萬(wàn)科和平安同日出臺(tái)一季報(bào)，正巧這兩家公司我都有，聊兩句。
表面上業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不高，同比2019年一季度都是同比下滑的，給人慘淡經(jīng)營(yíng)之感。很多人說(shuō)白馬爆雷，不及預(yù)期，其實(shí)問(wèn)題不大，亮點(diǎn)不是爆雷是排雷，靴子落地，前期困擾公司的“雷”反而出清了。
平安在2021年一季度歸母營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)391億，同比增長(zhǎng)8.9%，這個(gè)增速當(dāng)然屬于平庸。不過(guò)投資端抱著的幾個(gè)“雷”，基本洗干凈了：投匯豐銀行，流年不利，趕上孟案黑天鵝，現(xiàn)在匯豐回血，股價(jià)從低點(diǎn)上漲了差不多一倍；投華夏幸福，趕上債務(wù)危機(jī)，現(xiàn)在止損，平安不托底，壞賬計(jì)提干凈。華夏幸福原先股權(quán)+債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)敞口大概540億，現(xiàn)平安在一季報(bào)公告
放下包袱，輕裝前進(jìn)，這是平安的寫(xiě)照。從基本面看，平安銀行發(fā)展最突出，財(cái)報(bào)靚麗，零售業(yè)務(wù)已經(jīng)對(duì)標(biāo)招行沖刺；科技板塊也不錯(cuò)，汽車(chē)之家、平安好醫(yī)生、陸金所幾頭獨(dú)角獸；財(cái)險(xiǎn)和資管正常發(fā)揮。困擾股價(jià)的依然是核心業(yè)務(wù)壽險(xiǎn)，也就是我一年多以來(lái)反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，負(fù)債端轉(zhuǎn)型，代理人流失，新業(yè)務(wù)價(jià)值同比增長(zhǎng)15.4%，首年保費(fèi)達(dá)到605億元，對(duì)應(yīng)的新業(yè)務(wù)價(jià)值率為31.4%，下滑2.1個(gè)點(diǎn)。新年“開(kāi)門(mén)紅”之后，三月的數(shù)據(jù)有所回落，改革任重道遠(yuǎn)。
平安股價(jià)要想重振雄風(fēng)，一時(shí)半會(huì)沒(méi)戲，火候還不夠，歸根結(jié)底還是要看壽險(xiǎn)負(fù)債端的轉(zhuǎn)型是否成功，新業(yè)務(wù)價(jià)值恢復(fù)高增長(zhǎng)。
萬(wàn)科在2021年一季度營(yíng)收622.6億元，同比增長(zhǎng)30.3%；歸母凈利潤(rùn)12.9億元，同比增長(zhǎng)3.4%，增收不增利，這個(gè)增速顯然是很糟糕，尤其是對(duì)比很多行業(yè)一季度兩位數(shù)三位數(shù)的爆發(fā)。但房地產(chǎn)現(xiàn)在看的不是增速，而是生存，萬(wàn)科成功擺脫了一個(gè)大雷，“三道紅線”達(dá)標(biāo)了。
萬(wàn)科成功躋身
至于萬(wàn)科的一季度業(yè)績(jī)，有經(jīng)驗(yàn)的老投資者可以忽略，因?yàn)榉科罂磫渭纠麧?rùn)沒(méi)太大意義。
1）扣非后的實(shí)際增長(zhǎng)是凈利增速13.76%，雖然在公司歷史上增速縱比創(chuàng)了五年新低，但橫比不算差，尤其相對(duì)于估值來(lái)說(shuō)。
2）房企一季報(bào)是四個(gè)季度中最不重要的，一季度是淡季，結(jié)算大頭一般集中在第四季度。房地產(chǎn)的單季利潤(rùn)波動(dòng)大，主要是結(jié)算周期和結(jié)算結(jié)構(gòu)所致，萬(wàn)科的可結(jié)算資源充足，全年凈利潤(rùn)保持400多億，沒(méi)大問(wèn)題，一季度12億凈利，全年占比極低。
3）同比低增長(zhǎng)，還有原因就是去年基數(shù)，這個(gè)與其他“高增長(zhǎng)”行業(yè)不同。2020年一季度是營(yíng)收477.74億元，扣非歸母凈利潤(rùn)10.17億元。房地產(chǎn)是典型的費(fèi)用前置，利潤(rùn)后置，結(jié)算有周期，當(dāng)期結(jié)算的利潤(rùn)往往是兩年前銷售的房子。所以2020年一季度的疫情，并沒(méi)有像其他行業(yè)那樣產(chǎn)生巨額“虧損”，因?yàn)?020年的利潤(rùn)早在前兩年就鎖定了。所以萬(wàn)科2021年的增長(zhǎng)是相對(duì)真實(shí)的，很多行業(yè)動(dòng)輒三四位數(shù)的“高”增長(zhǎng)，不是賺錢(qián)容易，而是數(shù)字幻覺(jué)，因?yàn)槿ツ晖谝咔橄赂緵](méi)有營(yíng)業(yè)和利潤(rùn)，基數(shù)過(guò)低。
4）毛利率大幅下滑，是萬(wàn)科最大的硬傷，也是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。萬(wàn)科整體毛利率較2020年全年下滑8個(gè)點(diǎn)到20.4%，是自2010年以來(lái)單季度結(jié)算毛利率最低的一年。主要原因是前幾年房市火熱導(dǎo)致地價(jià)上漲，2017年高價(jià)拿地，土地成本普遍偏高，等到開(kāi)發(fā)銷售的時(shí)候，又趕上房地產(chǎn)調(diào)控，房?jī)r(jià)被行政管制，這一波開(kāi)發(fā)的房子兩頭受擠壓，高價(jià)拿地，限價(jià)銷售，毛利率受到侵蝕。不止萬(wàn)科一家，凡是這波周期內(nèi)的房企基本都掉坑里了，屬于政策風(fēng)險(xiǎn)。
