繼中信信托旗下國內(nèi)第一單土地流轉(zhuǎn)信托花落安徽宿州之后，中信信托、北京信托相繼推出近10單土地流轉(zhuǎn)信托。包括中糧信托等多家信托公司相繼被傳出正籌備相關(guān)新項目，欲爭食土地改革紅利。除了信托公司，北京金融資產(chǎn)交易所、天津金融資產(chǎn)交易所以及上海信托登記中心等各地產(chǎn)權(quán)交易中心也都已陸續(xù)推出了相應(yīng)的信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓平臺?！ ?br>金融機構(gòu)參與土地改革成為已經(jīng)成為一種趨勢，在不觸動政策"紅線"的前提下，今年兩會應(yīng)該就此進行引導和規(guī)范，給金融機構(gòu)相關(guān)政策優(yōu)惠，鼓勵他們參與土地改革。過去農(nóng)民去銀行無法辦理房產(chǎn)和宅基地的抵押，如果金融機構(gòu)能夠介入土地改革，不僅能解決農(nóng)村金融方面的困境，而且也能進一步推動土改進程。
中共中央、國務(wù)院這次印發(fā)的《規(guī)劃》，最大的亮點就是強調(diào)以人為本，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化。這也就要求在土地流轉(zhuǎn)過程中，要秉承以人為本的原則，切實維護農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的公平主體地位。??
另外，新型城鎮(zhèn)化的推進對土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展有很高的市場化要求，而進一步打開土地流轉(zhuǎn)市場，提高土地流轉(zhuǎn)品質(zhì)的關(guān)鍵所在就是將金融產(chǎn)品創(chuàng)新行為引入到土地流轉(zhuǎn)過程中，積極發(fā)展基金、信托、保險等多種農(nóng)村土地金融形式，充分立足于各地區(qū)土地利用實際狀況和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，建立健全多層次的農(nóng)村金融服務(wù)體系，發(fā)展高效益的資本融資模式，激發(fā)土地市場資本化運作，構(gòu)建完善的土地流轉(zhuǎn)市場金融運行機制。下一步，隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)規(guī)模的逐步擴大，他們將成立土地托管公司，為廣大土地流轉(zhuǎn)供求雙方提供更全面更可靠的產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后"一條龍"服務(wù)，走出一條惠農(nóng)服務(wù)、合作共贏的發(fā)展新路子，以更好地促進新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)。?
外出務(wù)工農(nóng)民可以通過集體經(jīng)濟組織或流轉(zhuǎn)服務(wù)組織托管承包土地，對托管的承包土地，集體經(jīng)濟組織或流轉(zhuǎn)服務(wù)組織可以代為組織流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益歸原承包方。 鼓勵農(nóng)民特別是外出務(wù)工農(nóng)民在自愿的基礎(chǔ)上將承包土地的剩余承包期一次性流轉(zhuǎn)出去。土地流轉(zhuǎn)受讓方經(jīng)原承包方同意后，可以對以轉(zhuǎn)包、出租方式取得的土地再流轉(zhuǎn)；以轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地可以直接再流轉(zhuǎn)。 探索農(nóng)村土地承包權(quán)的多種實現(xiàn)形式。二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，集體經(jīng)濟有一定實力的村，在征得農(nóng)民同意后，可以通過多種形式，進行土地的集中經(jīng)營或統(tǒng)一流轉(zhuǎn)，也可以通過村與村互幫對接的方式，跨區(qū)域承租其他村的土地。
國土部已召開全國深化土地管理制度改革地方座談會，改革思路方案正在加緊設(shè)計，這意味著新土改的大幕已經(jīng)拉開。國土資源部副部長王世元也向媒體表示，2014年國土部將有四項工作，研究深化農(nóng)村土地使用制度改革就是其一，除此之外，集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市，也正在研究細化思路和任務(wù)。國土部全力研究制定《深化土地管理制度改革總體思路框架》，全國各地多個省份密集啟動土地改革措施，相繼試水出臺省級農(nóng)村改革文件，"農(nóng)地入市"成為現(xiàn)實將指日可待。因此，相關(guān)部門要研究制定關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)市場交易試點工作指導意見，探索建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。并在試點實踐和制度儲備基礎(chǔ)上，推動修訂《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，在修法基礎(chǔ)上，起草出臺征地補償安置條例、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例，推進農(nóng)村土地制度改革。
