“華中第一高樓” 停工了。
文 | 華商韜略 方樂(lè)迪
編 | 倪晨
11月11日，武漢綠地中心項(xiàng)目的停工聯(lián)系函，驚動(dòng)了地產(chǎn)界。停工的原因，是開(kāi)發(fā)商拖欠工程款。
這座“華中第一高樓”的背后，是曾宣言要在中國(guó)每個(gè)城市都建造一棟摩天樓地標(biāo)的綠地集團(tuán)，是那個(gè)曾經(jīng)超越萬(wàn)科的頭部房企，如今卻因?yàn)樽陨碡?cái)務(wù)壓力過(guò)大，給不出工程進(jìn)度需要的資金，而喊停了這個(gè)項(xiàng)目。
從2011年開(kāi)工時(shí)立志打造超越上海中心的“中國(guó)第一高樓”，到后來(lái)主動(dòng)縮水到500米，降級(jí)成為華中第一高樓，其中頂部設(shè)計(jì)也不得不從“火箭發(fā)射”的“尖頭”更改為“平頭”，而建設(shè)進(jìn)程也比原計(jì)劃慢，原本預(yù)計(jì)2017年的竣工時(shí)間也延長(zhǎng)到了2019年。再加上此次中建三局停工一事，復(fù)工期限不明，年內(nèi)建成恐非易事。
于綠地集團(tuán)自身發(fā)展情況而言，這倒也沒(méi)什么奇怪的。畢竟，這不是它第一座停工或者緩建的摩天大樓。
“中國(guó)最會(huì)蓋摩天大樓的公司”，這是綠地集團(tuán)曾經(jīng)給外界烙印的最鮮明符號(hào)。
綠地曾經(jīng)向世界各地承諾興建至少50座摩天樓（超150米），并聲稱要各個(gè)城市“刷新人們對(duì)于天際線的想象”。
然而，經(jīng)人統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，綠地承諾的這50座摩天大樓中，將近一半仍處于未建、緩建的狀態(tài)中，大多在2013年左右拿地。
所以，綠地是真的沒(méi)錢(qián)了？
11月14日，綠地披露了一份子公司發(fā)債公告，公告大致意思是，綠地集團(tuán)通過(guò)其子公司綠地全球新發(fā)行了一筆3.7億美元定息債券。
僅就該計(jì)劃而言，綠地目前已發(fā)行尚未到期的債券余額高達(dá)42.7億美元，外加15億元人民幣，這并不是一筆小數(shù)目。
綠地資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)6年超過(guò)88%，而其上半年其凈負(fù)債率更是高達(dá)203.93%，負(fù)債總額更是從2015年的5286.0億一路飆升到2018年的9276.2億，綠地的高負(fù)債大有趨于常態(tài)之勢(shì)。
綠地高額債務(wù)的背后，潛藏的是其一直存在的業(yè)務(wù)線弊端。
在經(jīng)濟(jì)基本面向好，地方發(fā)展狂飆突進(jìn)的時(shí)代，綠地摩天樓專業(yè)戶的形象著實(shí)博得了各地的好感。彼時(shí)，摩天大樓就是地方的臉面，所以綠地有超過(guò)一半的地是通過(guò)邀標(biāo)、協(xié)議方式獲得的。
但摩天大樓從來(lái)不是一本萬(wàn)利的生意。空置率高、運(yùn)營(yíng)成本高，盈利狀況差是綠地發(fā)展過(guò)程中一直存在的致命問(wèn)題。
那綠地為何還如此熱衷蓋大廈呢？
首先，這與高額的補(bǔ)貼息息相關(guān)。僅2018年，綠地獲得的補(bǔ)貼達(dá)到5.4億元，這個(gè)數(shù)目能排在A股上市公司的第六位。
此外，地方給予開(kāi)發(fā)商的政策優(yōu)惠，比如配比商業(yè)、住宅用地等也吸引著綠地堅(jiān)持在這個(gè)戰(zhàn)線上。由于摩天樓的選址，要么是城市中心區(qū)，要么就是地方有意打造核心區(qū)。所以拿下地后，土地升值潛力很大，也能賣(mài)出不錯(cuò)的價(jià)錢(qián)。
例如，打造武漢綠地中心項(xiàng)目時(shí)，綠地獲得了武漢濱江商務(wù)區(qū)的兩塊住宅及商業(yè)用地，建筑面積加起來(lái)超過(guò)了60萬(wàn)平方米。過(guò)往，這些摩天大樓邊上的房子，在樓還沒(méi)蓋起來(lái)前，就已經(jīng)被槍光了。
所以，還沒(méi)從摩天樓賺到錢(qián)，綠地就有了豐厚的收入。
但如今，綠地的如意算盤(pán)失算了。隨著綠地多個(gè)摩天大樓項(xiàng)目的停工、緩建，輿論開(kāi)始批評(píng)這種圈地不見(jiàn)動(dòng)靜的行為，一些地方也開(kāi)始對(duì)綠地有所保留，支持力度不斷縮減。
所以，綠地這個(gè)套路越來(lái)越玩不下去了。
如今，綠地在努力轉(zhuǎn)型另辟蹊徑。比如開(kāi)設(shè)基建業(yè)務(wù)，以及“一主三大”戰(zhàn)略的核心業(yè)務(wù)。2019年，綠地基建營(yíng)收1077億元，同比增長(zhǎng)39%，對(duì)營(yíng)收貢獻(xiàn)高達(dá)53.4%
但隨著基建業(yè)務(wù)而來(lái)的沉淀資金多、周期長(zhǎng)等問(wèn)題，無(wú)疑又加重了綠地的資金壓力。而且，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)本身就是強(qiáng)周期行業(yè)，所以，綠地所有重量級(jí)的業(yè)務(wù)板塊里，都沒(méi)有一個(gè)能和地產(chǎn)形成互補(bǔ)的梯隊(duì)業(yè)務(wù)。
如此惡性循環(huán)的綠地，如今頻頻爆出項(xiàng)目停工，并不意外，如果不轉(zhuǎn)換發(fā)展模式，緩解資金鏈斷裂的巨大壓力，綠地的前景堪憂。
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