5）加大回款力度，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~168億，同比大幅增長(zhǎng)?，F(xiàn)金流指標(biāo)是近5年最好的，一季度期末萬(wàn)科持有貨幣現(xiàn)金高達(dá)1966億元。
6）銷售不錯(cuò)，未來(lái)業(yè)績(jī)有保障，體現(xiàn)出萬(wàn)科重點(diǎn)布局的一二線城市房市依然堅(jiān)挺。一季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積1104.4萬(wàn)平方米，合同銷售金額1794.7億元，分別同比增24.8%，30.2%
萬(wàn)科一季報(bào)的意義在于，預(yù)告舊時(shí)代結(jié)束，新時(shí)代正緩步走來(lái)。
去年以來(lái)，新調(diào)控三箭齊發(fā)，房企“三道紅線”，銀行“兩道紅線”，地方政府“集中供地”，房地產(chǎn)的命脈是土地和資金，都已被牢牢卡死。疊加傳統(tǒng)的限購(gòu)限貸，各條政策紅線陸續(xù)生效后匯聚到一個(gè)時(shí)點(diǎn)，就是2021年。
2021年，房地產(chǎn)暴利終結(jié)，整個(gè)行業(yè)邏輯已經(jīng)徹底變了。低毛利率不是萬(wàn)科一家，而是行業(yè)普及，不是一時(shí)現(xiàn)象，而是將成為新常態(tài)。
郁亮在今年的萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上提出新詞，“管理紅利”，啥意思？我琢磨了好久，結(jié)論就是暴利終結(jié)，去囤地化，去杠桿化，房企由金融變成制造業(yè)。
制造業(yè)的毛利率本來(lái)就是這么低，而且應(yīng)該這么低。未來(lái)的房企，不再囤地，沒(méi)有土地紅利；不再加杠桿，沒(méi)有金融紅利；只能走向制造業(yè)，純憑自己的運(yùn)營(yíng)管理能力獲得合理的資本回報(bào)。
這意味著，“清大北大，不如膽大”，野蠻生長(zhǎng)閉幕了，說(shuō)這話的人被“去杠桿”扒了幾層皮，現(xiàn)在唱的是“一無(wú)所有”。
房地產(chǎn)的新時(shí)代，從金融業(yè)回歸到制造業(yè)，房企就是造房子的大工廠，土地就是原料，房子就是產(chǎn)品，快進(jìn)快出，薄利多銷，因此只有“管理紅利”，沒(méi)有任何暴利，比的不再是有關(guān)系有背景膽大敢賭，而是平平實(shí)實(shí)的日常基本功，滲透到每個(gè)員工每個(gè)流程每個(gè)細(xì)節(jié)的綜合運(yùn)營(yíng)能力，你不能有短板，每一塊短板都將是致命的。
熱衷囤地的房企，殺！
狂加杠桿的房企，殺！
布局集中在三四五線城市的房企，殺！
閉著眼投地王的房企，殺！
銷售能力弱逼的房企，殺！
回款慢現(xiàn)金流差的房企，殺！
政策領(lǐng)悟能力傻的房企，殺！
殺殺殺殺殺殺殺，我想到了什么？國(guó)家在房市門(mén)口樹(shù)了一座大碑，這不就是張獻(xiàn)忠的七殺碑嗎？傳說(shuō)明末張獻(xiàn)忠屠蜀，在四川立了一座石碑，上面刻著：
天生萬(wàn)物以養(yǎng)人，人無(wú)一善可報(bào)天。
殺殺殺殺殺殺殺！
殺戮的結(jié)果就是剩者為王，制造業(yè)的邏輯是必須走向集中，因?yàn)樾袠I(yè)支撐不了太分散的格局?？照{(diào)曾經(jīng)也是上千家公司廝殺，現(xiàn)在你能數(shù)出名字的不超過(guò)十個(gè)指頭，最后就剩下格力、美的雙寡頭，占據(jù)一半以上的市場(chǎng)份額。
房企近年的頭部化趨勢(shì)非常明顯，“集中供地、三道紅線”之后，中小房企在一二線城市根本玩不下去了，怎么玩？目前中國(guó)注冊(cè)的房企有9萬(wàn)多家，刨去子公司、殼公司、僵尸企業(yè)，活躍的也有上萬(wàn)家。截至2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)前100強(qiáng)占的份額是63%，TOP10占的份額是27%。閉上眼睛，想一想，十年之后，經(jīng)過(guò)一番張獻(xiàn)忠式殺戮，估計(jì)活著的不會(huì)超過(guò)一千家，90%以上的份額都集中在前100強(qiáng)，TOP10可能占據(jù)60%以上的市場(chǎng)份額。那個(gè)時(shí)候的萬(wàn)科，即便估值不提升，市值也將是萬(wàn)億級(jí)別的公司。
萬(wàn)科同學(xué)偷偷說(shuō)：你們都死吧，我要活下去……
【利益關(guān)系聲明】萬(wàn)科、平安是目前市場(chǎng)為數(shù)不多的低估值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，作者持有多倉(cāng)，投資有風(fēng)險(xiǎn)，本文不構(gòu)成投資建議。
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