1、加快土地確權(quán)
土地確權(quán)登記意義深遠，確權(quán)以后有利于土地流轉(zhuǎn)。明晰集體土地財產(chǎn)權(quán)，加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作任務(wù)十分緊迫繁重，推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作是維護農(nóng)民和土地流轉(zhuǎn)者權(quán)益、促進農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定的現(xiàn)實需要。通過農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證，有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛，化解農(nóng)村社會矛盾，依法確認農(nóng)民土地權(quán)利，強化農(nóng)民特別是全社會的土地物權(quán)意識，有助于在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化推進過程中，切實維護農(nóng)民權(quán)益。
2、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)
但目前土地流轉(zhuǎn)存在農(nóng)民自行流轉(zhuǎn)多、報村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)批準備案少，口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)多、簽訂書面合同少等諸多問題，盡快制定土地流轉(zhuǎn)政策，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序迫在眉睫。各地政府應(yīng)逐漸嚴格土地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)程序，完善合同管理，流轉(zhuǎn)合同標準化，流轉(zhuǎn)期限不得超過第二輪農(nóng)村土地承包期的剩余年限。一旦土地流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據(jù)有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，近幾年各省市因土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛，呈逐年上升趨勢。
3、基本農(nóng)田保護制度
中央經(jīng)濟工作的主要任務(wù)，第一條就是切實保障國家糧食安全。這就意味著耕地紅線要嚴防死守，18億畝耕地紅線仍然必須堅守，同時現(xiàn)有耕地面積必須保持基本穩(wěn)定。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)不斷擴大及建設(shè)新型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新形勢下，國土資源部將會繼續(xù)執(zhí)行最嚴格的耕地保護政策，同時探索新形勢下的耕地和基本農(nóng)田保護政策創(chuàng)新，加大基本農(nóng)田保護力度，堅持數(shù)量質(zhì)量并重，切實保障國家糧食安全。
4、搭建土地交易平臺
伴隨著土地流轉(zhuǎn)制度出臺，加快了各地相繼實施農(nóng)地流轉(zhuǎn)試點，就直接促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所的成立，為農(nóng)地入市搭建平臺，建立縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)機構(gòu)，發(fā)展多種形式的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，搭建縣鄉(xiāng)村三級寬帶網(wǎng)絡(luò)信息平臺，及時準確公開土地流轉(zhuǎn)信息，加強對流轉(zhuǎn)信息的收集、整理、歸檔和保管，及時為廣大農(nóng)戶提供土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、土地登記、信息發(fā)布、合同制定、糾紛仲裁、法律援助等服務(wù)。
5、土地承包權(quán)抵押貸款
2014年號文件已經(jīng)開始鼓勵土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，土地流轉(zhuǎn)將是盤活農(nóng)村資源的契機。一旦土地能實行規(guī)范化流轉(zhuǎn)，那么抵押貸款就成為可能，土地就能產(chǎn)生增值。同時讓農(nóng)地在生產(chǎn)、生活中可創(chuàng)造更寬松的經(jīng)營渠道，激發(fā)一批承包大戶的積極性。開展農(nóng)村耕地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，解決了種植大戶因資金短缺不能滿足規(guī)模種植需要的問題，有效破解了種田大戶發(fā)展的資金"瓶頸"難題，促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集約化經(jīng)營。而且有助于涉農(nóng)金融機構(gòu)探索農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新工作，加快建立農(nóng)村現(xiàn)代金融制度，促進了農(nóng)村地區(qū)加快對耕地承包經(jīng)營權(quán)證的頒發(fā)進度、完善農(nóng)村耕地流轉(zhuǎn)市場及健全農(nóng)業(yè)風險保障機制建設(shè)等方面的農(nóng)村體制機制創(chuàng)新，并不斷提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營組織化程度。
