A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司立項(xiàng)開(kāi)發(fā)了一幢商住綜合樓，1層~4層是商業(yè)用房，5層~20層是住宅，住宅中有普通住宅和非普通住宅，現(xiàn)已符合土地
增值稅清算條件。對(duì)該土地
增值稅清算單位中既有普通住宅、非普通住宅、非住宅的情況下，是區(qū)分普通住宅、非普通住宅和非住宅三類分別計(jì)算土地
增值稅，還是區(qū)分普通住宅和其他兩類分別計(jì)算土地增值稅？普通住宅核算的結(jié)果出現(xiàn)負(fù)增值是否可以抵減其他的增值額？普通住宅在會(huì)計(jì)處理上未分別核算是否能享受土地增值稅優(yōu)惠？
土地增值稅是以一個(gè)清算單位的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，所以，清算單位劃分不同，會(huì)產(chǎn)生不同的土地增值稅清算結(jié)果。而在土地增值稅清算單位的確認(rèn)上，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算?！?a target="_blank" >國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（
國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）進(jìn)一步明確規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。土地增值稅政策同時(shí)規(guī)定，對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。也就是說(shuō)，一個(gè)清算單位如果開(kāi)發(fā)的全部是普通住宅，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；一個(gè)清算單位中即有普通住宅又有非普通住宅或非住宅的，如果普通住宅的增值額部分未超過(guò)普通住宅扣除項(xiàng)目金額20%的，也可以免征土地增值稅。
但《
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（
財(cái)稅[1995]48號(hào)）十三條規(guī)定，對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定?！?a target="_blank" >國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（
國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定：“清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類型的房屋分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。”
結(jié)合上述政策:
第一，同一清算單位中有普通住宅、非普通住宅或非住宅的，納稅人可以選擇按普通住宅和其他商品房?jī)深惙謩e計(jì)算土地增值稅，或不分別計(jì)算土地增值稅。也就是說(shuō)，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房一律合并計(jì)算土地增值稅。
第二，同一清算單位應(yīng)當(dāng)是作為一個(gè)土地增值稅清算單位計(jì)算土地增值稅，但對(duì)一個(gè)清算單位中包含有普通住宅及其他商品房的，并且納稅人對(duì)普通住宅分別核算土地增值額的，如果普通住宅的增值額為負(fù)增值，則可以沖減同一清算單位其他商品房的增值額。這是因?yàn)椋浩胀ㄗ≌枰謩e核算的目的在于享受普通住房的優(yōu)惠政策，但納稅人是否愿意分別核算應(yīng)視納稅人的意愿，而不是必須分別核算。在普通住房分別核算結(jié)果為負(fù)增值，納稅人當(dāng)然可以選擇合并計(jì)算，相應(yīng)普通住宅中所隱含的負(fù)增值無(wú)形之中也就抵減了其他類型商品房的增值額。另外，如果普通住宅的增值率超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，也應(yīng)當(dāng)與其他商品房合并計(jì)算土地增值稅。
第三，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和其他商品房的分別核算，并非是要求在會(huì)計(jì)處理上要分別核算，而是在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算。即應(yīng)分別計(jì)算普通住宅和其他商品房收入及扣除項(xiàng)目。在普通住宅和其他商品房扣除項(xiàng)目的分?jǐn)偵?，?yīng)當(dāng)參照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，即可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?
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