中國古代自秦廢井田，開阡陌，建立土地私有制以來，私有土地是中國歷史上最主要的土地所有權(quán)制度。各朝代也有各種形式的公有土地，但數(shù)量都不及私有土地多。只有在公元485 年至780 年這將近300 年的時間內(nèi)，以私有土地為主體的制度發(fā)生了變化。這個時期內(nèi)實行的均田法，使私有土地的范圍大為縮小。到唐中葉這種制度被破壞，全國又恢復了以私有土地為主流的制度。485 年北魏倡行均田法，是自秦廢井田以后兩千年內(nèi)最重要的一次土地制度變革。晉室南遷后，北方陷入五胡十六國的長期混亂狀態(tài)。戰(zhàn)爭的傷亡及人民的逃避，使農(nóng)村出現(xiàn)大量荒田；很多農(nóng)民流落城市中，變成不事生產(chǎn)的游民；很多未南遷的巨室士族，靠了族人的力量自成一個生產(chǎn)單位，在其保護的范圍內(nèi)從事耕種，許多鄉(xiāng)民為避戰(zhàn)禍，也投靠這些有自衛(wèi)武力的士族，尋求庇護，鄉(xiāng)民們以士族為核心，聚居在一起，每單位耕種面積上的人口密度極高，形成人力的浪費。其結(jié)果是農(nóng)業(yè)產(chǎn)量低，而政府又不能依法征收租稅。
為了解決荒田和游民的問題，也為了從豪強手中挖出大量的蔭戶，使之向國家繳納賦稅。孝文帝在太和九年(公元485 年）下詔實行均田法。
均田法的基礎(chǔ)是土地國有化。北魏政府把無主荒地，產(chǎn)權(quán)不確定的農(nóng)地，以及有主的私有土地一概沒收，化為公地，然后按勞動力多寡分配給農(nóng)民耕種。男丁受露田40畝，休耕之地加倍。另外桑田20畝作為世業(yè)。女子受露田20畝。此外另有麻田及宅地。男女受田額雖不同，但都從15歲開始受田，70歲或死亡時還田。均田法也未完全放棄土地私有制。此法令規(guī)定桑田要種植桑棗等多年生樹木，其生長周期很長，不宜頻繁換主，于是桑田一般不在還受之限。宅地與桑田一樣，也為世業(yè)。這兩類土地實際上變成了使用人的私有土地，不過在數(shù)量上政府沒有限制。" 盈者得賣其盈，不足者得買所不足。不得賣其分，亦不得買過所足".(《魏書》卷110 ，食貨志），以此維持法令所限定的私有土地數(shù)量。
北魏以后，北齊、北周、隋及唐初，各朝政府都沿襲均田法。不過具體規(guī)定上有若干變動。北魏時每一男丁受露田40畝，休耕之地倍之或再倍之，桑田20畝為此業(yè)。北齊不管休耕與不休耕，一律受露田80畝，另外永業(yè)田20畝。北周無室男丁受田百畝，無露田、桑田之分。隋又恢復北齊規(guī)定，每男丁露田80畝，桑田20畝。唐時是男丁受口分田80畝及永業(yè)田20畝，以所有權(quán)來區(qū)分，而不以作物來區(qū)分桑露。在受收田的年齡上，北魏15歲受田，70歲還田。北齊則為18歲受田，66歲還田。北周64歲即還田。隋襲北齊之制，唐的退田年齡降為60歲。奴婢受田，在北魏時沒有人數(shù)限制，北齊與隋則限制人數(shù)，北周及唐均無奴婢受田之規(guī)定。其他如關(guān)于殘疾者及寡居婦女等的優(yōu)待方法等等也有所變更。唐代的均田制法令比北魏的法令要詳備得多。
均田制下的露田或口分田是國家的公田。國家掌握這些土地的所有權(quán)，但并不直接使用或經(jīng)營，而是分派給農(nóng)民去耕種。除此以外，歷朝政府還掌握了許多公田，以各種不同方式來直接使用或經(jīng)營。
均田法在300 年的實施中逐漸暴露出嚴重的缺點，再加上外在的破壞因素，均田制終于在唐中葉崩潰了。
促使均田制崩潰的一項重要因素是國內(nèi)全部耕地面積趕不上人口的增長。南北朝以及隋朝，政權(quán)更迭，人口統(tǒng)計十分混亂。唐朝進入承平時代，人口增殖較快。唐高宗永徽三年(公元652 年）全國戶數(shù)是380 萬戶，到了天寶十三年(公元754 年）便增至900 多萬戶。到后來人口越來越多，耕地不敷分配，不論寬鄉(xiāng)狹鄉(xiāng)普遍發(fā)生給田不給足額的現(xiàn)象。據(jù)開元十八年裴耀卿上疏說，有剩田的州郡只有三四十州，只占全國州郡總數(shù)八九分之一。在這種情形下法定授田額已失去了原有的意義，它們只代表農(nóng)民可獲得的耕地限額，絕少有人能分到足額土地。