6、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場
農(nóng)地入市有兩個前提，第一它必須是經(jīng)營型的建設(shè)用地，第二必須符合規(guī)劃和用途管制。針對已出現(xiàn)的違法違規(guī)問題，政府要在夯實土地權(quán)能的同時改革征地制度，規(guī)范征地程序，建立科學的、多元的征地補償制度、保障和就業(yè)制度。農(nóng)業(yè)創(chuàng)富者們也希望通過轉(zhuǎn)變政府職能，能為城鄉(xiāng)土地的流轉(zhuǎn)建立一個統(tǒng)一的交易服務(wù)平臺。
建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。并表示，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。應(yīng)加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。
7、推進城鎮(zhèn)化建設(shè)
在城鎮(zhèn)化加速推進的背景下，作為農(nóng)民財產(chǎn)的重要組成部分，宅基地本可為農(nóng)民進城提供第一筆資金，但在現(xiàn)有的土地管理制度下，宅基地的流轉(zhuǎn)仍受到諸多限制。允許流轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場流轉(zhuǎn)方式出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財產(chǎn)收益。這將解除農(nóng)村勞動力進城落戶的后顧之憂。雖然城鎮(zhèn)化將成為中國經(jīng)濟的發(fā)展主線之一，但目前宅基地管理依然停留在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的思維框架內(nèi)。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的主體既可以是本集體經(jīng)濟組織成員，也可以是其他村集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是城鎮(zhèn)居民。從物權(quán)平等的角度看，限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的主體范圍缺乏正當依據(jù)。
1、"三權(quán)分立，放活土地經(jīng)營權(quán)"
2014年1號文件仍然堅持穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，但是，隨著社會發(fā)展需求，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，開始賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔保權(quán)能。在落實農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押融資。這就要求要抓實農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。農(nóng)村承包地的改革核心即所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分離，穩(wěn)定承包權(quán)（即土地的產(chǎn)權(quán)屬于農(nóng)民集體所有），放活經(jīng)營權(quán)，賦予土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押、擔保等原本不具備的屬性。毫無疑問，承包土地制度的改變?yōu)檗r(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營和資本的快速進入打下了制度基礎(chǔ)。
2、"農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價入市"
2014年1號文件中提出：引導和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。有關(guān)部門要盡快提出具體指導意見，并推動修訂相關(guān)法律法規(guī)。
目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地違法用地屢禁不止，這就表明農(nóng)村建設(shè)用地隱形市場活躍，有著巨大的利益空間，但是這塊利益該如何分配，政府如何引導去建立起一個農(nóng)村集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)市場非常重要，只有實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國有建設(shè)用地"同地同價同權(quán)"要素市場平等化，才能真正的流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體土地的上市，顯然不會走政府拍賣的老路，會不會打破土地一級市場的壟斷為目標，并與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態(tài)勢，地價才有望不受操控。所以，想在農(nóng)村土地入市上淘得真金的企業(yè)家們，還是壓看清楚政府引導的競爭機制及利益關(guān)系。
