證，保險(xiǎn)公司為該筆貸款保險(xiǎn)，原告支付了公證費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)。2014年4月3日，被告給原告出具收到23萬元收條一份。
原被告雙方有爭議的事實(shí)是：
一、原告所交納的11萬元是否是定金。原告主張是定金，原告提供了被告收款收據(jù)兩張，1萬元收據(jù)注明是定金，10萬元收據(jù)注明是首付定金。被告認(rèn)為10萬元是首付款，寫首付定金屬筆誤，并提交了雙方簽訂的某住宅樓訂房登記書，登記書載明：簽訂協(xié)議時(shí)買方支付認(rèn)購定金1萬元，簽訂協(xié)議后，在2013年11月30日前支付剩余首付款10萬元。
二、被告是否按照合同約定按時(shí)交付應(yīng)驗(yàn)收合格的房屋。
該案經(jīng)一審判決后原告不服，起訴至中院。
【本案焦點(diǎn)】
消防驗(yàn)收是否屬于商品房買賣中房屋交付的必要條件？
【法院裁判要旨】
一審認(rèn)為：原被告雙方簽訂的合同內(nèi)容合法，意思表示真實(shí)，是有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同履行自己的義務(wù)。本案的爭議焦點(diǎn)是：被告是否按合同約定給原告提供驗(yàn)收合格的房屋。原告認(rèn)可曾在2014年8月30日前到被告處，詢問是否可以入住，按雙方合同的約定，被告應(yīng)在2014年8月30日前交付驗(yàn)收合格房屋給購房者，但“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)在合同中并未約定?！逗贤ā返?79條規(guī)定：“……建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第27條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！吨腥A人民共和國建筑法》第61條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，不得交付使用”。上述法律法規(guī)對“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)是什么，并未明確約定。實(shí)踐中，驗(yàn)收合格有兩種觀點(diǎn)：一是驗(yàn)收合格指工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，二是驗(yàn)收合格不僅包括工程質(zhì)量，還包括規(guī)劃、消防等驗(yàn)收合格。在本地的商品房開發(fā)中，通行的做法是建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，就可以辦入住手續(xù)。其他的驗(yàn)收手續(xù)隨后辦理。被告向法庭提交了竣工報(bào)告、工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表等證據(jù)，該證據(jù)足以證明被告所建房屋在2014年8月12號已竣工，每一戶房屋的建筑結(jié)構(gòu)，電器、采暖、衛(wèi)生、天燃?xì)獾榷冀?jīng)過驗(yàn)收合格，房屋已具備使用條件，且事實(shí)上現(xiàn)某小區(qū)已有近百戶住戶入住該小區(qū)。故原告要求解除合同及給付違約金的請求無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。綜上，據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請求。
二審認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)是被上訴人是否按合同約定給上訴人提供驗(yàn)收合格的房屋的問題。根據(jù)雙方簽訂的《房屋買賣合同》的約定，被上訴人應(yīng)當(dāng)于2014年8月30日向上訴人交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房。上訴人認(rèn)可在2014年8月30日前到被上訴人處詢問過，房屋是否能按期交付。交付日期屆滿前被上訴人通知上訴人交付房屋，但上訴人認(rèn)為被上訴人交付的房屋未經(jīng)過規(guī)劃、消防等部門驗(yàn)收，不符合合同約定的交付條件拒絕接收房屋。在實(shí)踐中，驗(yàn)收合格有兩種觀點(diǎn)：一是驗(yàn)收合格指工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，二是驗(yàn)收合格不僅包括工程質(zhì)量，還包括規(guī)劃、消防等驗(yàn)收合格。在商品房開發(fā)中，通行的做法是建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，就可以辦入住手續(xù)。其他的驗(yàn)收手續(xù)隨后辦理。相關(guān)法律、法規(guī)并未規(guī)定商品房必須在規(guī)劃、消防等全部驗(yàn)收合格后才能使用。如雙方簽訂的商品房買賣合同明確約定消防等驗(yàn)收合格為交付訴條件的，房屋交付時(shí)應(yīng)達(dá)到驗(yàn)收合格的條件。在本案中，被上訴人向法庭提交了竣工報(bào)告、工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表等證據(jù)，足以證明雙方訴爭的房屋在2014年8月12日已竣工，每一戶房屋的建筑結(jié)構(gòu)，電器、采暖、衛(wèi)生、天燃?xì)獾榷冀?jīng)過驗(yàn)收合格，房屋已具備使用條件。二審時(shí)上訴人購買的商品房已通過消防部門的抽查，且事實(shí)上某小區(qū)已有近百戶住戶入住該小區(qū)。故上訴人要求解除合同及給付違約金的上訴請求無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
【律師看法】
