來(lái)源：小報(bào)告；作者：向雨而生
三月以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總是突如其來(lái)一個(gè)個(gè)爆炸性消息，刺激而又“多情”。經(jīng)歷“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售+限商”五限之后，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)下一步政府政策要怎么走，本篇文章試圖去理清邏輯。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，昨夜（5月19日）住建部出了一個(gè)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，其中有兩點(diǎn)比較受市場(chǎng)關(guān)注。
其一，住房租賃方面，出租人應(yīng)當(dāng)確保出租房符合安全要求，滿足基本使用功能；出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。
其二，銷售管理方面，房企取得預(yù)售許可證后十日內(nèi)應(yīng)全部公開(kāi)對(duì)外銷售。房企在住房銷售中不得通過(guò)捏造或者散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，不得捂盤(pán)惜售或者變相囤積房源等。
住房租賃方面，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此點(diǎn)評(píng)稱，2016年關(guān)于租賃市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)有了相關(guān)的政策，但主要是以國(guó)務(wù)院“若干意見(jiàn)”的形式出現(xiàn)的。住建部此次出臺(tái)此類政策，實(shí)際上提高到了“管理?xiàng)l例”，這是最大的區(qū)別。從政策內(nèi)容來(lái)看，對(duì)于租賃市場(chǎng)的各個(gè)參與主體都進(jìn)行了行為約束，這是最大的亮點(diǎn)。過(guò)去的類似約束其實(shí)不多，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等。此次政策對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等也提出了規(guī)范，有助于租賃市場(chǎng)流通性機(jī)制的更好建立。
這也說(shuō)明此前租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)和方向基本統(tǒng)一，現(xiàn)在通過(guò)住建部制定規(guī)則，則為后續(xù)租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了較大的基礎(chǔ)。從這個(gè)角度看，對(duì)于此類租賃市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，各類細(xì)則可以得到更好的落實(shí)。
與此同時(shí)，住建部明確了購(gòu)租并舉的住房制度，這也為后續(xù)發(fā)展租賃市場(chǎng)明確了方向。當(dāng)前部分城市已經(jīng)積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項(xiàng)目也處于建造的過(guò)程中，所以從這個(gè)角度看，對(duì)于此類租賃房源來(lái)說(shuō)，會(huì)在當(dāng)前此類政策內(nèi)容下獲得一個(gè)更好的發(fā)展基礎(chǔ)。
通過(guò)這個(gè)文件可以看出，政府已經(jīng)非常有意愿發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，而相應(yīng)的細(xì)則或緊鑼密鼓研制等待出臺(tái)，下一步就是政策落實(shí)。
深層分析，政府之所以有意愿控制房?jī)r(jià)在合理范圍內(nèi)上漲，主要是怕引發(fā)大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，而年初房企一度瘋狂拿地，現(xiàn)在卻面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
房企融資渠道面臨雙重寒冬夾擊，或已說(shuō)明拐點(diǎn)將至。
5月初，有媒體記者調(diào)查了解到，近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)明顯收緊，貸款額度相比去年同期增速明顯下降，同時(shí)，銀監(jiān)局嚴(yán)格監(jiān)控銀行理財(cái)資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。
由于監(jiān)管部門(mén)的政策收緊，房企只能尋求其它渠道融資，如信托、基金、債券等非銀通道，據(jù)信托公司人士向記者透露，其近期發(fā)行的信托產(chǎn)品，利率已比年初高了1至2個(gè)百分點(diǎn)。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年初至4月末，共有約2509.7億元信用債取消和延遲發(fā)行，其中，4月份就有154只債券取消和推遲發(fā)行，規(guī)模約1326.3億元。其中，取消或者推遲發(fā)行主要原因是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的融資成本上升不適應(yīng)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)在內(nèi)的發(fā)債金額僅649.5億，同比減少83.8%。
內(nèi)陸融資不通，還可以海外發(fā)債，然而5月18日，媒體報(bào)道稱，發(fā)改委第二季度開(kāi)始已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文。公司發(fā)行企業(yè)債需要由發(fā)改委審批。這相當(dāng)于房企融資渠道或已被堵死。
租賃市場(chǎng)發(fā)展或被納入房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。
今年4月中央政治局會(huì)議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。請(qǐng)注意，這里用的是“加快形成”四個(gè)字。
去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。
今年政府工作報(bào)告：加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
從“加快研究建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制在加速推進(jìn)。
再結(jié)合近期相關(guān)政策，租賃市場(chǎng)或被納入房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。
5月9日，社科院藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)在2017年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)表示，住房租賃市場(chǎng)是住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的一個(gè)重要渠道。
關(guān)于2017中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)分析，王業(yè)強(qiáng)表示，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)量化調(diào)整的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步深化和強(qiáng)化。房屋租賃市場(chǎng)有望成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。
《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》可以很明顯看出，政府是在細(xì)化規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。結(jié)合此前政府明令要求規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，懲治大量違法違規(guī)中介，再加上近期懲治群租房市場(chǎng)，可以看出，政府下一步是細(xì)化目標(biāo)，抓政策落實(shí)，《條例》正式出臺(tái)后，租賃市場(chǎng)相關(guān)違法違規(guī)將被懲治。
關(guān)于政策下一步怎么走層面，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，這幾個(gè)政策不是簡(jiǎn)單所謂限購(gòu)限貸，更多是對(duì)市場(chǎng)規(guī)范和市場(chǎng)未來(lái)財(cái)富創(chuàng)新等等提出了一些要求，所以這些政策，不代表接下來(lái)政府是不是會(huì)加碼，沒(méi)有一個(gè)必然的聯(lián)系。但是確實(shí)對(duì)于近期一些細(xì)微地方可能會(huì)進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)從長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)講，對(duì)租賃市場(chǎng)這一塊都會(huì)有積極的培育，所以主要側(cè)重于市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定，鞏固當(dāng)前限購(gòu)限貸政策，同時(shí)鞏固政策對(duì)市場(chǎng)發(fā)展提出了一些新方向。
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