3、"農(nóng)村宅基地財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓"盤活農(nóng)村宅基地財富
2014年1號文件提出：完善農(nóng)村宅基地管理制度。改革農(nóng)村宅基地制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓。有關(guān)部門要抓緊提出具體試點方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作，切實保證耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高。加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。
目前有大量農(nóng)村宅基地閑置，甚至有些地區(qū)出現(xiàn)"空心村"，農(nóng)村宅基地閑置的主要表現(xiàn)，一是"建新不拆舊"，二是舉家進城務(wù)工的農(nóng)民在農(nóng)村的房屋長期閑置。在農(nóng)村不少地方，農(nóng)戶建房申請新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原來的舊房不拆、舊宅基地不交。通過農(nóng)村土地綜合整治，可新增耕地10%－15%。如何把宅基地轉(zhuǎn)化為財富，地方政府是不是這些宅基地的經(jīng)紀人，這還要看在政策導向下的法律變革，畢竟農(nóng)民住房的抵押擔保轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓則會明顯涉及相關(guān)的土地問題，其中涉及經(jīng)濟問題和相關(guān)問題要慎重處理好。結(jié)合中國農(nóng)村住房一戶一宅的基本國情，由于宅基地上的房屋是農(nóng)民唯一住房，房屋轉(zhuǎn)讓后，農(nóng)民是否有切實的住房保障，這方面主要涉及社會問題，因此要慎重。抵押擔保轉(zhuǎn)讓過程中，還會遇到房地一體化問題。房屋轉(zhuǎn)出去了，轉(zhuǎn)給誰了，誰來接受，在法律上有明確的規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才能使用宅基地，所以我們還要處理好相應(yīng)的法律關(guān)系。
第二個政策紅利——18億畝承包地的抵押、入股、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
把耕地的抵押權(quán)終于給了農(nóng)民，是個了不起的進展。通過確權(quán)頒證，中國目前已為進一步放開三權(quán)(處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán))奠定了基礎(chǔ)。18億畝耕地的抵押權(quán)很重要。中國城鎮(zhèn)居民靠房產(chǎn)證抵押可以很容易得到貸款。
目前，中國土地市場仍處于一種城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，城市和農(nóng)村土地享有不同權(quán)利。城市國有建設(shè)用地有正式的土地交易市場，實行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地要想流轉(zhuǎn)，就必須通過政府征收轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地后才可交易。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地資產(chǎn)價值的不斷顯現(xiàn)，未來必須充分尊重農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，讓農(nóng)民更多參與現(xiàn)代化進程、共同分享發(fā)展成果。
第三個政策紅利——2億畝宅基地試點抵押、退出、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
如何允許農(nóng)民宅基地可以抵押貸款，以此為支點，可以撬動中國農(nóng)村的內(nèi)需市場，從而可以換回國家整體經(jīng)濟再快速增長30年。中國農(nóng)村的農(nóng)民一生中投資最大的一筆應(yīng)該是住房，占他們一生投資的60%。如果農(nóng)民可以用自己所建房子進行抵押貸款，靠月供來償還貸款，農(nóng)村的內(nèi)需就可以撬動了，他可以每年能夠拿出一部分錢來干除了攢錢建房以外的事了。
針對某一地塊，通過某些手段，讓更多的買主參與，人多地少價格自然就上去。如：河北省石家莊外環(huán)附近的耕地，按照兩季種植小麥和玉米每畝總收入不過3000元；扣除農(nóng)資和農(nóng)民工資純利潤也就600多元。由于許多企業(yè)和個人想賺土地變性的錢，以每年每畝3000元的價格在當?shù)亓鬓D(zhuǎn)土地。——發(fā)現(xiàn)市場機會。