本案涉及的主要爭議點(diǎn)是被告交付的房屋是否達(dá)到了驗(yàn)收合格的條件。國務(wù)院公安部門規(guī)定對于大型密集場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防設(shè)計(jì)審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計(jì)審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收；而對于其他建設(shè)工程，則是在建設(shè)單位驗(yàn)收后向公安消防機(jī)構(gòu)備案，由消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行抽查。也就是說，對于住宅小區(qū)因不屬于大型密集場所和其他特殊建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收并不妨礙商品房交付，但應(yīng)當(dāng)向消防機(jī)構(gòu)備案，由消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行抽查。
現(xiàn)在我們看到的開發(fā)商提供的商品房買賣合同，里面約定的交付條件通常有兩種：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格及商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格（其他不做討論，類似于綜合驗(yàn)收合格，比綜合驗(yàn)收合格更為嚴(yán)格）。如果只約定經(jīng)驗(yàn)收合格，那么就可以理解為只要通過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等竣工驗(yàn)收，而不包括消防驗(yàn)收合格；但如果約定為綜合驗(yàn)收合格，那么就應(yīng)以取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目交付使用許可證》為標(biāo)準(zhǔn)，其中包括《竣工驗(yàn)收備案》、人防、消防等。
由于本案中只是約定驗(yàn)收合格，并未對消防驗(yàn)收做出約定。而根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第27條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?？梢哉J(rèn)為被告已經(jīng)完成了合同約定的交付條件。故原告以消防驗(yàn)收為由要求認(rèn)定被告違約解除合同無法律依據(jù)。
法條依據(jù)：
《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三條：對具有下列情形之一的人員密集場所，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防設(shè)計(jì)審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計(jì)審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收：
（一）建筑總面積大于二萬平方米的體育場館、會(huì)堂，公共展覽館、博物館的展示廳；
（二）建筑總面積大于一萬五千平方米的民用機(jī)場航站樓、客運(yùn)車站候車室、客運(yùn)碼頭候船廳；
（三）建筑總面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場；
（四）建筑總面積大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室，營業(yè)性室內(nèi)健身、休閑場館，醫(yī)院的門診樓，大學(xué)的教學(xué)樓、圖書館、食堂，勞動(dòng)密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間，寺廟、教堂；
（五）建筑總面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內(nèi)兒童活動(dòng)場所，養(yǎng)老院、福利院，醫(yī)院、療養(yǎng)院的病房樓，中小學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂，學(xué)校的集體宿舍，勞動(dòng)密集型企業(yè)的員工集體宿舍；
（六）建筑總面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉OK廳、夜總會(huì)、游藝廳、桑拿浴室、網(wǎng)吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳。
第十四條：對具有下列情形之一的特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防設(shè)計(jì)審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計(jì)審核意見的公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收：
（一）設(shè)有本規(guī)定第十三條所列的人員密集場所的建設(shè)工程；
（二）國家機(jī)關(guān)辦公樓、電力調(diào)度樓、電信樓、郵政樓、防災(zāi)指揮調(diào)度樓、廣播電視樓、檔案樓；
（三）本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定以外的單體建筑面積大于4萬平方米或者建筑高度超過50米的公共建筑；
（四）國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；
（五）城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；
（六）生產(chǎn)、儲存、裝卸易燃易爆危險(xiǎn)物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應(yīng)站、調(diào)壓站。
《中華人民共和國消防法》第七十三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，人員密集場所，是指公眾聚集場所，醫(yī)院的門診樓、病房樓，學(xué)校的教學(xué)樓、圖書館、食堂和集體宿舍，養(yǎng)老院，福利院，托兒所，幼兒園，公共圖書館的閱覽室，公共展覽館、博物館的展示廳，勞動(dòng)密集型企業(yè)的生產(chǎn)加工車間和員工集體宿舍，旅游、宗教活動(dòng)場所等。