均田制破產(chǎn)的另一個主因是私有土地的擴大。均田制是在國家掌握較多空荒土地的情況下，為了控制土地和人民，以便于進行剝削和增加收入，從而把土地分配給人民的一種辦法。但是，從北朝實行均田制以來，土地私有和買賣的范圍卻在不斷擴大。到唐代這種情況更加嚴重。例如，北朝專授給王公、官吏的永業(yè)田，而唐代授永業(yè)田已授到下級官吏，土地私有的范圍進一步擴大；北朝和隋，僅允許出賣桑田或相當于桑田的永業(yè)田。而唐代則不但永業(yè)田可以出賣，口分田在狹鄉(xiāng)遷往寬鄉(xiāng)等情況下也允許出賣；北魏、隋對工商業(yè)者都不授田，而唐代在寬鄉(xiāng)則授以一半的土地。工商業(yè)者并不從事農(nóng)耕，他們得到土地自然就出租或出賣?？梢?，唐代對土地私有和買賣的范圍比以往擴大了。隨著土地私有制的發(fā)展，土地買賣限制的放寬，助長了土地的兼并之風。在官僚地主大量兼并土地的情況下，朝廷所掌握可供授田的土地自然就很少了。以公有土地為基礎(chǔ)的均田制自然難以為繼。
最后，戰(zhàn)亂也是導致均田制破壞的一項因素。均田制需要詳盡的地籍與戶籍，記錄每戶耕地的還授。長期的戰(zhàn)爭往往導致地方政府地籍及戶籍的喪失。安史之亂，戰(zhàn)禍涉及的地方都出現(xiàn)這種情況，豪強乘機侵吞土地，人民大量流亡。到唐德宗時，均田制已徹底破產(chǎn)，乃用宰相楊炎之議，完全承認土地私有制，并以兩稅法課稅。從此以后，土地私有已取得絕對統(tǒng)治地位。
偶爾有限田與均田立法，或是未貫徹執(zhí)行，或限于某局部，歷時不久。例如北宋真宗初年的限田法，南宋理宗時賈似道的" 限民名田".宋代和秦漢一樣，有國家直接控制的官田和作為私人土地的所謂民田。
官田中有官莊、屯田、營田等名目。民田中絕大部分是官僚地主占有的土地，至于自耕農(nóng)所有的土地，在全國耕地中所占有的比重是很小的。
北宋王朝建立之初，因久經(jīng)戰(zhàn)亂，曠土很多，曾鼓勵農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)。在土地問題上，為了取得大地主的支持，采取了" 不抑兼并" 的政策，致使土地兼并比前代更為激烈。土地兼并的情形，在當時的戶籍中是有所反映的。
宋代的戶籍有主戶、客戶、形勢戶(官戶）三大類。主戶是納稅戶，包括中小地主、城市工商業(yè)者和自耕農(nóng)?？蛻舴譃猷l(xiāng)村客戶即居住于農(nóng)村，不占有土地而佃耕地主土地的農(nóng)民和坊郭客戶即城市和城郊不占有土地的居民?？蛻舨徽加型恋?，不是納稅戶，至于形勢戶則是當時的大小官僚，這些人占有全國耕地的很大部分，并且享有優(yōu)免賦稅的封建特權(quán)。在這三種人戶當中，占人數(shù)極少的官僚地主(官戶）約占全國耕地的7 ／10；大約占戶口2 ／3 的中小地主、工商業(yè)者和自耕農(nóng)(主戶）約占全國耕地的3／10. 其中自耕農(nóng)只占很少一部分，從占有土地總的情況來看，全國耕地的70％-85 ％集中在地主階級(包括官僚地主、中小地主和封建政府手中，廣大農(nóng)民占有很少或完全沒有土地）。
宋室南渡以后，土地問題更加嚴重?；视H國戚、文臣武將都紛紛在江南掠奪土地，使土地更加集中。同時，宋代在法律上允許買賣官田，這更為地主擴張占有土地，把官田變成私田賦予了法律根據(jù)。封建大土地私有得到加速發(fā)展，使國有土地與私有土地有傾向合一之勢。廣大農(nóng)民沒有片瓦寸土，只有租種地主土地，忍受殘酷的剝削。
元代的土地仍可分為官田和私田兩種。
元代的官地主要來自宋、金的官田，兩朝皇親國戚、權(quán)貴的土地，掠奪的民田，以及經(jīng)過長期戰(zhàn)亂所形成的無主荒地。元政府把所掌握的官田一部分作為屯田，一部分賞賜王公貴族和寺院僧侶，余下的則由政府直接招民耕種，收取地租。元代的屯田數(shù)量很大。《元史.兵志》說：" 國初用兵征討，遇堅域大敵，則必屯田以守之。海內(nèi)既一，于是內(nèi)而各衛(wèi)，外而行省，皆立屯田，次資軍餉?；蛞蚬胖?，或以地之宜，其為慮蓋甚詳密矣。" 屯田面積約占全國耕地面積1／3.其中民屯是役使?jié)h人屯墾收租，軍屯則分給各軍戶，強迫相當于奴隸的" 驅(qū)丁" 耕種。
私田是蒙古貴族和漢族地主的占地以及少量自耕農(nóng)所有的田地。元統(tǒng)治者曾經(jīng)用大量的土地賞賜貴族，也以大量的土地賞賜寺院。元代各朝所賜諸王公主百官寺院的土地比全國的屯田總數(shù)還大。至于蒙古貴族、官僚、兵將和漢族地主侵占民田土地，更是普遍和嚴重。據(jù)說，蒙古貴族都廣占田土，"諸賜田者" 往往在各地" 馳驛征租".在北方，很多地主都有數(shù)頃以上的土地，田連阡陌，家資巨萬。這些大地主役使農(nóng)民為他們耕種，收取沉重的地租。元王朝也有一定數(shù)量的自耕農(nóng)。在蒙元貴族的統(tǒng)治之下，自耕農(nóng)的地位十分低下，生活十分貧困。