東部發(fā)達地區(qū)的農(nóng)用地租金都在800元/畝以上，越南類似的耕地租金在每畝300元左右，一線城市工業(yè)開發(fā)區(qū)土地租金在每畝幾十萬到幾百萬元、住宅用地高達每畝租金幾千萬元。土地的價值是看你在什么地方，種什么？人群密度越低，土地價格相對低；什么也種不了，每人要；種糧食，租金幾百塊錢；種經(jīng)濟作物，幾千塊錢租金；種工業(yè)廠房，幾十百元租金；種住宅，幾千萬元租金；種天安門城樓，千金不換！——地上物價值評估。
鄂爾多斯快速發(fā)展起來的原因是地下有煤，房價漲了地價也漲了；日本人搶中國的釣魚島，因為海底有大量的礦藏，值錢那！當你看不懂一些人買根本沒什么價值的土地時，一定是地下"貨"。——"地下挖錢"
互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權(quán)進行的簡單交換，是促進農(nóng)村規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營的必由之路。
30年前，中國農(nóng)村實行土地聯(lián)產(chǎn)承包責任制，農(nóng)民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病，嚴重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。
如何讓土地集中連片，實現(xiàn)規(guī)模化、集約化經(jīng)營，于是互換這種最為原始的交易方式，進入農(nóng)民視野。
專家點評：
土地互換的目的是形成單一品種的規(guī)?；N植，是適度規(guī)模農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)要素。
在市場利益驅(qū)動和政府引導下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方。
出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權(quán)，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。關(guān)鍵如何保證其合法性。讓雙方心里都踏實。
專家點評：
短期的土地出租收益不是關(guān)鍵，關(guān)鍵在于承租方是否有專業(yè)的管理水平，來支撐土地的可持續(xù)經(jīng)營。
入股，亦稱"股田制"或股份合作經(jīng)營，是指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股，建立農(nóng)民合作社或股份公司。
在土地入股過程中，實行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給合作社后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有合作社股權(quán)，并可按股分紅。
該形式的最大優(yōu)點在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，以價值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)長期確定下來，農(nóng)民既是合作社經(jīng)營的參與者，也是利益的所有者，是當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制的新突破。
專家點評：
土地擁有者和經(jīng)營者的分離，最大的考驗給了土地經(jīng)營者；最大的風險給了農(nóng)民，農(nóng)民難以承擔。
以重慶為例，去年被國家批準為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在土地改革領(lǐng)域率先進行大膽探索，創(chuàng)造了土地流轉(zhuǎn)的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。
也就是說，農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。
專家點評：
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居住地的分離，影響農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)；大規(guī)模進城，也需要資本的支撐。
中國山東省寧陽縣探索土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)新機制，建立起"股份+合作"的土地流轉(zhuǎn)分配方式。這種模式是，農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社。村里按照"群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障"的原則，引導農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股。
合作社按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營。合作社掛靠龍頭企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營。
合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風險金，然后再按股進行二次分紅。
專家點評：
農(nóng)民合作社的專業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力需要切實的提高；農(nóng)民的承受力和忍耐力是有限的。
一、以農(nóng)民合作社為代表的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟組織
(一)總產(chǎn)量增加，農(nóng)產(chǎn)品特別是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的社會供給增加
相對于農(nóng)戶自己耕種來看，受讓者要么是種田能手，要么是大戶，要么是實力雄厚的企業(yè)，由于實力雄厚，有較多的資本和技術(shù)投入，因而普遍實現(xiàn)了單位面積產(chǎn)量提高，總產(chǎn)量增加，農(nóng)產(chǎn)品特別是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的社會供給增加。
特種種植增收：
西雙版納傣族自治州勐?？h，當?shù)乩习傩辗N植雙季稻每年每畝收入不過1500元。2010年初，某生物科技開發(fā)有限公司以每畝差不多1000元的價格，租用農(nóng)戶土地600畝，建立標準化種植基地，平均畝產(chǎn)400公斤，每公斤收購價500元，畝產(chǎn)值達20萬元。
公司并帶動指導農(nóng)戶種植石斛500畝。(鐵皮石斛具有"滋陰潤肺、養(yǎng)胃生津、健腦明目、清熱、補五臟之虛勞"之功效。)
規(guī)模種植增產(chǎn)：
曲靖市麒麟?yún)^(qū)茨營鄉(xiāng)2003年引進某農(nóng)業(yè)科技有限公司等幾家企業(yè)，共同投資并租用農(nóng)民土地建成萬畝現(xiàn)代蔬菜生產(chǎn)基地。7年之后，茨營鄉(xiāng)每年的蔬菜出口量達到了6000萬公斤以上，僅該公司承包租賃的2000畝地，每天的蔬菜生產(chǎn)量就達到20噸以上，年產(chǎn)值近千萬元。
(二)實現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的貨幣化收益
在農(nóng)戶出讓土地林地后單位面積產(chǎn)量提高，總產(chǎn)量增加，農(nóng)產(chǎn)品特別是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的社會供給增加的同時，以貨幣表現(xiàn)的農(nóng)業(yè)與農(nóng)村的經(jīng)濟效益提升。
土地變流動資金：
昆明市西山區(qū)的涉農(nóng)街道辦事處，供家庭承包經(jīng)營耕地面積4.92萬畝，家庭承包經(jīng)營農(nóng)戶數(shù)1.85萬戶，家庭承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)總面積11709畝，占總耕地面積的23.8%;涉及流轉(zhuǎn)件數(shù)1803件，僅實現(xiàn)流轉(zhuǎn)收入就達到1775萬元。
規(guī)模生產(chǎn)的就業(yè)收益：
曲靖市麒麟?yún)^(qū)通過集中流轉(zhuǎn)土地的形式，建成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)基地23321畝，帶動當?shù)剞r(nóng)民務(wù)工2390人，務(wù)工收入達1764.8萬元。2010年3月正式投入生產(chǎn)，年可生產(chǎn)外銷無公害蔬菜7000噸，實現(xiàn)產(chǎn)值1400萬元，就業(yè)農(nóng)民工資收入合計300萬余元，輻射帶動1000多戶農(nóng)民生產(chǎn)。
(三)為農(nóng)村勞動力提供就業(yè)崗位
農(nóng)民合作社接轉(zhuǎn)農(nóng)民承包土地、林地后的開發(fā)用工，普遍的作法是招聘當?shù)剞r(nóng)民，為農(nóng)村勞動力提供就業(yè)崗位。
中農(nóng)分站就業(yè)項目：
河北省新樂市新樂瑞德農(nóng)民種植專業(yè)合作社通過流轉(zhuǎn)幾百畝土地，先后建設(shè)了黑木耳工廠化生產(chǎn)流水線，示范組培溫室和玉米小麥高產(chǎn)種植示范試驗田。雇傭當?shù)睾献魃绯蓡T為基地種植、施肥、打藥等工作，每人每天可獲50元工錢基礎(chǔ)上，每月還有幾百元的獎金。年工作時長可達300天，僅此一項，全年平均每戶務(wù)工收入高達15000元；還可就近種植自己的黑木耳，年收入還可增加8000到16000元。
(四)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施得到改善
農(nóng)民合作社接受土地、林地后，為了提高產(chǎn)量、增加收益，普遍增加投入，進行基本農(nóng)田改造，或修路、或通電、或修水利，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施得到改善。
高收益倒逼土地治理：
2008年紅河哈尼族彝族自治州某合作社與南莊鎮(zhèn)李伍村委會農(nóng)戶辦理了租用林地手續(xù)，面積為1萬余畝。公司租地后實施農(nóng)田改造，對土壤進行改良，新建水泵、蓄水池等基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)計待開發(fā)種植石榴后，盛產(chǎn)期年產(chǎn)總量可達3萬噸，年總產(chǎn)值達6000余萬元。
(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟實力的壯大落在了實處
農(nóng)民合作社在一些地方的土地流轉(zhuǎn)中得到了好處，也把農(nóng)村集體經(jīng)濟實力的壯大落在了實處。
合作社助推集體經(jīng)濟：
楚雄彝族自治州大姚縣采用農(nóng)民合作的方式，對大坪子328畝土地集中進行經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，引進專業(yè)種植合作社開發(fā)種植葡萄，村"兩委"通過為合作社提供水、電和協(xié)調(diào)與群眾的關(guān)系，每年可實現(xiàn)村集體經(jīng)濟收入4.5萬元。
(六)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范有了榜樣
承包土地、林地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟組織為了提高收益，紛紛把發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)提上了議事日程。至于那些本來實力雄厚的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，更是借受讓土地林地大力發(fā)展相待農(nóng)業(yè)，收到了顯著成效。
龍頭企業(yè)助推現(xiàn)代農(nóng)業(yè)：
云南省煙草公司利用自己的雄厚的資金和技術(shù)實力，自2008年啟動現(xiàn)代煙草農(nóng)業(yè)建設(shè)以來，在烤煙主產(chǎn)區(qū)推行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)，扶持種植專業(yè)戶、家庭農(nóng)場、煙葉生產(chǎn)合作社，以高于當?shù)赝恋爻鲎獾淖饨鹈慨€1000元左右租地，實現(xiàn)原料供應(yīng)基地化、煙葉品質(zhì)特色化、生產(chǎn)方式現(xiàn)代化，有力提升了煙葉生產(chǎn)整體水平，為農(nóng)民增收開辟了新途徑，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展闖出了新路子，為新農(nóng)村建設(shè)做出了新貢獻，成為全省乃至全國"工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)"的楷模和典范，得到了國務(wù)院、云南省委、省政府和國家煙草專賣局的充分肯定。
曲靖市師宗縣依托區(qū)位、資源優(yōu)勢，現(xiàn)已建設(shè)露地蔬菜標準示范園4000畝，建成蔬菜加工廠2個，冷庫3個，標準化育苗池50畝，大棚200畝，噴灌300畝，購置微耕機40余臺;引進示范新品種46個，新技術(shù)28項。4000畝露地標準示范園，其產(chǎn)品均銷往香港和兩廣地區(qū)，每年可生產(chǎn)出口蔬菜2400萬公斤以上，銷售產(chǎn)值3000萬元以上，吸納農(nóng)村剩余勞動力300余人，帶動農(nóng)戶發(fā)展500余畝。
總結(jié)：隨著農(nóng)戶承包土地、林地出讓后，以農(nóng)民合作社為主體的經(jīng)濟組織，進行的規(guī)?；?jīng)營，土地單位面積產(chǎn)量提高，總產(chǎn)量增加，農(nóng)產(chǎn)品特別是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的社會供給增加，以貨幣表現(xiàn)的農(nóng)業(yè)與農(nóng)村的經(jīng)濟效益提升，地區(qū)GDP和地方政府財政收入增加。這是地方政府大力推行土地林地流轉(zhuǎn)的根本動力所在。
【特色課程】資金互助-錢往利來的大農(nóng)業(yè)
●借鑒美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和城鎮(zhèn)化將帶來200萬億以上的市場機會。
●農(nóng)業(yè)發(fā)展首先需要大規(guī)模資金的支撐，而當前農(nóng)業(yè)的低效率很難吸引大量資金進入。
●農(nóng)民的錢都存入了銀行，銀行又把錢用到了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)，所以農(nóng)村越來越窮。
●通過資金互助社和合作社資金互助把閑散的農(nóng)村資金集中起來用于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，是全世界發(fā)展農(nóng)業(yè)的有效模式，中國的資金互助不是多了而是遠遠不夠。
【特色課程】合作社戰(zhàn)略規(guī)劃——發(fā)展合作社 贏在新農(nóng)業(yè)
●如何充分利用合作社的制度優(yōu)勢？
●解析合作社不同發(fā)展階段的核心矛盾！
●如何建立合作社核心團隊？
●如何選擇合作社主營業(yè)務(wù)？
●國內(nèi)外先進合作社運營經(jīng)驗的分享！
●如何走上產(chǎn)業(yè)與資金相結(jié)合的區(qū)域發(fā)展道路？
【特色課程】農(nóng)業(yè)項目申報要點解析
●合作社申報國家項目，應(yīng)滿足哪些條件，有何具體要求？
●中央一號文件突出農(nóng)村新型經(jīng)營主體創(chuàng)新，合作社將享受哪些優(yōu)惠政策？
●合作社申報項目，怎樣準備申報材料才算合格，應(yīng)注意哪些重要問題？
●國家政策扶持信息獲取方法
●國家政策變化規(guī)律以及預(yù)測手段
●項目申報流程辦法
●項目歸口部門解析
